ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ И ИНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

 

ГКОЗ промышленности и иного специального назначения проводят поэтапно с учетом их технологических особенностей.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к различным группам:

кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливают равной их рыночной стоимости, которую определяют в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г.

Рыночную стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, рассчитывают при помощи оценщика, который пре доставляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного учас тка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;

определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, имеет технологические особенности.

При кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе, составляют перечень показателей кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации, для чего формируют группу экспертов из 5 ... 7 чел., в состав которой обязательно включают:

- специалиста Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (ныне территориального органа Роснедвижимости);

- представителя территориального органа Минимущества России (ныне Федерального агентства по управлению федеральным имуществом);

- одного-двух оценщиков (рекомендуемый опыт работы в области оценочной деятельности в регионе не менее 3 лет);

- двух-трех риэлторов (рекомендуемый опыт работы в области риэлторской деятельности в регионе не менее 3 лет).

В состав группы могут быть также включены представители органов государственной власти субъекта Российской Федерации и местного самоуправления, специалисты в сфере экономики и управления земельно-имущественным комплексом.

Группа экспертов определяет перечень показателей кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации на основе типового перечня земельных участков, который включает: рас стояние до центра субъекта, км; расстояние до ближайшего по селения, км; наличие водопровода, да/нет (1/0); газопровода, да/нет (1/0); канализации, да/нет (1/0); электричества, да/нет (1/0); расстояние до ближайшей магистрали транспортом, км; до ближайшей грузовой станции железнодорожным путем, км; до ближайшего морского/речного порта, км; число жителей в административном районе, в котором расположен объект оценки, тыс. чел.

Этот типовой перечень показателей кластеризации эксперты могут дополнить показателями, существенно влияющими на стоимость земельных участков в конкретном субъекте Российской Федерации, а также могут исключить из типового перечня несущественные показатели.

В каждом определенном перечне показателей кластеризации эксперты выбирают один, наиболее влияющий на стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе (например, рас стояние до центра субъекта Российской Федерации).

Перечни показателей кластеризации, в том числе наиболее влияющих на стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне субъекта Российской Федерации утверждает региональная межведомственная комиссия. Для этого группируют земельные участки второй группы по показателю, наиболее влияющему на стоимость участков.

В рамках групп, сформированных с учетом показателя, наиболее влияющего на стоимость земельных участков, проводят их кластеризацию по остальным показателям (показатель, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель в кластеризации, не участвует). При этом число кластеров определяет группа экспертов, исходя из особенностей территории и сложившейся системы ценообразования в субъекте Российской Федерации.

Результатом кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе, является перечень земельных участков по кластерам.

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяют, используя информацию о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости.

Под рыночной ценой земельного участка или единого объекта недвижимости понимают цену сделки с земельным участком или единым объектом недвижимости, а также цены спроса и предложения на земельные участки или объекты недвижимости. При этом в цены спроса и предложения эксперты вносят поправки. Как правило, цену спроса повышают на 10 %, а цену предложения понижают на 10%.

Под арендной платой за земельный участок или единый объект недвижимости понимают «рыночную» арендную плату, т. е. данные по арендной плате за земельные участки или единые объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности, не используют.

Информацию о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах и арендной плате за единые объекты не движимости собирают по земельным участкам и единым объектам недвижимости, расположенным за чертой и в черте поселений. Указанную информацию собирают начиная с января 1999 г. по форме, приведенной в таблице 1. Каждый земельный участок или единый объект недвижимости, по которому имеется информация о рыночных ценах или арендной плате, характеризуется по показателям кластеризации.

Таблица 1

 

Информация о земельных участках и единых объектах недвижимости

 

№№ п.п.	Описание земельного участка или единого объекта недвижимости (кадастровый номер)	Вид информации	Показатели кластеризации
Рыночная стоимость земельного участка, р./дата	Арендная плата за земельный участок, р./дата	Рыночная цена единого объекта недвижимости, р./дата	Арендная плата за единый объект недвижимости, р./дата				…	n
…
n

 

Рыночную стоимость земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки рассчитывают методом капитализации земельной ренты по формуле

,

где РС₃ - рыночная стоимость земельного участка, р.; АЛ - арендная плата за земельный участок за вычетом операционных расходов арендодателя, р.; К_к - коэффициент капитализации арендной платы.

