Экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Соотношение спроса и предложения

Как известно, если количество спроса превышает количество предложения, то стоимость жилья будет увеличиваться. Соотношение спроса и предложения относительно, и, на первый взгляд, предложение доминирует на рынке. В идеале, да и на практике так и должно быть. Но это лишь видимая сторона. Рыночная цена - это та цена, которая одновременно устраивает и продавцов и покупателей, балансирует величину предложения с величиной платежного спроса.

Рост доходов населения

Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие? Уровень доходов - это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, - это, в основном, люди с наиболее высокими доходами.

Состояние экономики

Определить, каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены. В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается.

Валовый внутренний продукт - показатель, выражающий стоимость всех конечных продуктов, произведенных в течение определенного периода[3].

Трудовая и культурная миграция

В крупные города устремляются очень многие. Причин для переселения много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионов устремляются в столицу. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что все это - мощные пружины, толкающие цены вверх.

Развитие кредитования - внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов

Кредитами сейчас пользуются все большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и, соответственно, цены.

Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и люди, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи.

Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, во много раз превышает количество строящихся квартир. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Среди населения есть несколько категорий, которые имеют шанс получить такую помощь:

·   семьи, признанные в стране нуждающимися в улучшении жилищных условий;

·   ветераны;

·   семьи с количеством детей от 3 человек;

·   молодые семьи (как правило, до 30 лет, но не старше 40 лет);

·   работники бюджетных организаций.

Из перечисленных категорий реальные шансы на приобретение ипотечного жилья имеют молодые семьи, хотя и здесь достаточно строгие условия предоставления кредита.

На льготное жилье для бюджетников могут претендовать:

·   учителя;

·   врачи;

·   военнослужащие.

Изменение статуса микрорайона.

Повышение статуса микрорайонов, в том числе связанное со строительством новых станций метро и переходом новых массивов из разряда новостроек в разряд благоустроенных и обжитых, - достаточно серьезные и обоснованные поводы для удорожания жилья. При всех прочих равных условиях квартира на окраине без метро стоит процентов на 10-20 дешевле, чем на окраине, но возле метро. Примерно настолько же увеличивается цена после того, как необжитой микрорайон с многочисленными стройками и занесенными песком дорожками становится зеленым и благоустроенным. Практически любые изменения (как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен. Строительство современных торговых и развлекательных центров, привлекательных с точки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ, спортивных и детских учреждений - все это способствует повышению стоимости недвижимости в микрорайоне.    

Стремятся люди в данный микрорайон - значит, цены там будут выше, чем в соседних. Справедливо и обратное. Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушение инфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности в микрорайоне - все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, и на ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона, то цены там будут ниже, чем в соседних.

Стоимость строительства

Прежде всего, стоит отметить, что универсальной формулы для вычисления себестоимости строительства не существует. В каждом отдельно взятом объекте будет определенная сумма. Основные составляющие себестоимости являются: стоимость земельного участка, стоимость подключения к коммуникациям, стоимость стройматериалов, транспортные расходы, обслуживание кредитов, зарплата рабочих, стоимость услуг заказчика, проектных организаций, риелторов.

Себестоимость строительства зависит в первую очередь от качества материалов, используемых в отделке здания. Если говорить о строительных материалах, то мы наблюдаем сезонное изменение их стоимости. Летом, как правило, цена на материалы немного повышается. В целом же стоимость строительных материалов составляет от 50 до 75% от себестоимости строительства.

Обычно расходы на инженерную инфраструктуру достигают 20 - 25% от себестоимости строительства. Стоимость инженерных сетей может также существенно отличаться в зависимости от качества и фирмы-производителя оборудования.

Значения себестоимости строительства не должны существенно отличаться в различных регионах страны, имеющих сходные природно-климатические и экономические условия. В Сибири и на Дальнем Востоке себестоимость строительства будет дороже, поскольку в суровых климатических условиях затраты на ресурсы и транспорт увеличиваются.

Затраты на оплату труда рабочих на стройке условно составляют от 8 до 12% от себестоимости строительства. Эта цифра зависит от вида выполняемых работ и квалификации самих рабочих. Самыми дорогими на стройке являются монолитные и фасадные работы.

Практическая часть

Для того чтобы определить стоимость недвижимости нужно учесть такие факторы как соотношение спроса и предложения, рост доходов населения, состояние экономики, трудовая и культурная миграция, развитие кредитования, изменение статуса микрорайона, стоимость строительства.