Информационные системы управления объектами недвижимости

Эффективное управление городским хозяйством, в современных условиях, возможно при использовании современных компьютерных технологий, позволяющих оперативно решать задачи административного, технического и планировочного направлений городской информационной инфраструктуры.

Создание системы, способной охватить все направления управления городским хозяйством — сложная задача, обусловленная как широким разнообразием решаемых вопросов, так и большими объемами перерабатываемой информации.

Городское хозяйство – это единый организм, единая многоуровневая система: имеющая свою иерархию. Целостное функционирование этой системы становится результатом взаимодействия всех ее уровней иерархии. Архитектура создаваемой информационной системы должна соответствовать иерархии органов государственного управления. В связи с этим в структуру органов муниципального управления вводится муниципальное учреждение «Информационно-аналитический центр по управлению городским хозяйством».

В структурах администраций районов, департаментов и служб, осуществляющих тактическое и оперативное управление городским хозяйством, создаются информационно-аналитические центры по сферам деятельности. Система сбора, обработки, передачи информации, а также структура информационных потоков соответствует перечню решаемых задач и иерархии подчинения

Основной задачей высшего уровня является стратегическое управление муниципальным образованием, определяющее долгосрочную ориентацию его развития в целом и отдельных сфер объектов и территорий (стратегический план, концепция развития и т.д.). Остальные уровни иерархии осуществляют тактическое и оперативное управление городским хозяйством. Стратегическое управление городским хозяйством подразумевает управление комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования, включающим взаимно согласованные программы развития всех сфер его деятельности.

В основе стратегического управления лежит единая обобщенная информационная база данных об объектах недвижимости, населении, экологии и др., заложенная в подсистему информационного обеспечения процесса управления.

Результатом аналитической работы последней являются перспективные планы и целевые программы развития городского хозяйства (рис. 4.1).

Рис. 4.1 Концепция управления городским хозяйством

Основными направлениями городской информационной инфраструктуры, которые должна охватывать информационная система являются

- административное направление, основанное на ведении больших баз данных;

- техническое направление, включающее выполнение проектных, технологических, строительных задач, контроль за состоянием объектов;

- планировочное направление, включающее разработку генпланов городов и территорий, планов застройки, а также защиту окружающей среды.

Рис. 4.2 Городская информационная инфраструктура

Автоматизация каждого из этих видов деятельности достигается различными системными средствами.

Административное направление основано на применении систем управления базами данных (СУБД), техническое – предполагает использование систем автоматизированного проектирования (САПР), планировочное – геоинформационных систем (ГИС).

Разработанная информационно-аналитическая система объединяет все выше перечисленные системные средства в рамках единой информационной среды и способна решать все указанные задачи.

!!!!!!!!!!

Основой эффективной эксплуатации и ремонта зданий является наличие достоверной информации о текущем состоянии строительных конструкций, инженерных систем и здания в целом. Специализированные САПР позволяют создать на базе проектно-конструкторской документации информационную систему, отслеживающую текущее состояние всех конструктивных и технологических элементов здания.

Ключевым моментом в таких информационных системах является формирование и постоянное обновление компьютерной модели здания (КМЗ). КМЗ – это трехмерная электронная копия существующего или проектируемого здания, включающая сведения о геометрии, материале и состоянии основных конструкций и инженерных систем. (В основу объектно-ориентированных САПР положена компьютерная модель здания - электронная копия существующего или проектируемого здания в точных размерах и привязках. Она существует параллельно с реальным объектом и все изменения, происходящие с ним на протяжении жизненного цикла, заносятся в КМЗ. На этапе проектирования в КМЗ вносятся определенные параметры эксплуатационных качеств объекта, которые потом поддерживаются на заданном уровне методами технического обслуживания и ремонта)

Использование подобной модели дает следующие преимущества по сравнению с простой векторизацией чертежей:

- реалистическая визуализация, позволяющая всем – и профессионалам, и людям, далеким от архитектуры, – заказчикам, подрядчикам, городской администрации – увидеть результат проектирования таким, каким он будет выглядеть воплощенным в материале;

- возможность автоматического построения изометрических схем, любых видов, разрезов, фасадов и т.д.;

- получение всех видов необходимых перечней и спецификаций.

Исходной информацией для модели существующего здания может служить проектно-сметная документация (обычные поэтажные планы, начерченные вручную), которой обладает большинство организаций и служб, занимающихся обеспечением жизнедеятельности здания.

Графическая информация по модели каждого этажа хранится в виде файлов формата *.dwg, что позволяет применять для прочностного расчета программные пакеты, воспринимающие этот формат. Папка проекта содержит также базу данных, используемых для определения объемов строительных работ и потребности в материальных ресурсах. В используемой объектно-ориентированной САПР эти вычисления выполняются в автоматизированном режиме. Результаты сохраняются в виде сводных таблиц Excel или в формате Word. Применение электронных таблиц позволяет рассчитывать объемы работ и материалов, вычислять итоговые значения по любому из нескольких десятков атрибутов базы данных КМЗ, например, толщине или материалу стен, номеру этажа, группе помещений, классу огнестойкости и т.д.

Авторами разработана информационно-аналитическая система (ИАС) по управлению городским хозяйством, в основу которой положена база данных, содержащая технические паспорта объектов. Паспорт включает общие данные, архитектурно-планировочные показатели, техническое описание основных конструктивных элементов, сведения о благоустройстве и КМЗ. На всех этапах жизненного цикла здания в модель могут вноситься изменения и дополнения.

Определение физического износа элементов здания выполняется на основании экспертной оценки и расчетным методом, который состоит в сопоставлении фактического и усредненного сроков службы конструктивных элементов и инженерных систем.

Расчет стоимости ремонтных работ производится по укрупненным показателям в зависимости от величины физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования и на основании спецификаций, полученных при анализе компьютерной модели здания.

ИАС внедрена в нескольких районах г. Ростова-на-Дону и апробирована на ряде объектов гражданского назначения, в частности, при разработке проекта капитального ремонта и реконструкции здания Администрации Первомайского района города. На основании компьютерной модели здания получена точная информация об объемах и оценка стоимости ремонтных работ.