И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ,

ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ И ИНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

 

МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ГКОЗ ПРОМЫШЛЕННОСТИ

И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

 

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. Данная методика была утверждена приказом Росземкадастра 20 марта 2003 г.

На 1 января 2004 г. было оценено 8868,8 тыс. га земель промышленности и иного специального назначения из 17 154,3 тыс. га (или 51,7%).

Для определения кадастровой стоимости земельные участки промышленности и иного специального назначения подразделяют:

на земельные участки под объектами промышленности, которые используются или предназначены: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности;

- разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности;

на земельные участки под объектами энергетики, которые используются или предназначены;

- для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

- размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики;

на земельные участки под объектами транспорта, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта, и их подразделяют по видам их предоставления на подвиды.

Земельные участки под объектами железнодорожного транспорта включают земли:

- для размещения железнодорожных путей;

- размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

- размещения полос отвода железных дорог, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов топливно-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Земельные участки под объектами автомобильного транспорта включают земли:

- для размещения автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений;

- размещения автовокзалов и автостанций, других объектов авто мобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;

- установления полос отвода автомобильных дорог, за исключением земельных участков для размещения объектов дорожного сервиса;

- размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог.

Земельные участки под объектами морского и внутреннего водного транспорта включают земли:

- для размещения искусственно созданных внутренних водных путей;

- размещения морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;

- выделения береговой полосы.

Земельные участки под объектами воздушного транспорта включают земли:

- для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлет но-посадочных полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта.

Земельные участки под объектами трубопроводного транспорта включают земли:

- для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;

- размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта

на земельные участки под объектами связи, радиовещания, телевидения и информатики используются или предназначены:

- для размещения эксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;

- размещения кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;

- размещения подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;

- размещения наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи;

- размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи;

на земельные участки для обеспечения космической деятельности, которые используются или предназначены:

- для размещения наземных объектов космической инфра структуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и техника, используемые при осуществлении космической деятельности;

на земельные участки под объектами обороны и безопасности, которые используются или предназначены:

- для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий);

- разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательные полигоны, места уничтожения оружия и захоронения отходов);

- создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады и др.);

на земельные участки охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон с особыми условиями земель промышленности и иного специального назначения;

на земельные участки иного специального назначения.

Кадастровую стоимость земельных участков промышленности и иного специального назначения определяют в следующей последовательности:

- группируют различные виды использования земель промышленности и иного специального назначения;

- определяют УПКСЗ для видов использования земель каждой группы;

- рассчитывают кадастровую стоимость земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального на значения.

При наличии обширной информации по рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального на значения, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровую стоимость указанных земельных участков устанавливают в процентах от их рыночной стоимости.

В зависимости от применяемых методов определения кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель промышленности и иного специального назначения объединены в шесть групп.

Первая группа:

- земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлет но-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для от работки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и техника, используемые при осуществлении космической деятельности;

- земельные участки, предоставленные для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта;

- земельные участки для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Вторая группа:

- земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности;

- земельные участки для установления полос отвода железных дорог, переданные в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажи рам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов топливно-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Третья группа:

- земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог.

Четвертая группа:

- земельные участки для разработки полезных ископаемых, пре доставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель;

- для размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики;

- для размещения железнодорожных путей;

- для установления полос отвода железных дорог, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов топливно-смазочных материалов и авто заправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами;

- для размещения автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений;

- для установления полос отвода автомобильных дорог, за исключением земельных участков под объектами дорожного сервиса;

- земельные участки искусственно созданных внутренних водных путей;

- земельные участки береговой полосы;

- земельные участки для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;

- для установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков;

- для размещения кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;

- для размещения подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации;

- для размещения наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи;

- для размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи.

Пятая группа:

- земельные участки для размещения эксплуатационных предприятий связи, у которых на балансе находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;

- для размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

- для размещения автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, не обходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;

- для морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, раз вития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транс порта;

- для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта;

- для охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон с особыми условиями земель промышленности и иного специального назначения.

Шестая группа:

- земельные участки для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий);

- для разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательные полигоны, места уничтожения оружия и захоронения отходов);

- для создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады и др.);

- земли иного специального назначения.

Методы определения кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к разным группам данной категории, значительно различаются. Рассмотрим эти различия.

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливают равной их рыночной стоимости, рас считанной в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г.

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяют в следующей последовательности:

- проводят кластеризацию земельных участков, отнесенных ко второй группе;

- рассчитывают кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе.

