Договор аренды недвижимости – самостоятельно

Мена

-это договор, по которому стороны взаимно обязуются к отчуждению друг другу имущества, товаров.

Мена, как и купля-продажа, опосредствует возмездное отчуждение имущества, но с той особенностью, что взамен товара предоставляется другой товар. Близость конструкций этих договоров обуславливает применение к отношениям мены предписаний Главы 30 ГК по купле-продаже, если это не противоречит специальным предписаниям о мене (Глава 31 ГК) и существу мены, например, при получении некачественного товара получатель не имеет возможности требовать уменьшения покупной цены.

Договор мены является консенсуальным, взаимным и возмездным. Его предмет тот же, что и в договоре купли-продажи, хотя есть мнение (В.В. Ветрянский), что предметом мены могут быть только вещи, но не имущественные права. Если товар обменивается на услуги или работы, то это смешанный договор, т.е. не мена (п.3 ст. 421 ГК).

Стороны договора не имеют специальных наименований. Каждая сторона признается одновременно продавцом и покупателем.

Товары по договору мены признаются равноценными, если из договора не вытекает иное. Разница в цене может быть компенсирована деньгами (доплатой). Если иное не предусмотрено законом или договором право собственности на обмениваемые товары переходит одновременно в момент передачи последнего из товаров. В отношении недвижимости право собственности переходит с момента госрегистрации.

Дарение

-это предоставление, по средствам которого одно лицо (даритель) из своего имущества обогащает другое лицо (одаряемого) и которое по воле сторон совершается безвозмездно.

Признаки:

1. Производится из имущества дарителя и может состоять в передаче права собственности на вещь, передаче имущественного права, прощении долга, отказе от ограниченного вещного права (залога или сервитута), в обосновании требования и т.д.

Правовым основанием прощения долга является договор дарения (т.к. может быть и по возмездному основанию).

Если приобретается право пользования имуществом, то это не дарение, а ссуда, т.е. отдельный вид договора, договор безвозмездного пользования. Если безвозмездно выполняются работы или оказываются услуги, то это не дарение, а не поименованный в ГК договор.

2. Дарение приводит к обогащению одаряемого. Его имущественная сфера увеличивается за счет увеличения активов, например, при дарении вещи или имущественного права, либо за счет уменьшения пассивов, например, при прощении долга или принятии на себя дарителем долга одаряемого.

При поручительстве нет дарения, т.к. имущественная сфера должника не увеличивается.

3. Воля сторон должна быть направлена на безвозмездное предоставление, т.е. дарение предполагает наличие соглашения о безвозмездности.

Causa donandi – лицо действует с тем, чтобы изъявить щедрость (из римского права).

Если по договору одна сторона совершила предоставление, а другая должна была совершить встречное предоставление, но не сделала этого, то здесь отсутствует дарение, т.к. нет соглашения о безвозмездности. Увеличение имущества одаряемого не должно быть обусловлено каким-либо встречным предоставлением в виде действия или воздержания от действия, инае это не дарение, а притворная сделка (п.2 ст.170). Неэквивалентность встречного предоставления (например, передача имущества по цене ниже рыночной) само по себе не свидетельствует о наличии дарения, но если одаряемый передает дарителю взамен полученного какой-либо символический предмет (1 руб.), то это не говорит о совершении встречного предоставления, т.е. здесь может быть дарение.

Например, телефон стоит 4 тысячи, если продать его за 2 тыс. – то это не дарение, а КП по цене ниже рыночной. Если за 1 руб. – то это не КП, а дарение. А если любая сумма в промежутке – решает суд.

!!!В Германии в литературе выделают смешанное дарение (в Сергееве). Купля-продажа в части покупной цены, дарение в неуплаченной части. Возникает много вопросов, не соответствует практике.

 

Существует 2 основные формы дарения:

Ø Реальное (ручное) дарение – имущество переходит из рук в руки. Это фактический состав, который состоит из предоставления и соглашения о безвозмездности данного предоставления. Иногда эту форму дарения именуют реальным договором дарения, что является неточным. Реальными и консенсуальными могут быть только обязательственные договоры, к числу которых рассматриваемая форма дарения не относится. Соглашение о безвозмездности может совершаться как письменно, так и устно. При передаче движимой вещи в дар может применяться так называемая символическая традиция.

Обычно традиция состоит из (1) соглашения и (2) передачи вещи. Применяется символическая традиция, при которой передача владения вещью осуществляется путем передачи определенного символа владения, например, ключей от машины или квартиры, техпаспорта на телевизор и т.д.

Однако если дарителем является юридическое лицо, и стоимость дара больше 3 тыс. рублей, то дарение под страхом ничтожности должно быть оформлено письменно.

Договор дарения недвижимости совершается в письменной форме и подлежит госрегистрации.

Несколько точек зрения:

· Сначала заключают договор и в следующую логическую секунду происходит traditio.

· Смешение договора традиции и дарения.

· Ручное дарение не является договором, это особый юридический состав: предоставление + соглашение о безвозмездности предоставления (соглашение о causa donandi). Само по себе соглашение не является договором, т.к. не возникают юр.последствия.

 

Ø Дарственное обещание – вторая форма дарения. В этом случае стороны сначала заключают договор дарения, в него входит и соглашение о безвозмездности. У одаряемого возникает право требования к дарителю, затем происходит исполнения обязательства дарителя, например, передача вещи в собственность. С юр.т.зр. обяз-ва возн. Это безвозмездный, обязательственный двухсторонний договор. Он должен быть заключен в письменной форме.

При дарении недвижимости договор подлежит госрегистрации.

Право требования одаряемого не переходит к его наследникам, если иное не оговорено сторонами. Обязанность дарителя переходит к его наследникам, если иное не предусмотрено договором дарения.

Одаряемый может до передачи дара отказаться от него, при этом даритель вправе потребовать от одаряемого возмещения реального ущерба. Даритель вправе отказаться от договора дарения, если после заключения договора его имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнения договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Кроме того, даритель может отказаться от исполнения договора по тем же основаниям, которые дают ему право на отмену дарения.

Отмена дарения имеет место в тех случаях, когда дар уже передан и имеется хотя бы одно из следующих обстоятельств:

a) Если одаремый совершил покушение на жизнь дарителя или жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

b) Если подарена вещь, имеющая для дарителя большую неимущественную ценность и обращение с ней одаряемого создает угрозу ее безвозвратной утраты;

c) Договором дарения может быть предусмотрено право дарителя на отмену дарения, если даритель переживет одаряемого.

Реализация права на отмену приводит к отпадению правового основания на предоставление. Оно становится неосновательным, дар может быть истребован назад, как неосновательное обогащение, если он сохранился в натуре – то подлжит возврату, если нет – возмещается его стоимость в деньгах.

Отказ от исполнения договора дарения и отмена дарения не применяются к обычным подаркам. Обычный подарок – это подарок, стоимость которого не превышает 3 тыс. рублей.

Закон запрещает дарение (кроме обычных подарков) в следующих случаях:

Ø При дарении от имени малолетних и недееспособных

Ø Работникам образовательных, медицинских и т.п. организаций лицами, которые соответственно обучаются, лечатся и т.д. в этих организациях, а также супругами и родственниками данных граждан

Ø Лицам, замещающим государственные (муниципальные) должности в связи с их должностным положением или исполнением должностных обязанностей. Подарки стоимостью свыше 3 тыс. рублей поступают в собственность РФ, S РФ, муниципальных образований.

Ø Дарение между коммерческими организациями запрещено.

Любой даритель отвечает за вред, причиненный за вред жизни, здоровью или имуществу одаряемого вследствие недостатка в подаренном имуществе при условии, что:

1. Недостатки возникли до передачи дара

2. Они не относятся к числу явных

3. Даритель знал о них, но не предупредил об этих недостатках одаряемого

Пожертвование – это такой вид дарения вещи или права, при котором на одаряемого возлагается обязанность использовать пожертвованное имущество для общеполезной цели.

Оно может быть как в форме реального дарения, так и в форме дарственного обещания. Если пожертвование в форме дарственного обещания, то договор о пожертвовании представляет собой обязательственный безвозмездный двусторонний договор, он не является возмездным, так как обязанность использовать имущество для общеполезных целей не может считаться эквивалентом стоимости полученного дара. Одаряемыми в этом случае не могут являться коммерческие организации. Если одаряемый нарушает свою обязанность, то даритель или его правопреемники вправе требовать отмены дарения. По другим основаниям отмена пожертвования не допускается.

 

Рента

- это договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты предоставление в виде денег или средств на содержание в другой форме.

Договор ренты является формой отчуждения вещей, как движимых, так и недвижимых.

Это реальный, обычно односторонний и возмездный договор.

Он относится к числу алеаторных сделок, т.е. сделок, основанных на риске. При заключении договора его экономический эффект для сторон остается неясным, например, если речь идет о пожизненной ренте, то такой эффект будет зависеть от того, сколько проживет получатель ренты. Если он проживет мало, то в выигрыше остается плательщик ренты, если долго – то получатель ренты.

Форма договора – нотариальная. Договор ренты, по которому отчуждается недвижимость требует сверх того государственной регистрации. Отчуждение имущества плательщику может быть как возмездным, так и безвозмездным. Соответственно, к отношениям ренты субсидиарно применяются правила о купле-продаже или дарении. Обязанность платить ренту служит обременением недвижимости, приобретаемой по договору ренты, кроме того, эта недвижимость в силу закона признается находящейся в ипотеке для обеспечения обязанности плательщика платить ренту.

Возникает 2 обременения:

Ø Обязанность платить ренту

Ø Ипотека

Если под ренту передано движимое имущество, то в договор обязательно включается условие об обязанности плательщика предоставить обеспечение исполнения своего обязательства (например, заключить договор поручительства с кем-либо) либо об обязанности застраховать свою ответственность за нарушение договора ренты. Существуют 2 вида ренты: постоянная и пожизненная (она включает в себя и пожизненное содержание с иждивением)

При постоянной ренте плательщик производит платежи или иное предоставление до тех пор, пока обязательство не прекратится, например, по соглашению сторон, плательщик вправе требовать выкупа ренты, в этом случае он платит получателю оговорённую сумму и освобождается от долга, получатель может требовать выкупа лишь в случаях предусмотренных законом или договором. Получателем постоянной ренты может быть гражданин или некоммерческая организация

При пожизненной ренты обязанность по выплате ренты ограничена сроком, а именно периодом жизни получателя ренты или иного указанного им лиц. Отсюда следует, что получаем такой ренты, может быть только гражданин. Размер платежей должен быть указан в договоре ренты, минимальный размер платежей равен минимальному размеру оплаты труда, при изменении МРОТ индексируется и размер рентных платежей.

Рента выплачивается ежемесячно, в случае существенного нарушений плательщиком своих обязательства, получатель вправе требовать по своему выбору выкупа ренты либо расторжение договора. При пожизненном содержании с иждивением гражданин передает в собственность плательщика ренты жилой дом, квартиру, земельный участок или любую недвижимость, взамен плательщик ренты обязуется содержать этого гражданина или третьего лица указанного им (лица). Объем содержания указывается в договоре, он может включать себя обеспечение жильем, питанием, мед помощью, оплатой коммунальных услуг и т.д. В договоре необходимо указать стоимость ежемесячного содержания, она должна быть не менее 2 х минимальных размеров оплаты труда. По соглашению сторон содержание можно заметить на выплату денежных средств

 

 

Тема 4. Договоры, направленные на предоставление имущества в пользование.

1. Понятие договора аренды

2. Заключение договора аренды

3. Обязанности арендодателя и последствия их нарушения

4. Обязанности арендатора и последствия их нарушения

5. Длящийся характер отношения аренды

6. Договор проката

7. Договор аренды недвижимости

8. Договор аренды транспортных средств

9. Договор лизинга

10. Договор ссуды (безвозмездного пользования)

Договорами, направленными на пользование имуществом являются предусмотренные частью 2 ГК РФ договор аренды с разновидностями (прокат, лизинг и т.д.), договор ссуды (безвозмездного пользования) и договор найма жилого помещения. Предоставление права пользования имуществом возможно и в рамках других договоров (договор о совместной деятельности (простого товарищества), учредительного договора, договора об установлении сервитута.

Относительно пользования жилым помещением система договоров является следующей:

1) договор коммерческого найма заключается между гражданином (нанимателем) и собственником или иным уполномоченным лицом (наймодателем) для проживания нанимателя и членов его семьи (он урегулирован гл.35 ГК РФ)

2) договор социального найма. Заключается в том случае, если жилое помещение находится в государственной (муниципальной) собственности. Имеется ввиду проживание в так называемых неприватизированных квартирах. Отношения по социальному найму регулируются Жилищным Кодексом РФ.

3) договор аренды жилого помещения заключается в том случае, если право владения и пользования помещением предоставляется юридическому лицу. Оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан, например, своих сотрудников. Отношения сторон в этом случае регулируются гл.34 ГК РФ.

 

1. Понятие договора аренды:

Договор аренды и договор имущественного найма рассматриваются законодателем как синонимы.

Договор аренды – договор, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне ( арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а другая сторона обязуется вносить плату за такое владение и пользование (арендную плату). Договор аренды – это обязательственный, синоллагматический, возмездный, консенсуальный договор.

Предметом договора аренды (объектом аренды) может быть только вещь. При том, непотребляемая вещь (!!!), т. е. та, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования. Точнее она их теряет, но постепенно, не в результате одноразового использования. Это объясняется тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю ту вещь, которую он взял в аренду. Арендованная вещь может быть как движимой, так и недвижимой. Особенности аренды земельных участков установлены Земельным Кодексом РФ. В принципе объектом аренды могут выступать и части вещи, если возможно их обособленное использование для каких-то целей. Например, аренда части помещения на складе или в магазине, либо аренда части стены здания для размещения рекламной конструкции. Однако в судебно-арбитражной практике такие договоры принято считать не договорами аренды, а договорами, непоименованными в ГК РФ.

Обычно вещь передается во владение и пользование, но можно предоставить только право пользования вещью (аренда части стены или аренда оборудования на часы).

Поскольку арендатор приобретает вещно–правые возможности владения и пользования, то право аренды следует отнести к числу вещных прав. При этом, сам договор аренды является обязательственным договором. У арендатора возникает и обязательственное, и вещное право. Право аренды обременяет право собственности арендодателя и следует за ним. По общему правилу, переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для прекращения договора аренды или изменения его условий (п.1 ст.617 ГК РФ). При переходе права собственности к другому лицу, право аренды сохраняется и действует против нового собственника. Нередко сдача имущества в аренду сопровождается установлением дополнительных правоотношений между сторонами. Так, арендодатель помещения может обязаться проводить уборку этого помещения или обеспечить арендатору предоставление коммунальных услуг. (вода, электричество, тепло). В этом случае имеет место смешанный договор, если стороны заключили единое соглашение по этим отношениям (например, всё предусмотрели в одном документе) В этих случаях возможно заключение и нескольких договоров (отдельно на аренду, уборку и коммунальные услуги). Случается так, что имущество передается во владение и пользование с условием оплачивать лишь коммунальные платежи . ВАС расмматривает такие договоры ни как аренду, а как безвозмездное пользование.