 

Коэффициент капитализации арендной платы рассчитывают специалисты, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности, предоставляя отчет об обосновании значения коэффициента капитализации арендной платы (табл. 2).

Таблица 2

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием

информации об арендной плате за земельные участки

 

№№ п.п.	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Арендная плата за земельный участок, р.	Коэффициент капитализации арендной платы	Рыночная стоимость земельного участка, р.
значение коэффициент капитализации арендной платы	название, дата, № отчета, кем подготовлен
…
n

Рыночную стоимость земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости рассчитывают методом выделения по формуле:

 

РС₃ = РЦ_е.о.н. - ОС,

 

где PC₃ - рыночная стоимость земельного участка, р.; РЦ_е.о.н. - рыночная цена единого объекта недвижимости, р.; ОС - стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, строений, сооружений), р.

Кроме того, в данном случае может быть использован метод, которым определяют рыночную стоимость земельных участков:

РС₃ = РЦ_е.о.н. Д₃,

 

где Д₃- доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

 

Стоимость улучшений и долю стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости рассчитывают при помощи оценщиков или риэлторов, которые предоставляют отчет об обосновании доли стоимости улучшения или земельного участка в рыночной стоимости единого объекта не движимости.

Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости вносят в таблицу 3.

Таблица 3

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием

информации о рыночной цене единых объектов недвижимости

 

№№ п.п.	Описание единого объекта недвижимости (кадастровый номер)	Рыночная цена единого объекта недвижимости, р.	Стоимость улучшений с указанием названия, даты, № отчета, кем подготовлен	Доля стоимости земельного участка с указанием названия, даты, № отчета, кем подготовлен	Рыночная стоимость земельного участка, р.
…
n

 

При расчете рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости применяют метод остатка.

Рыночную стоимость земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости рассчитывают при помощи оценщиков.

Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости вносят в таблицу 4.

 

Таблица 4

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием

информации об арендной плате за единый объект недвижимости

 

№№ п.п.	Описание единого объекта недвижимости (кадастровый номер)	Арендная плата за единый объект недвижимости, р.	Рыночная стоимость земельного участка с указанием названия, даты, № отчета, кем подготовлен
…
n

 

Рыночную стоимость земельных участков с использованием иной информации (отличной от информации об арендной плате за земельные участки, рыночной цене и арендной плате за единые объекты недвижимости) рассчитывают в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков.

Анализируют статистическую однородность информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков в кластере расчетом среднеквадратического отклонения.

Информацию считают достаточной, если число земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает число показателей кластеризации.

Рекомендуется, чтобы число земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышало число показателей кластеризации более чем в 3 раза.

Достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и показателями кластеризации проверяют по уравнению связи между ними.

Связь считают достаточной при R2 ≥0,7.

При недостаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводили кластеризацию, в одном кластере и более (R2 < 0,7) факторы кластеризации пересматривают и проводят новую кластеризацию до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, отнесенный ко второй группе и вошедший в состав кластера с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков (УПКСЗ_пром1), определяют с применением ПК ГКОЗ _пром1, подставляя в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации индивидуальные характеристики земельного участка, определенные по показателям кластеризации.

Кадастровую стоимость земельного участка, отнесенного ко второй группе и вошедшего в состав кластера с достаточной ин формацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, рассчитывают, умножая УПКСЗ _пром1 на площадь данного земельного участка.

Кадастровую стоимость земельного участка, отнесенного ко второй группе и вошедшего в состав кластера с достаточной ин формацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, также можно вычислить методом сравнения продаж.

