Теоретический аспект оценки износа объекта недвижимости

Введение

Теоретический аспект оценки износа объекта недвижимости

Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки

Классификация износов объектов недвижимости  

Методы оценки износа объекта нежилой недвижимости

Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения

Характеристика объекта оценки

Рынок недвижимости в Самаре  

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Глава 3. Оценка износа объекта недвижимости различными методами 

Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания

Расчет совокупного износа

Рекомендации по увеличению рыночной стоимости

Заключение

Литература   

Введение

 

Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации в законе, о которой говорилось, что предприятия должны приватизироваться с учетом их предполагаемой доходности. К сожалению, на практике это требование реализовано не было. Толчок к расширению участия ов в хозяйственной деятельности был связан с переоценкой основных фондов. Первая переоценка была произведена по состоянию на 1 января 1993 года. Начиная с постановления Правительства РФ «О переоценке основных фондов» по состоянию на 1 января 1995 года предприятиям и организациям предоставлено право, осуществлять переоценку объектов основных средств на основе индексов изменения их стоимости, разработанных Госкомстатом России, или путем прямого пересчета их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки.

При проведении оценки недвижимости важное место занимает определение степени физического износа объекта оценки. Действительно, изношенное или поврежденное здание или сооружение требует дополнительных затрат на приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации. А сильно изношенный объект может потребовать капитального ремонта или реконструкции, а, быть может, и вообще не будет пригоден для дальнейшего использования. Затраты на проведение ремонтных работ могут быть очень значительными и их порядок может совпадать со стоимостью всего объекта, поэтому детальное и обоснованное определение величин износа объекта и его составных частей представляет собой важную задачу, которую необходимо решить при проведении оценки стоимости недвижимости.

В силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и из-за воздействия различных факторов, приводящих к деструктивным изменениям в конструкции объекта, износ различных конструктивных систем и элементов объекта недвижимости происходит неравномерно, поэтому расчет показателя общего износа всегда ведется поэлементно. Это означает, что оценщик отдельно осматривает все конструктивные системы здания или сооружения, выделяет и фиксирует признаки износа, характерные для данной конструктивной системы, и определяет износ каждой системы отдельно.

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.

Объектом исследования представленной дипломной работы является износ объекта недвижимости на примере нежилого здания.

Предметом исследования работы – оценка износа объекта недвижимости в современных условиях.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки износа объекта недвижимости на примере нежилого здания.

В соответствии с определенной целью в представленной дипломной работе были поставлены следующие задачи:

- рассмотреть теоретические и методические основы оценки износ объекта недвижимости на примере нежилого здания с точки зрения практической реальной экономики;

- произвести оценку стоимости объекта недвижимости на примере офисного помещения;

- обобщить полученный материал и сделать выводы.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

Методической основой дипломной работы являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценочной статистики, оценки недвижимости. Существенный вклад в разработку данных проблем внесли Н. В. Романов, В.В. Докучаев, А. И. Чупров, В. И. Богословский, М. Б Гуревич, В. В. Пландовский, А. А. Руднев, П. Кевеш, Р.Н. Старков, М. А. Федотова, В.В. Григорьев, В. И. Кошкин, С. В. Грибовский, С. А. Смоляк, В.Н. Лившиц, В. М. Рутгайзер, С. В. Валдайцев, П.Г. Грабовый, А. П. Градов, В. Н. Зарубин, С. Н. Максимов, Г. И. Микерин, В. И. Бусов,

Нормативно-правовую базу дипломной работы составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков.

Поставленная цель и определенные задачи обусловили структуру представленной работы. Дипломная работа состоит из введения, основной части, состоящей из трех глав, и заключения, включает в себя библиографический список и приложения.

Теоретический аспект оценки износа объекта недвижимости