Кластеризацию земельных участков, отнесенных ко второй группе, проводят на уровне субъекта Российской Федерации:

- определяют Типовой перечень показателей кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне Российской Федерации;

- устанавливают перечень показателей кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне субъекта Российской Федерации;

- объединяют земельные участки, отнесенные ко второй группе, в кластеры на основе схожести их характеристик;

- собирают достаточную информацию о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров. Информацию считают достаточной, если число земельных участков, по которым известна рыночная цена, превышает число показателей кластеризации.

При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночной цене на земельные участки собирают дополнительную информацию об арендной плате за земельные участки промышленности и иного специального назначения. Информацию считают достаточной, если число земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата, превышает число показателей кластеризации.

При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки собирают дополнительную информацию о рыночных ценах на единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки промышленности и иного специального назначения. Информацию считают достаточной, если число земельных участков, по которым известны рыночная цена, и (или) арендная плата, и (или) рыночная цена на единые объекты недвижимости, превышает число показателей кластеризации.

При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах, и (или) арендной плате, и (или) рыночных ценах на единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки промышленности и иного специального назначения, собирают дополнительную информацию об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки. Информацию считают достаточной, если число земельных участков и (или) единых объектов недвижимости, по которым известны рыночная цена и (или) арендная плата, превышает число показателей кластеризации.

При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки и (или) единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки промышленности и иного специального назначения, с целью обеспечения достаточности используемой информации рыночную стоимость земельных участков промышленности можно рассчитать. Информацию считают достаточной, если число земельных участков, по которым известны рыночная цена, и (или) арендная плата, и (или) рыночная стоимость единых объектов не движимости, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата, превышают число показателей кластеризации.

Рыночную стоимость земельных участков в составе кластеров рассчитывают в следующем порядке.

Для кластеров, по которым используют информацию об арендной плате за земельные участки, рыночную стоимость земельных участков вычисляют методом капитализации земельной ренты, а для кластеров, по которым используют информацию о рыночной или арендной цене единых объектов недвижимости, - методом остатка.

Далее анализируют зависимости между рыночной ценой и (или) стоимостью земельных участков и показателями кластеризации и на основе уравнений статистической связи проверяют достаточность связи между анализируемыми показателями.

При недостаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и показателями кластеризации в одном кластере и более эти показатели пересматривают и проводят новую кластеризацию до тех пор, пока связь между выбранными показателями кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет до статочной во всех кластерах.

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяют при достаточности в кластере информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков. Если число земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает число показателей кластеризации, то информацию считают достаточной.

Кадастровую стоимость земельных участков, входящих в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков, вычисляют, подставляя в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и показателями кластеризации индивидуальные характеристики земельного участка, или методом сравнения продаж.

Кадастровую стоимость земельных участков, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, определяют в такой последовательности:

- устанавливают минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного ко второй группе, вошедшего в кластеры с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков (УПКСЗ_пром1min);

- среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройки) по поселению, наиболее близкому по местоположению к земельному участку, по которому установлено УПКСЗ_пром1min (УПКСЗ_сред1);

- рассчитывают соотношения между УПКСЗ_пром1min и УПКСЗ_сред1;

- удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, умножая средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель под много квартирной жилой застройкой (при их отсутствии - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройки) по поселению, наиболее близкому по местоположению к оцениваемым земельным участкам, на соотношение между УПКСЗ_пром1min и УПКСЗ_сред1;

- кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, умножая удельный показатель кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков на их площадь.

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к третьей группе, определяют в следующем порядке:

- проводят кластеризацию земельных участков, отнесенных к третьей группе;

- определяют эталонный земельный участок для каждого из кластеров земельных участков, отнесенных к третьей группе;

- рассчитывают рыночную стоимость эталонных земельных участков;

- стоимость земельных участков;

- определяют удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, разделив рыночную стоимость эталонных земельных участков на их площадь;

- кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к третьей группе, в каждом кластере, умножая удельный показатель кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков на их площадь.

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к четвертой группе, определяют в такой последовательности:

- устанавливают удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе;

- рассчитывают кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к четвертой группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, вычисляют, исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками, умножая удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к пятой группе, определяют в таком порядке:

- устанавливают удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе;

- рассчитывают кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к пятой группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, в пределах территории административного района вычисляют, исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах территории того же административного района.

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к пятой группе, вычисляют, умножая удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к шестой группе, определяют в такой последовательности:

- устанавливают удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе;

- рассчитывают кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к шестой группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель, отнесенных к шестой группе, в пределах территории административного района вычисляют, исходя из минимального значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам в пре делах того же административного района.

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к шестой группе, рассчитывают, умножая удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.