Порядок подготовки, согласования и утверждения схемы застройки территории

Застройка территории представляет собой деятельность, направленную на развитие территории городов, поселений которая осуществляется в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений[20].

Порядок застройки территории определяется в рамках целевого и разрешенного использования которое предполагает, что земельный участок будет использоваться с учетом установленных ограничений. Конкретные виды разрешенного использования предусматриваются градостроительным зонированием территорий.

Градостроительное зонирование представляет собой деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. Градостроительное зонирование необходимо для рационального использования земельных участков на территории населенных пунктов.

Документом градостроительного зонирования являются «правила землепользования и застройки», которые утверждаются нормативно-правовым актом органов местного самоуправления и которым устанавливаются вышеуказанные территориальные зоны с градостроительными регламентами, а также порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Территориальные зоны, согласно Градостроительному кодексу, это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Наконец, градостроительные регламенты – это устанавливаемые в пределах границ соответствующих территориальных зон:

1) виды разрешённого использования земельных участков и других объектов недвижимости;

2) предельные размеры земельных участков;

3) предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции;

4) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ (ГСК РФ)[21] градостроительное зонирование разрабатываются в целях:

- создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

- создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

- обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

- создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Карты градостроительного зонирования устанавливают границы территориальных зон.

В соответствии с п. 4 ст. 30 ГСК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне[22].

Градостроительное зонирование осуществляется на основании утвержденной градостроительной документации. Документация о градостроительном зонировании крупного населенного пункта (города), как правило, включает в себя генеральный план развития города, градостроительные планы развития его административных округов, районов, а также территориальные схемы, проекты отдельных частей районов.

Для городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга - законодательством предусмотрены особенности осуществления градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 3 ст. 63 Градостроительного кодекса РФ генеральные планы Москвы и Санкт-Петербурга включают в себя сведения, предусмотренные ст. 23 ГСК РФ.

Также карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения, карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения.

Генеральные планы утверждаются законодательными (представительными) органами государственной власти субъектов Российской Федерации. При этом согласование проектов генеральных планов Москвы и Санкт-Петербурга с органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований не осуществляется[23].

Публичные слушания по проектам генеральных планов Москвы и Санкт-Петербурга должны быть проведены в каждом внутригородском муниципальном образовании городов федерального значения.

Что касается Москвы, то проект генерального плана этого города подлежит согласованию с Правительством РФ, на основании генерального плана разрабатывается генеральная карта (схема) зонирования. В ней выделяются территориальные зоны по основному виду разрешенного использования:

- жилые;

- административные;

- производственные;

- территории специального назначения;

- территории;

- резервируемые для государственных и муниципальных нужд.

Основным результатом градостроительного зонирования является возникновение земельных участков как самостоятельных объектов, как объектов недвижимого имущества.

Для утверждения схемы застройки территории необходимо осуществить комплекс организационно-правовых мероприятий, которые можно разбить на несколько этапов:

1. Получение градостроительного плана земельного участка.

2. Назначение градостроительного плана земельного участка определяется тем, что он является обязательным основанием для подготовки проектной документации (п. 11 ст. 48 ГСК РФ).

В соответствии с п. 17 ст. 46 ГСК РФ с заявлением о получении градостроительного плана земельного участка необходимо обратиться в орган местного самоуправления[24].

Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его.

Градостроительный план земельного участка предоставляется заявителю без взимания платы.

Согласно п. 3 ст. 44 ГСК РФ в составе градостроительного плана земельного участка указываются:

- границы земельного участка;

- границы зон действия публичных сервитутов;

- минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

- информация о градостроительном регламенте;

- информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;

- информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

- границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

Также для утверждения схемы застройки территории осуществляется выполнение инженерных изысканий.

В соответствии с п. 1 ст. 47 ГСК РФ выполнение инженерных изысканий необходимо для подготовки проектной документации по строительству. Подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий не допускается.

Лицами, выполняющими инженерные изыскания, являются застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или уполномоченным им лицом (заказчиком) физическое или юридическое лицо.

