Стандарты, подходы и методы оценки Объекта

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Последовательность определения стоимости Объекта

Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта:

§ заключение Договора;

§ установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к Объекту;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;

- иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом.

§ анализ рынка, к которому относится Объект;

§ выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

§ обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта;

§ составление и передача Заказчику настоящего Отчета.

Основные положения об оценке Объекта

В соответствии с Государственным контрактом № ХХ от 30.08.2005 г. Оценщиком оказаны услуги по оценке Объекта, при этом Оценщик придерживался положений, указанных в таблице «Основные положения об оценке Объекта».

Таблица 1. Основные положения об оценке Объекта

Сведения об Оценщике

Реквизиты Оценщика представлены в таблице «Сведения об оценщике».

Таблица 2. Сведения об Оценщике

Сведения о специалистах Оценщика

В проведении оценки Объекта принимала участие группа специалистов, работников Оценщика (далее - «Специалисты») в составе, указанном в таблице «Сведения о специалистах оценщика».

Таблица 3. Сведения о специалистах Оценщика

Стандарты, подходы и методы оценки Объекта

Стандартами оценки для определения соответствующего Государственному контракту вида стоимости Объекта являются Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки» (//Российская Бизнес - газета. – 24 июля 2001. № 29). Использование названных выше стандартов обосновывается обязательностью их применения Оценщиком в рамках оценочной деятельности.

При проведении оценки Объекта Специалисты использовали следующие подходы к оценке:

§ затратный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения Объекта, с учетом его износа);

§ сравнительный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними);

§ доходный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от Объекта).

При определении рыночной стоимости Здания главного дома в рамках сравнительного подхода Специалисты использовали следующие методы оценки:

§ Метод сравнения продаж.

При определении рыночной стоимости Здания главного дома в рамках доходного подхода Специалисты использовали следующие методы оценки:

§ Метод капитализации дохода.

При определении рыночной стоимости Здания главного дома в рамках затратного подхода Специалисты использовали следующие методы оценки:

§ Метод сравнительной единицы.

При оценке Флигелей и Конного двора в рамках затратного подхода применялся:

§ Метод сравнительной единицы.

На основании п. 1.6 Приложения № 1 к государственному контракту на оказание услуг по оценке объекта оценки № Х от 30.08.2005 г., в расчетах не учитывались затраты на ремонтные и реставрационные работы. Оцениваемые Флигели и Конный двор на дату проведения оценки не эксплуатировались. Специалисты не располагают данными о согласованной в установленном порядке величине стоимости ремонтно-реставрационных работ[1], которые необходимо произвести для того, чтобы объект можно было ввести в эксплуатации и сдать в аренду, т.е. отсутствуют предпосылки для применения доходного подхода.

Специалисты не смогли обнаружить данных по продаже объектов аналогичных оцениваемым по функциональному назначению и техническому состоянию, поэтому сравнительный подход не применялся при оценке Флигелей и Конного двора.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках

сравнительного подхода используются

§ метод сравнения продаж,

§ метод выделения,

§ метод распределения,

на доходном подходе основаны

§ метод капитализации земельной ренты,

§ метод остатка,

§ метод предполагаемого использования,

элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В данном отчете при определении рыночной стоимости права собственности на земельный участок специалисты использовали в рамках сравнительного подхода: метод выделения, а в рамках доходного подхода: метод остатка.