Тема 9. Безвозмездное пользование имуществом (ссуда)

Наем жилого помещения

Форма практического (интерактивного) занятия:

- устный опрос;

- исследовательские (творческие задания);

- решение ситуационных задач.

Цель занятия: составить представление о понятии, отличительных признаках договоров ссуды и найма жилого помещения, системе правового регулирования обязательств найма жилого помещения.

Вопросы:

1. Понятие и квалифицирующие признаки договора безвозмездного пользования (ссуды). Сфера применения договора ссуды.

2. Элементы договора ссуды. Основания и последствия прекращения договора ссуды.

3. Понятие, общая характеристика договора найма жилого помещения. Виды и правовое регулирование договоров найма.

4. Жилое помещение как объект договора найма. Форма и существенные условия договора найма.

5. Особенности заключения договора социального найма

6. Права и обязанности сторон договора социального и коммерческого найма. Правовое положение лиц, совместно проживающих с нанимателем.

7. Прекращение договора найма жилого помещения: основания и последствия.

Творческие задания:

1. Выявите сходство и различия договоров ссуды и аренды, результаты оформите в виде таблицы.

2. Выявите сходство и различия договоров коммерческого найма и социального найма жилого помещения по следующим параметрам: правовая цель; наличие встречного предоставления; предмет и объект договора; субъектный состав; форма и порядок заключения договора; срок; основания досрочного прекращения. Результаты оформите в виде таблицы.

Письменные задания:

1. В здании, в котором располагался научно-исследовательский институт «Гидрорыбпром», имелось несколько неиспользуемых помещений. Директор института решил предоставить одно из них в безвозмездное пользование бывшему сотруднику института Петрову в качестве офиса на 2 года, а другое передал ООО «Прометей» в безвозмездное пользование без указания срока.

За месяц до истечения срока действия договора с Петровым институт уведомил его о невозможности дальнейшего пользования помещения и необходимости его освобождения. Поскольку Петров продолжал использовать помещение, институт обратился в суд к Петрову с требованием об освобождении незаконно занимаемого им помещения. Петров против требования возражал, ссылаясь на свое преимущественное право, как добросовестного пользователя.

Кто прав в споре? Какие договоры были заключены между указанными лицами? Изменится ли решение, если здание принадлежало бы обществу с ограниченной ответственностью, а Петров являлся бы его учредителем? Каковы последствия отсутствия в договоре безвозмездного пользования условия о сроке пользования?

2. ООО «Первый снег» желало получить в общедоступной библиотеке налоговый кодекс, несколько инструкций по бухучету и специальную экономическую литературу во временное владение и пользование. Секретарь явилась в библиотеку и задала вопрос о том, как правильно оформить отношения с библиотекой. Работники библиотеки разъяснили, что библиотека не может обслуживать юридических лиц, а только граждан. Однако, в виде исключения, с ООО «Первый снег» могут заключить договор на библиотечное обслуживание с оплатой 2 тыс. руб. ежемесячно.

Правильное ли разъяснение было дано работником библиотеки?

3. Гражданин Семенов проживает с женой и двумя малолетними детьми в доме муниципального жилищного фонда г. Кемерово, занимая отдель­ную двухкомнатную квартиру жилой площадью 34 кв. м. и общей площадью 42 кв. м. После того, как родился еще один ребенок, Семенов обратился к юристу организации, где он работает, с просьбой проконсультировать его по вопросу получения жилья большей площади.

Дайте консультацию от имени юриста. Имеется ли у Семенова основание для постановки на учет для улучшения жилищных условий? Куда ему следует обратиться и какими нормативными актами следует руководствоваться для решения этого вопроса?

4. ОАО «Уральская алюминиевая компания» заключило со своим работником Еремеевым договор коммерческого найма жилого помещения, по которому общество предоставило в возмездное пользование двухкомнатную квартиру в принадлежащем обществу жилом доме. Договором также предусматривалось, что в квартире имеют право проживать жена Еремеева и трое несовершеннолетних детей.

Постановлением главы муниципального образования в связи с тем, что Еремеев и его лишены родительских прав, несовершеннолетние дети направлены в муниципальный учреждение «Детский дом», за несовершеннолетними детьми закреплено право на жилую площадь – квартиру, где они проживали с родителями.

Узнав об этом, генеральный директор АО Уральская алюминиевая компания» поручил юристу подготовить исковое заявление в суд.

