Цены и ценообразование на рынке недвижимости

1. Ценообразование в ремонтно-строительном производстве

2. Обоснование ставок арендной платы за сдаваемое в аренду здания и помещения

1. Ремонтно-строительное производство включает широкий круг услуг по новому строительству или реконструкции, техническому перевооружению, капитальному ремонту зданий и сооружений, выполнению земляных работ, изготовление фундамента, перегородок, стен. Право регулирования в строительстве в соответствии с указом Президента РБ №285 от 19 мая 1999 года в редакции Указ №487 от 5 ноября 2003 года представлен министерством архитектуры и строительства и осуществляется постановлением совета министров РБ №773 от 29 июня 2004 года на основе положения «О региональных центрах», «О ценообразовании в строительстве». Функционирует республиканский научно-технический центр по ценообразованию в строительстве, который разработал концепцию ценообразования, определившей единые подходы к расчёту сметной стоимости базисных цен 1991 года и текущем уровне цен, порядок расчёта и применения индексов, изменение стоимости ремонтно-строительных работ. Сметная стоимость ремонтно-строительных работ определяется через систему сметных нормативов. Сметные нормативы должны обеспечивать достоверность сметной стоимости, соответствовать общественно необходимым затратам, быть экономически обоснованными. Нормативно-справочная информация в строительстве включает нормы расхода трудовых, материальных ресурсов, затраты на эксплуатацию строительных работ. В соответствии с постановлением совета министров РБ №997 от 6 июля 2001 года «О переходе на ресурсно-сметные нормы (РСН) в строительстве» используются новые ресурсно-сметные нормы в базисном уровне цен 1991 года. Они сформированы технологически и экономически обоснованы нормами 2000 года в базисных ценах 1991 года. Это позволило создать единую нормативную базу для капитального строительства и ремонта.

В целях обеспечения противозатратного механизма в строительстве и совершенствования вопросов ценообразования в 2004 году утверждена инструкция «О порядке формирования договорной (контрактной) цены подрядных работ и расчётов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов». К числу важнейших нормативных документов для определения базисных и текущих стоимости ремонтно-строительных работ можно отнести:

1) Сборник единичных сметных норм на ремонтно-строительные работы

2) Методические указания по определению стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений и составление сметной документации выпуск 2 или 2 и 3 2000 год

3) Методические указания по определению стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений и составление сметной документации РСН

4) Сборник РСН дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время

5) Указания по применению РСН

Основным документом, определяющим стоимость строительства или ремонта, является сводный сметный расчёт. В нём выделяются затраты подрядной организации заказчика проектной, экспертной организации и так далее. Включение статей затрат в сводный сметный расчёт осуществляется в соответствии с методическими указаниями по определению стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений и составление сметной документации с применением РСН. Методологические подходы являются едиными для всех видов строительства (нового строительства или реконструкции, ремонта и тому подобное).

Может использоваться 1 из 3 методов расчёта стоимости ремонтно-строительных работ (РСР) в текущих ценах:

· Ресурсный

· Ресурсно-индексный

· Базисно-индексный

При использовании ресурсного метода происходит расчёт РСР в текущих ценах и тарифах, необходимых для реализации проекта.

Ресурсно-индексный метод основан на сочетании ресурсного метода с системой индексов на ресурсы. Одни затраты определяются в текущем уровне цен на основе калькулирования, другие рассчитываются путём умножения базисной стоимости на соответствующий индекс цен. Данные индексы ежемесячно рассчитываются. Эти индексы рассматриваются межведомственной комиссией ценообразования и министерством экономики утверждаются и доводятся до организаций.

Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости по элементам затрат по отношению к сметной стоимости определённой базисным уровнем. Это явление является наиболее распространённым.

Введено обязательное проведение подрядных торгов при заключении договоров на строительство объектов финансированных за счёт республиканского и местного бюджетов.