 

2. Заключение договора аренды:

Условия:

Единственным существенным условием договора служит условие о предмете договора. Арендодатель и арендатор должны договориться о передаче определенной вещи (вещей) во временное возмездное пользование. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, иначе договор считается незаключенным.

Цена, то есть размер арендной платы, может не устанавливаться . При ее отсутствии применяется п.3 ст.424 ГК РФ. Здесь та же проблематика, что и в купле-продаже.

Срок аренды также не является существенным условием договора. Если он не установлен договором, то считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок.

Субъекты договора

Сторонами договора аренды могут быть любые субъекты гражданского права. Ст. 608 ГК устанавливает, что арендодателем должен быть собственник вещи или лицо, управомоченное законом или собственником (например, при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Ярославля арендодетелем выступает агентство по аренде земельных участков), сдавать имущество в аренду.

Ст. 608 ГК не совсем корректна, т.к. в принципе, договор аренды является обязательственной сделкой и арендодетелем может быть и лицо, пока еще не являющееся собственником вещи, например, при лизинге.

Форма договора

Любой договор аренды на срок более года д.б. заключен в простой письменной форме. Если стороной является юр.лицо, то простая письменная форма требуется независимо от срока аренды. Несоблюдение такой формы влечет общее последствие(ст. 162 ГК РФ).

Договор аренды зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства заключается в простой письменной форме путем составления одного документа (в нескольких экземплярах) под страхом его недействительности. Если срок аренды такого имущества составляет 1 год и более, то договор требует государственной регистрации. На практике, это требование закона часто обходится: стороны заключают договор аренды на срок менее года (например, на 11 месяцев), а затем перезаключают договор или пролонгируют его действие на неопределенный срок. Если договор заключен на неопределенный срок, то он не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды м.б. заключен с условием о выкупе арендатором арендованного имущества. В этом случае право собственности перейдет к арендатору по истечению срока аренды или раньше этого, при условия внесения арендодателю обусловленной договором покупной цены. Договор аренды с правом выкупа заключается в той форме, которая установлена для договора купли-продажи соответствующего имущества.

(3) Обязанности арендодателя и последствия их нарушения (по гражданскому кодексу)

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

(4) Арендатор (ГК)

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

4. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

(5) Длящийся характер отношения аренды

Аренда всегда предполагает промежуток (период) времени, в течение которого арендатору принадлежит право владеть и пользоваться имуществом. Этот период именуют сроком аренды. Его течение начинается со дня получения арендатором имущества. Конечный момент определяется по условиям договора. Если в договоре не указан срок, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца. Законом и договором может быть установлен иной срок предупреждения.

Если срок аренды указан в договоре, то досрочное прекращение аренды по инициативе одной стороны, как правило, производится вследствие одностороннего отказа от договора или вследствие расторжения договора в судебном порядке.

По требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, если арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенными нарушениями

2. Существенно ухудшает имущество

3. Более 2-х раз подряд нарушил срок уплаты арендного платежа

4. Не производит капитального ремонта, если на нем лежит такая обязанность.

По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, если арендодатель:

1. Не предоставил имущество арендатору или препятствует пользованию имуществом

2. Передал имущество с недостатками, препятствующими или затрудняющими пользование имуществом

3. Не производит капитальный ремонт, если на нем лежит обязанность его произвести

4. Арендованное имущество оказалось непригодным для пользования по причинам, за которые арендатор не отвечает.

Договором могут быть установлены и другие основания для его расторжения. До предъявления иска в суд о расторжении надо предъявить другой стороне претензию и ждать ответа в разумный срок (ориентировочно 1 мес.).

Односторонний отказ от договора аренды нормами главы 34 гк об аренде не предусмотрен, за искл.на неопред. срок. Но его допустимость обусловлена предписаниями общей части обязательственного права (Ст.310 гк и п.3 ст. 450 гк).

