Методы определения стоимости улучшений в затратном подходе
Методы определения полной восстановительной стоимости улучшений: · Метод количественного анализа (встречаются иные названия: метод единичных расценок, метод количественной оценки, метод количественного обследования); · Метод разбивки по компонентам (другое название – метод расчета по укрупненным элементам и видам работ); · Метод сравнительной единицы (иногда называется методом укрупненных обобщенных показателей стоимости строительства); · Метод индексирования затрат. Метод количественного анализа (обследования). Считается, что погрешность метода составляет 5%. Метод предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Позволяет рассчитать затраты на основе подробного перечня статей затрат, которые используются в оцениваемой недвижимости (труд, материалы, оборудование). При этом учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта. Дает более точный результат восстановительной стоимости, однако является трудоемким и требует от оценщика практических познаний в области проектно-сметного дела. Согласно ст. 14 закона об оценочной деятельности, оценщик имеет право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов. Информационным обеспечением метода служат: · данные проектной организации; · сметы типовых проектов и пр. Метод разбивки по компонентам. Принято считать, что погрешность метода составляет 10-20%. Метод базируется на работе со следующими данными: Сзд - стоимость строительства здания в целом; Vj - объем j-го компонента; Cj - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания; Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1). Метод допускает следующие варианты: · Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам. · Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на найм отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.). · Метод выделенных затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются. Информационной базой оценки служат: · укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства (требуют индексации на дату оценки); · УПСС, УПВС, УПБС - укрупненные расценки и стоимостные показатели объектов-аналогов. Метод сравнительной единицы. Полагают, что погрешность метода составляет 15-20%. Метод основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы аналога (1 кв.м жилой площади; 1 куб.м строительного объема). Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и объектом оценки: · физические параметры; · наличие легко монтируемого оборудования; · условия финансирования и пр. Для определения величины затрат применяются различные справочные и нормативные материалы, в частности: · УПСС (Укрупненные показатели стоимости строительства); · УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости); · КО-ИНВЕСТ. Метод оценивает стоимость объекта по стоимости замещения, поскольку, как правило, используются данные не по идентичному объекту, а по близкому аналогу. Алгоритм определения полной восстановительная стоимость включает мультипликативный расчет исходя из стоимости единицы сравнения (1 кв.м 1 куб.м ) типового сооружения с учетом его отличий от оцениваемого объекта, например: Соо = Сед Sо Кп Кф Км Кв Кпп Кндс, Сед - стоимость 1 кв.м (1 куб.м) типового сооружения на базовую дату; Sо - количество единиц сравнения; Кф - коэффициент, учитывающий выявленные различия между объектом оценки и выбранным типовым сооружением по площади, объему и прочим физическим параметрам; Км - коэффициент корректировки на местоположение; Кв - коэффициент изменения стоимости СМР (строительно-монтажных работ) между базовой датой (например, 1969, 1984, 1997 гг.) и датой оценки; Кпп - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (впрочем, существует мнение, что величина рыночной стоимости не должна включать НДС). Критериями выбора типового объекта (аналог) служат: · единое функциональное назначение; · близость физических характеристик (класс конструктивных систем); · сопоставимость хронологического возраста. Индексирование затрат. В основе расчета лежит применение индексов стоимости (справочники сметных организаций) для пересчета прошлых показателей затрат в текущие показатели стоимости. В силу практической невозможности достоверного учета количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта, этот способ не является надежной альтернативой вышеприведенным методам расчета затрат.
Популярное: Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние... Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... Организация как механизм и форма жизни коллектива: Организация не сможет достичь поставленных целей без соответствующей внутренней... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (1292)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |