Характеристики местоположения

Местоположение оказывает решающее влияние на стоимость недвижимости. Это интегральная характеристика, включающая в себя удаленность от центра, престижность, транспортную доступность, особенности ландшафта и ближайшего окружения (застройки).

Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. При корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

Местоположение объекта оценки объектов-аналогов совпадает.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

Физические характеристики объекта.

Данная поправка учитывает отличия в планировочном и конструктивном решении объектов-аналогов и объекта оценки по следующим показателям:

1) функциональная модель - тип квартиры и серия здания (планировка помещений, высота потолков). Рынок жилых квартир сегментирован в зависимости от функциональной модели квартир и серии зданий, в которых они расположены. Для каждой серии зданий и типа квартир имеется свой ценовой уровень. Объект оценки, как и объекты-аналоги, относятся к одной функциональной модели – однокомнатные квартиры. Внесение корректировки не требуется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

2) общая площадь. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному ценовому диапазону по площади. Внесение корректировки не требуется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

3) обеспеченность аналогов инженерными коммуникациями (или другие благоустройства). Оцениваемая квартира и объекты-аналоги имеют схожий перечень инженерных коммуникаций. Ценообразующих расхождений по данному фактору не выявлено.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

4) этаж расположения. Объект оценки расположен на серединном этаже. Объекты-аналоги №4 и №5 расположены на крайнем этаже, что делает их менее привлекательными для покупателей по сравнению с оцениваемой квартирой.

Применительно, корректировка на этажность определяется методом попарного сравнения двухкомнатных жилых квартир на серединном и крайнем этажах.

Размер поправки на техническое состояние определен в табличной форме (см. таблицу ниже).

Определение корректировки на этажность

5) уровень отделки и техническое состояние. Техническое состояние оцениваемой квартиры удовлетворительное. Физический износ принят оценщиком в размере 35%(согласно «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». СП 13-102-2003). Техническое состояние объектов-аналогов №№2,3,4,5 сопоставимо с объектом оценки. Техническое состояние объекта-аналога №1 лучше, после косметического ремонта, физический износ принят оценщиком в размере 25% (согласно «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». СП 13-102-2003).

Принимая, что процент износа равен проценту снижения стоимости здания по сравнению с новым зданием, корректируем стоимость сопоставимых объектов так, как если бы их износ равнялся износу оцениваемого объекта. Формула определения корректировки на техническое состояние (износ) объекта имеет следующий вид:

Пи = (100%-Иоб) / (100%-Иан),

где:

Пи — корректировка на износ;

Иоб — физический износ оцениваемого объекта;

Иан — физический износ объекта-аналога.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональное устаревание и внешнее устаревание. В рамках данного расчета Оценщик рассматривал лишь физический износ, так как внешнее и функциональное устаревания являются сопоставимыми для объекта оценки и объектов–аналогов в виду их местоположения и назначения.

Подставив значения в формулу, представленную выше, получим величину корректирующего коэффициента для объекта-аналога №1: (100%-35%) / (100%-25%) = 0,867.

Экономические характеристики.

Данная поправка рассчитывается в основном для доходной недвижимости и учитывает уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов. Учитывая, что объект оценки – жилая квартира и не относится к доходной недвижимости, поправка не применяется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.