При использовании метода сравнения продаж кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяют как рыночную стоимость земельного участка.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе и вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков (УПКСЗ_пром2), вычисляют по формуле:

 

,

 

где УПКСЗ_пром1min - минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного ко второй группе земельных участков, вошедших в кластеры с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков; УПКСЗ_сред1 - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройки) по поселению, наиболее близкому по местоположению к земельному участку, по которому установлен УПКСЗ_пром1min; УПКСЗ_срсд2 - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройки) по поселению, наиболее близкому по местоположению к оцениваемым земельным участкам, отнесенным ко второй группе и вошедшим в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков.

 

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе и вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, вычисляют, умножая УПКС_пром2 на площадь данных земельных участков (табл. 5).

Таблица 5

 

Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй

группе и вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных

ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков

 

№№ п.п.	Наименование землепользования	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Площадь земельного участка, м2	УПКСЗпром1min, р./ м2	УПКСЗсред1, р./ м2	УПКСЗсрсд2, р./ м2	УПКСЗпром2, р./ м2	Кадастровая стоимость земельного участка, р.
…
n

 

Определение кадастровой стоимости земельных участков третьей группы осуществляют в том же порядке, что и участки второй группы, включающей кластеризацию земельных участков и определение кадастровой стоимости земельного участка.

Типовой перечень показателей кластеризации земельных участков, отнесенных к третьей группе, следующий: расстояние до центра субъекта, км; до ближайшего поселения численностью более 10 тыс. чел., км; грузопоток, ед. в год; класс дороги; наличие водоснабжения, да/нет(1/0); канализации, да/нет (1/0); энергоснабжения, да/нет (1/0).

Кластеризацию земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляют в том же порядке и с учетом аналогичных требований, что и для второй группы. Кроме того, для каждого кластера земельных участков, отнесенных к третьей группе, определяют эта лонный земельный участок, под которым понимают земельный участок, обладающий среди показателей кластеризации наиболее вероятными по отношению к земельным участкам, входящим в кластер, характеристиками. При этом под наиболее вероятными характеристиками понимают средние или наиболее часто встречающиеся (обычные) характеристики земельного участка.

Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в кластере, так и гипотетическим.

Рыночную стоимость эталонных земельных участков для кластеров земельных участков, отнесенных к третьей группе, рассчитывают также в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков при по мощи оценщиков, которые предоставляют отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Удельный показатель кадастровой стоимости эталонного земельного участка для каждого кластера земельных участков, отнесенных к третьей группе, рассчитывают делением его рыночной стоимости на его площадь.

Кадастровую стоимость земельного участка в кластере земельных участков, отнесенных к третьей группе, рассчитывают, умножая удельный показатель кадастровой стоимости эталонного земельного участка в данном кластере земельных участков на площадь оцениваемого земельного участка.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, осуществляют в такой последовательности:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, в пределах территории административного района равен среднему значению удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, граничащих с оцениваемыми земельными участками, или среднему значению удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с оцениваемыми земельными участками в пределах территории того же административного района.

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к четвертой группе, вычисляют, умножая удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, осуществляют в том же порядке, что и в четвертой группе:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, в пределах территории административного района рассчитывают, исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах территории того же административного района.

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к пятой группе, вычисляют, умножая удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, проводят в следующей последовательности:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель, отнесенных к шестой группе, в пределах территории административного района рассчитывают, исходя из минимального значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков данной категории и (или) вида использования, наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам в пределах того же административного района.

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к шестой группе, определяют, умножая удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

 

Контрольные вопросы и задания

 

1. Приведите классификацию земель промышленности и иного специального назначения. 2. В какие группы объединены земли промышленности и иного специального назначения? 3. Перечислите действия при определении кадастровой стоимости земельных участков второй группы. 4. Как определяют кадастровую стоимость земельных участков третьей, четвертой, пятой и шестой групп? 5. Перечислите факторы кластеризации участков второй группы. 6. Как рассчитывают рыночную стоимость земельных участков? 7. Как определяют удельные показатели кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения?