Методические указания по изучению темы

Существует теория, согласно которой земельный и экономический потенциалы страны оцениваются не по абсолютной, а по эффективной территории. Под эффективной территорией понимается та часть, которая лежит вне экстремальных пространств, к которым относятся районы со средней температурой воздуха -2°, расположенные выше 2000 м над уровнем моря. По мнению академика Н.Н. Моисеева, по этим критериям «Россия перестает казаться евразийским гигантом... Россия по размеру эффективной территории стоит всего лишь на пятом месте (на первом месте Бразилия), она в полтора раза меньше США и всего лишь в два раза больше Казахстана» (см.: Моисеев Н.Н. Агония России: есть ли у нее будущее. Попытка системного анализа проблемы выбора // Зеленый мир. 1996. № 12)[9]. Отметим, что 99% населения планеты живут на территориях, расположенных ниже именно 2000 м над уровнем моря.

Свойств земли – великое множество; по крайней мере, два из них присущи только земле: переменное свойство – плодородие, и постоянное (инвариантное) свойство - пространственный базис (Васянович, 2011)[10].Свойства земли можно подразделить на природные, экономические, юридические, политические. Характеристика Земли как планеты Солнечной системы будет включать в себя такие данные и понятия, как радиус, площадь, средняя плотность, удаленность от Солнца и других планет, внутреннее строение, параметры магнитного поля и др. Изучая конкретный земельный участок, мы опишем его форму, измерим площадь, уклоны поверхности, определим экспозицию, процессы рельефообразования, плодородие почв. Мы увидим, что нет абсолютно одинаковых земельных участков. Есть похожие участки, по тем или иным свойствам, но абсолютно идентичных нет. Одни земельные участки лучше приспособлены для строительства, другие – для разбития сада. А вот на этом участке расположена древняя мечеть. Следовательно, по соседству неуместно размещать доменную печь или ночной клуб.

Нас может интересовать размер земельного налога, рыночная стоимость участка, возможность строительства на нем небоскреба или песочницы, наличие под поверхностью земли золота или нефти (Васянович, 2011).

Существуют общие, универсальные нормы, правила землепользования и охраны всех земель; специальные нормы и правила для земель того или иного типа, категории; могут устанавливаться ограничения и требования для конкретного земельного участка. В совокупности они определяют режим использования и охраны земельного участка. В соответствии с земельным законодательством РФ (ст. 7 ЗК РФ), правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории (Васянович, 2011).

Впервые вопрос о правовом режиме земель был рассмотрен И.И. Евтихиевым, который указал, что при общем правовом основании - государственной собственности на землю - существуют разные, не совпадающие по объему земельные режимы для отдельных разрядов земель. Под земельным режимом И.И. Евтихиев понимал «статус прав и обязанностей органов земельного управления в отношении данного разряда земель, то есть выполнение органами земельного управления основных функций, таких как административная, юрисдикционная и нормативная»[11].

Н.И. Краснов правовой режим государственного земельного фонда определил как «установленный нормами советского права порядок должного поведения по отношению к земле как объекту права исключительной собственности государства, права землепользования и правовой охраны, направленный на обеспечение ее рационального использования как всеобщего условия труда и основного (главного) средства производства»[12].

Г.А. Аксененок считал, что определить правовой режим любой категории земель это значит: дать понятие этих земель как объекта данных земельных отноше­нии; определить круг землепользователей, их права и обязанности; выявить поря­док государственного управления этими землями; указать на те формы и меры ответственности, которые определены законом для землепользователей[13]. Таким об­разом, Г.А. Аксененок указал на элементы понятия «правовой режим» применительно к земле любой категории и земельного фонда в целом.

В современной земельно-правовой литературе под правовым режимом земель понимается «определение в законодательстве содержания права собственности, иных прав на земельные участки, управления использованием и охраной земель, мер по охране земель, выражающееся в правах и обязанностях лиц, использующих земельные участки, посредством установления основного целевого назначения зе­мель, зонирования, ограничения прав и сервитутов»[14].

И.А. Иконицкая указывает на то, что под правовым режимом земель следует понимать установленное нормами права возможное и должное поведение по отношению к земле как объекту права собственности и иных прав на земельные участки, объекту управления государственными ресурсами и объекту правовой охраны земли как природного ресурса, выполняющего определенные Конституцией Российской Федерации важнейшие социально-экономические функции - основы жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории.[15]

А.С. Трифонов правовой режим земель характеризует как «совокупность всех действующих правовых предписаний, определяющих разрешенное использование, правила и условия включения в гражданский оборот земельных участков, их охраны, учета и мониторинга, в соответствии с принадлежностью земельных участков к той или иной категории земель и территориальным зонированием»[16].

В самом общем виде правовой режим земель и земельных участков можно определить как совокупность норм и правил их использования и охраны.

Основные факторы, определяющие правовой режим земельного участка (Васянович, 2011):

-принадлежность к государственному и административно-территориальному образованию;

- юридический факт возникновения (образования);

- юридически-технические действия по описанию и удостоверению в установленном порядке его границ, кадастровый учет;

- категория по целевому назначению;

- вещное или иное право на землю;

- разрешенное использование;

- принадлежность к территориальной зоне (зонам).