По истечении срока аренды, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа. Стороны могут оговорить иное.

В случае просрочки возврата, продолжает начисляться арендная плата, возникает право на возмещение убытков и договорную неустойку.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

У арендатора есть преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если он добросовестно исполнял свои обязанности. В случае заключения арендодателем в нарушение преимущественного права договора с другим лицом, в течение одного года прежний арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей арендатора по договору на себя с возмещением убытков, либо только возмещение убытков.

В связи с прекращением договора аренды может встать вопрос о судьбе улучшений арендованного имущества. Под такими улучшениями понимаются изменения арендованного имущества, которые увеличивают его потребительские св-ва и стоимость. Они делятся на отделимые (могут быть отделены от вещи без вреда для нее(светильники в помещении)и неотделимые. Отделение от вещи неотделимых улучшений ухудшает состояние вещи, вследствие чего она приобретает недостатки, т.е. ей причиняется вред, например, паркет в помещении или краска на автомобиле. Судьба улучшений определяется договором аренды и диспозитивными правилами ст.623 ГК. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором за свой счет и с согласия арендодателя, поступают в собственность арендодателя, но арендатор имеет право на компенсацию стоимости этих улучшений. Если неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, то их стоимость арендатору не компенсируется.

 

 

Разновидности договора аренды

Договор проката

Договор проката - это договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК).

Договор проката является возмездным, взаимным и консенсуальным. Кроме того, существенной особенностью данного договора является то, что он относится к публичным договорам (ст. 426, п. 3 ст. 626 ГК). Из этого следует, что арендодатель при наличии у него свободных предметов проката не вправе никому отказать в заключении договора, а также оказывать кому-либо предпочтение, за исключением тех, для кого законами и иными правовыми актами установлены льготы (например, в отношении лиц с ограниченными физическими возможностями, участников войн). При уклонении арендодателя от заключения договора проката он может быть понужден к этому в судебном порядке (п. 4 ст. 445 ГК).

Правовое регулирование договора проката основывается прежде всего на нормах § 2 гл. 34 ГК. Кроме того, согласно ст. 625 ГК к этому договору в субсидиарном порядке применяются общие положения Гражданского кодекса о договоре аренды.

Вместе с тем в случаях, когда арендаторами выступают граждане-потребители, к договорам проката с их участием применяются нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей" (с изм. и доп.) (так называемый бытовой прокат). Хотя Закон РФ "О защите прав потребителей" не содержит специальных норм о прокате, да и терминологией Закона не охватываются рассматриваемые правоотношения, это не является препятствием для применения к ним общих положений, сформулированных в гл. 1 указанного Закона и гарантирующих определенные материальные и процессуальные права потребителя (на безопасность прокатного имущества, информацию об арендодателе и о прокатном имуществе, возмещение убытков в полном объеме, в том числе компенсацию морального вреда, и т.д.). Перечень обязательств, подпадающих под действие Закона, не сформулирован исчерпывающим образом, а по своим целям договор проката вполне укладывается в систему отношений, регулируемых Законом.

Объем прав арендатора по договору проката обладает спецификой по сравнению с соответствующим объемом по общему договору аренды. Законом установлена обязательная передача имущества во владение и пользование арендатора. Владение не может остаться за арендодателем, как допускается при классической аренде. Например, предоставление гражданину в пользование стиральной машины в общественной прачечной должно регулироваться общими положениями об аренде, а не о прокате.

Элементы договора проката.

Стороны договора проката имеют некоторые особые качества по сравнению с обычным договором аренды. Арендодателем в договоре проката выступает специальный субъект - лицо, профессионально занимающееся предпринимательской деятельностью в виде постоянной (неоднократной) сдачи имущества в аренду. Эта деятельность может быть для него как основным видом деятельности (пункт проката автомобилей), так и дополнительным (магазин свадебны