Сформулируйте предмет и основание иска от имени юриста. Какой договор был заключен между обществом и Еремеевым? Возможно ли проживание третьих лиц совместно с нанимателем?

5. Мамонов с женой и двумя детьми (дочь 14 лет и сын 11 лет) проживали в доме муниципального фонда, занимая однокомнатную квартиру общей площадью 32 кв. м. В связи со сносом дома ООО «Кузбасстрой», для которого освобождался земельный участок, предло­жило Мамоновым двухкомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м.

Мамоновы отказались от переезда в эту квартиру, считая, что она недостаточна по площади для проживания семьи из четырех человек. Кроме того, квартира должна иметь не меньше трех комнат, так как в семье двое детей разного пола. Свое несогласие на переезд в предло­женную им квартиру Мамоновы аргументировали также тем, что в квартире, в которой они проживают, есть телефон, а в предложен­ной им квартире телефона нет. Кроме того, Мамоновы указывали на то, что квартира им предложена в новом жилом районе, расположен­ном на окраине города, откуда до центра можно добраться только на рейсовых автобусах.

Общество не согласилось с требованиями Мамоновых и обратилось в суд с иском об их выселении с предоставлением предложенной им двухкомнатной квартиры размером 32 кв. м.

Подлежит ли иск удовлетворению?

6. Гражданке Яблоковой, как работнику Костромского технологического техникума, находившегося в ведении открытого акционерного общества «Инженерные системы», в 2005г. было предоставлено жилое помещение в общежитии.

В связи с проведением капитального ремонта в здании общежития Яблокова и другие работники по требованию администрации техникума были переселены на тех же условиях в другое общежитие. 31.03.2006г. Костромским технологическим техникумом здание этого общежития передано на баланс АО «Инженерные системы». АО предложило заключить письменный договор краткосрочного найма занимаемого ею жилого помещения, от заключения которого она отказалась. При этом Яблокова производила оплату за пользование комнатой в общежитии и коммунальные услуги по тарифам, утверждённым органом местного самоуправления для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам социального найма.

Акционерное общество в судебном порядке потребовало взыскания задолженности по оплате проживания в общежитии в виде разницы между тарифами и размером платы, утвержденной собственником здания на общем собрании акционеров.

Какое решение примет суд? Влияет ли на право пользования нанимателя переход права собственности на жилое помещение?

7. Воробьев предоставил Ликину по договору найма три комнаты в принадлежащем ему доме сроком на два года. При заклю­чении договора Воробьев потребовал, чтобы в нем было точно указа­но, кто конкретно будет проживать в его доме. Ликин назвал себя, жену и троих малолетних детей. Через полтора месяца после истечения сро­ка договора Воробьев сказал Ликину, что просит освободить занима­емые им комнаты либо заключить договор на новых условиях. В числе новых условий Воробьев предлагал увеличение в два раза наемной платы и принятие на себя нанимателем обязанности выполнить за свой счет ремонт крыши.

Ликин от заключения договора на новых условиях отказался и за­явил, что согласно закону он имеет право на продление срока дей­ствия договора на те же два года и на прежних условиях, поскольку Воробьев предупредил его о расторжении договора не заблаговремен­но, а после того как срок договора истек.

Воробьев обратился в суд с иском о выселении Ликина и прожива­ющих с ним лиц из занимаемых ими комнат в его доме. В обоснование иска он сослался на истечение срока договора и на то, что он принял решение вообще не сдавать внаем помещения в своем доме, посколь­ку после рождения ребенка он должен вселить няню и мать жены, для чего ему необходимо освободить занимаемые Ликиным комнаты.

Какое решение примет суд? Каковы условия осуществления нанимателем преимущественного права на заключение нового договора?

8. Никитина вступила в брак и переехала в квартиру мужа, предоставленную ему в пользование из муниципального жилищного фонда. Впоследствии муж разрешил проживание в одной из комнат своей нетрудоспособной матери Новоселовой. После его смерти Новоселова продолжала проживать вместе с невесткой, при этом занимала изолированную комнату общей площадью; самостоятельно оплачивала проживание, коммунальные услуги; отдельно приобретала продукты питания.

После очередной ссоры Никитина отказалась пускать Новоселову в квартиру, заявив, что у нее нет никаких прав на жилье. Новоселова обратилась с иском в суд о признании ее членом семьи нанимателя и запрете Никитиной чинить препятствия в пользовании квартирой ее сына.

Кто прав в споре? Каково правовое положение члены семьи нанимателя?