Ценовые, стоимостные категории в оценке

Содержание

Введение…………………………………………………………………….……..……….1

1.1Ценовые, стоимостные категории в оценке.........................

1.2 Оценочная стоимость и её особенности................................

Общеэкономические понятия цены и затраты ...

2.1Классификация оценочных стоимостей по типам и видам............

3 Сущность затратного подхода оценки недвижимости............................

3.1 Сфера применения и ограничения затратного метода..........

3.2 Этапы оценки недвижимости затратным методом………..

Введение.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

В своей курсовой работе я поставил цель проанализировать категории ценового, стоимостного и затратного метода в оценке недвижимости.

Ценовые, стоимостные категории в оценке

В широком смысле стоимость является политэкономической категорией, характеризующей взаимоотношения между товарами (услугами), доступными для приобретения, и субъектами рынки, теми, кто их покупает или продает.

Стоимость является денежным мерилом (эквивалентом) ценности конкретных товаров (услуг) в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка, ив этом смысле — свойством товара. Она формируется вне зависимости от того, существует ли ее измеритель в лице оценщика или нет и осуществляется ли процесс оценки.

Теория оценки выделяет следующие элементы, обусловливающие формирование стоимости для конкретного объекта:

1) полезность;

2) спрос (платежеспособный);

3) ограниченность предложения (дефицитность);

4) отчуждаемость прав (их передаваемость);

5) охраноспособность права (для объектов интеллектуальной собственности).

Стоимость не формируется при отсутствии хотя бы одного из элементов п. 1—3 приведенного списка (а не только при отсутствии полезности объекта), а при отсутствий п. 4 не возникает рыночная стоимость. Требование возможности отчуждения объекта (возможности проведения сделки купли-продажи) действует только для стоимостей рыночного типа.

Как видно, основой формирования стоимости любого объекта собственности, в том числе и бизнеса, является его полезность. Это ключевой критерий формирования стоимости любого имущества или прав на него. Процедуры, используемые в процессе оценки, имеют своей целью определение и количественную интерпретацию степени полезности оцениваемого объекта, которая выражается численным значением одного из видов оценочной стоимости. При этом стоит отметить, что полезность является скорее относительным или сравнительным понятием, нежели абсолютной характеристикой, при этом «качественно и количественно определена во времени и пространстве». Для конкретного собственника полезность его объекта недвижимости может отличаться от его полезности с точки зрения рынка или иного конкретного субъекта. Даже для конкретного обладателя некоей недвижимости полезность может быть различной (в смысле реализации утилитарных, физических и физиологических или психологических потребностей собственника).

Однако в рыночной экономике (и теории оценки) полезность объекта собственности рассматривается в первую очередь как его способность приносить доход. Объект обладает стоимостью, если может быть полезным реальному или потенциальному собственнику. Полезность коммерческой недвижимости — это ее способность приносить доход в конкретном месте и в течение конкретного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина ее стоимости. В этом заключается принцип полезности. Этот принцип действует всегда, при определении любого вида стоимости и для любого собственника, будь то текущий, /типичный или гипотетический собственник или даже внешний инвестор.

В отсутствие фактора полезности стоимость вообще не возникает, объект не может быть интересен ни одному из субъектов отношений собственности, а, не являясь чьим-либо имуществом (объектом собственности) или объектом иных имущественных прав, этот объект не может стать и объектом оценки.