В соответствии с п. 4 ст. 47 ГСК РФ инженерные изыскания для подготовки проектной документации выполняются в целях получения:

- материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

- материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

- материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Задача инженерных изысканий - обеспечение комплексного изучения условий определенной площадки, прогноз перспективных изменений этих условий в условиях строительства и эксплуатации объекта. Изыскания проводят на площадке, определенной под ведение строительства, для уточнения и детализации инженерно-геологических условий, либо же на готовом объекте.

В период строительства в комплекс изыскательных работ входят уточнение гидрогеологических и геологических условий при вскрытии котлованов и других выемок (прорезей, тоннелей и т.п.). Выявляются расхождения проектных данных и натурных условий, вносятся соответствующие коррективы, при необходимости проводятся дополнительные изыскательные работы. Также в этот период ведется контроль за выполнением строительного водопонижения, подготовкой основания объекта, всех видов работ, вязанных с закреплением грунта[25].

По контуру проектируемого здания бурят скважины, проходят шурфы, определяют показатели для расчетов физико-механических свойств грунта, проводят другие виды исследований. При обнаружении опасных геологических процессов, организуется наблюдение за их развитием.

Изыскания проводятся также и перед реконструкцией объекта. Как правило, здание для реконструкции чаще всего находится на плотнозастроенных территориях. Осуществление исследований зависит от природно-технической ситуации.

Методы изыскания при этом по своим технологиям, объемам и составу работ существенно отличаются от исследований для нового строительства. Так, натурное обследование здания и окружающей его территории является обязательным элементом.

В ходе инженерных изысканий требуется не только установить категорию объекта с точки зрения геотехники, но и очертить круг необходимых изыскательских работ, дополнить информацию о принципиальных вариантах реконструкции, усиления элементов объекта и т.п. Для этого осуществляется техническое обследование. Техническое обследование необходимо для получения объективных данных о фактическом состоянии конструкций, инженерного оборудования, грунтов, наличии всех документов.

Инженерные изыскания в строительстве так же включают в себя анализ информации об общих условиях местности, оказывающих влияние на предполагаемое строительство. Это изучение инфраструктуры, составление прогноза воздействия на окружающую среду. Цель исследований - это получение достаточных и необходимых материалов для эксплуатации, проектирования и строительства объектов. Еще один вид изысканий в строительстве - это экологические.

Проводятся для обоснования строительства с точки зрения экологии и другой хозяйственной деятельности, с целью ликвидировать или снизить неблагоприятные экологические, экономические и социальные последствия и сохранить хорошие условия жизнедеятельности населения.

Утверждение схемы застройки территории осуществляется в государственных инстанциях в соответствии с законодательно определенным порядком. На первом этапе осуществляется согласование проекта планировки. На данном этапе проект планировки должен пройти согласование в администрации муниципального образования, а также в комитетах по следующим вопросам:

- энергетика и инженерное обеспечение;

- градостроительство и архитектура;

- контроль, использование и охрана историко-культурных памятников;

- законность, правопорядок и безопасность;

- благоустройство и дорожное хозяйство.

- охрана окружающей среды, экологическая безопасность и природопользование.

Далее проводятся публичные слушания по проекту. Процесс организации публичных слушаний включает:

- согласование места и времени проведения с администрацией муниципального образования;

- информирование жителей о проведение публичных слушаний

- подготовка необходимой градостроительной экспозиции;

- проведение публичных слушаний с последующей публикацией заключению и протокола.

На третьем этапе осуществляется получение постановления об утверждении проекта.

Утверждение проекта планировки предусматривает его рассмотрение в Комитете по градостроительству и архитектуре. Также проводится подготовка постановления об утверждении проекта и выполняется его согласование в Управлении градостроительных обоснований и Юридическом управлении. После рассмотрения проект планировки утверждается на заседании правительства муниципального образования.

Утвержденный проект планировки служит основой для создания градостроительных планов участков, которые необходимы для получения разрешения на строительство.