Определения понятия «разрешенное использование земельного участка» нет в ЗК РФ; в ГрК РФ (пп. 9 ст.1) виды разрешенного использования определяются как составная часть градостроительного регламента: градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Однако, согласно п. 6 ст. 36 ГрК РФ, градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельхозугодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 31 декабря 2005 года № 210-ФЗ[17] в перечень земельных участков, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов, включены также земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Виды разрешенного использования лесов устанавливаются лесохозяйственными регламентами (п. 5 ст.87 Лесного кодекса РФ). Целевое использование и вид разрешенного использования лесного участка указываются в проектной документации в соответствии со ст.ст. 87 и 91 Лесного кодекса РФ (п. 4 ст. 69 Лесного кодекса РФ).

Сегодня для земель населенных пунктов, промышленности и иного специального назначения, земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов, лесных участков, разрешенное использование является обязательным элементом правового режима, для остальных земель режим, в том числе разрешенное использование, определяются особенностями использования и охраны земель в зависимости от их категории по целевому назначению. Виды разрешенного использования земельных участков должны определяться в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений[18].

Не вся дополнительная литература может быть доступной для студентов. Но иногда просто названия источников являются чрезвычайно информативными! Как говорится, sapienti sat.

Вопросы для самоконтроля

1. Какова площадь Земли? Площадь суши? Площадь земель, пригодных для проживания человека и ведения сельского хозяйства? Какие площади становятся непригодными для ведения сельского хозяйства из-за эрозии, истощения, загрязнения ежегодно в мире и России?

2. Какова плотность населения в России, Канаде, США, Германии, Бангладеш?

3. Перечислите основные элементы и факторы правового режима земель и земельных участков в Российской Федерации.

4. Какие природные процессы могут привести к изменению фактической площади земельного участка в течение 10 лет? 100 лет?

5. Какие не видимые с поверхности земли инженерно-геологические процессы могут привести к обрушению зданий?

6. Сколько скважин потребуется пробурить, в соответствии с действующим законодательством, при проведении инженерно-геологических изысканий для проектирования аквапарка?

7. Почему нельзя строить жилье в высоких поймах рек?

8. Дайте определение понятий «категория земли по целевому назначению», «разрешенное использование земельного участка».

9. В каком порядке изменяется категория земель сельскохозяйственного назначения на категорию земель населенных пунктов? Составьте алгоритмы действий для этого изменения участников земельных отношениях в двух возможных вариантах.

10. Приведите примеры влияния актов местного самоуправления на особенности правового режима земельных участков.

Задания и задачи

1. Составьте диаграммы, отражающие распределение площади земель различных категорий в России, Красноярском крае, Иркутской области, Республике Тыва, Республике Бурятия.

2. Составьте список опасных и неблагоприятных процессов и явлений, изменяющих лик Земли. Как влияет сейсмичность на стоимость строительства жилья?

3. С какой скоростью размываются берега Иркутского и Братского водохранилищ? Сколько земель теряется ежегодно в России вследствие абразионных процессов?

4. Существует ли связь между процессами, протекающими на Солнце, и периодичностью наводнений и селей на Земле? Какие районы в Сибири являются селеопасными?

5. После завершения строительства Иркутской ГЭС и заполнения водой Иркутского водохранилища подвалы домов в центральной части Иркутска подвержены обводнению. Могут ли собственники подвальных помещений предъявить иски собственникам гидроэлектростанции и водохранилища о возмещении вреда? Составьте проект соответствующего заявления.

6. Определите, какие действия землепользователей могут привести к активизации опасных процессов, таких как сели, обвалы, оползни?

7. Составьте диаграмму, отражающую соотношение площадей (в процентах) земельных участков, используемых в определенных целях (сельское хозяйство, строительство, спортивные площадки и т.д.).

8. На правом берегу реки землепользователь А., несший убытки из-за постоянного размыва берега, построил трехкилометровую набережную. Размывы правого берега прекратились, воды реки несколько километров вниз по течению стали течь по прямой линии (эффект «свободной струи»[19]), а далее прямоточная «свободная струя» сменилась постоянной турбулентностью, и левый берег ниже по течению стал сильно размываться. Земли находящегося ниже по течению землепользователя В., на левом берегу реки, стали просто исчезать под водой. Об эффекте «свободной струи» вообще мало кому известно. Составьте исковое заявление для В. о возмещении вреда, вызванного действиями А. Какие экспертизы потребуются? Сформулируйте вопросы эксперту. Каковы перспективы судебного разбирательства?

9. Составьте алгоритм изменения разрешенного использования земельного участка, предоставленного гражданину в г. Кызыле для индивидуального жилищного строительства, на разрешенное использование «Размещение объектов капитального строительства, предназначенного для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м».

10. Какие территориальные, функциональные и специальные зоны могут влиять на правовой режим земельного участка? Составьте перечень таких зон со ссылками на соответствующие нормативные правовые акты.