2. В РБ развивается рынок недвижимости. Это требует создание нормативной базы по регулированию цен. Формируется реестр цен на земельный участок государственного земельного кадастра. Определяется порядок формирования тарифов на услуги по оценке движимого имущества. Плата за услуги по оценке недвижимости определяется на основе утверждённых руководителем субъекта хозяйствования тарифов по каждому наименованию услуг или стоимости нормы часов на выполнение работ. Объём работ по договору на оценку недвижимости определяется с учётом количества объектов, подлежащих оценке, их сложности, наличие технической документации, номенклатуры выполняемых работ применяемых методов оценки и других факторов.

За выполнение желаемых заказчиком услуг по оценке недвижимости сокращённых сроков субъекты хозяйствованию имеют право утверждённым тарифам и стоимости нормы часов применять надбавки.

Деятельность определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности с изменениями и дополнениями, внесённых министерством экономики, министерством финансов, министерством по налогам и сборам РБ №24 от 29 января 2004 года. Арендная плата рассчитывается за месяц на основе арендуемой площади общественных, административных и переоборудованных производственных помещений и ставки за 1 метр квадратный арендуемой площади, арендная плата вносится резидентами РБ в белорусских рублях по курсу Нацбанка к евро на день оплаты, а нерезидентами – в любой из конвертируемых валют. Созданная республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений и других объектов госсобственности.

В зависимости от категории арендатора и вида деятельности применяются:

1) Понижающие коэффициенты: за площади, арендуемые индивидуальными предпринимателями и организациями с работающими инвалидами, которых больше 50%, творческими союзами и общественными объединениями; за площади арендуемые редакциями газет и журналов, финансируемые бюджетом организации связи, государственными юридическими лицами, осуществляющими отпуск фармацевтических товаров на льготных условиях; за площади, арендуемые государственными и негосударственными образовательными и воспитательными учреждениями для учебных целей; за площади, арендуемые фондом социальной защиты населения, центрами поддержки предпринимательства.

2) Повышающие коэффициенты: за площади для организаций, осуществляющих контроль и наказание высокорентабельных услуг (риэлтерские и туристические), коэффициент местоположения производственных зданий, сооружений устанавливается облисполкомом и минским горисполкомом в размере от 0,6 до 1 в зависимости от месторасположения здания в населённом пункте; коэффициент комфортности применяется в размере: 0,4 – для монсандрых помещений высотой наклонного потолка от 0,6 метров; 0,5 для помещений с естественным освещением, значение которого ниже или равно 0,5 нормального показателя; 0,75 – для подвальных помещений; 0,9 – для помещений, расположенных на цокольном этаже; 0,9 – для зданий, не имеющих центрального водоснабжения и водоотведения.

Таким образом, ставка арендной платы (А_с) определяется по формуле А_с=А_б*К_мест*К_комф*К_авд*К_ф, где А_б – базовая ставка арендной платы за 1 м² арендуемой площади в евро, К_мест – коэффициент расположения производственных зданий и сооружений на территории населённого пункта, К_комф – коэффициент комфортности, К_авд – коэффициенты в зависимости от категории арендатора и вида деятельности, К_ф – коэффициент эффективности.

Коэффициент эффективности устанавливается по соглашению сторон в зависимости от спроса и предложения на производственные здания, сооружения и помещения в данном регионе в размере от 0,5 до 3. В соответствии арендная плата за месяц А_п определяется умножением ставки арендной платы на арендуемую площадь по формуле: А_п=А_с*П_ап.

Для расчёта арендуемой площади определяется соотношение общей площади зданий (включая лестничные клетки, антресоли, переходы, остеклённые веранды, галереи и балконы зрительных залов) к нормируемой общей площади зданий (за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт и тому подобное). Это отношение составляет коэффициент перевода нормируемой площади в арендуемую. Он берётся по расчёту в размере не выше 1,3.

Расчёт арендуемой площади на основе площади общего пользования.

Пример. Общая площадь здания оптовой базы 1250 м². В том числе площадь помещений общего пользования (коридоров, санузлов, переходов) 95м². В данном здании арендуется под складское помещение площадью 100 м². Рассчитать площадь, которая потом будет учитываться в качестве арендуемой при исчислении арендной платы.

Решение.

1) Нормируемая (используемая) площадь здания – 1250-95=1155

2) Коэффициент отношения общей площади к нормируемой – 1250/1155=1,08

3) Арендуемая площадь – 100*1,08=108