Рынок КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ московской области

Офисы на территории Московской области пользуются большим спросом со стороны участников рынка. Эта тенденция связана с развитием некоторых производств на территории Московской области, выносом крупными торговыми компаниями складов в ближайшее Подмосковье, а также со стремлением ряда компаний минимизировать свои расходы на аренду помещений для своих сотрудников. Строительство же офисных центров за пределами МКАД является исключением на сегодняшний день. Активно используются участниками рынка офисные, производственные и складские помещений, расположенные в зданиях различных заводов, предприятий, НИИ, расположенных на территории Московской области. Еще одним перспективным направлением использования нежилых помещений на территории Московской области является создание технопарков. В каждом наукограде будет открыт технопарк, где достижения чистой науки станут доводить до нужд потребителя.

По мнению специалистов компании «Миэль-недвижимость» перспективность развития строительства подобных объектов зависит от выбранного территориального направления. Сейчас наиболее востребованными считаются западное и юго-западное направления от Москвы. Например, Солнечногорск выигрывает за счет прохождения импортных грузопотоков по Ленинградскому шоссе, сказывается и близкое расположение аэропорта «Шереметьево».

Кроме того, востребованность офисов, а также арендные ставки зависят от удаленности от Москвы. В отдаленных от Москвы городах чаще всего офисы по-прежнему размещаются в городских административных зданиях или на первых этажах жилых домов. По данным Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО), активность рынка офисных помещений города Одинцово близка к нулю. Бизнес-центры имеются там только в виде «бумажных проектов». Похожее положение на офисном рынке города Балашиха.

Города ближнего Подмосковья активно застраиваются жилыми зданиями, первый этаж которых относится к нежилому фонду. А в городах среднего и дальнего Подмосковья первые этажи новостроек продаются как жилые помещения, дефицит офисов ощущается тут намного сильнее, и как следствие растет стоимость нежилых площадей. По данным ГРМО, стоимость продажи и аренды 1 кв.м нежилого помещения в Пушкино за последние два года выросли в 2 раза. Цена продажи там составляет $700–1200/кв.м в зависимости от этапа строительства и отделки. Ставки аренды в центре городов Ногинск, Электросталь, Павловский Посад доходят до $300 за кв.м в год и превышают даже стоимость аренды в городах ближнего Подмосковья. В Реутове и Железнодорожном ставки аренды находятся на уровне $150–300.

Наиболее рентабельной девелоперской деятельностью на территории Московской области является возведение складских помещений классов «А» и «В» со своими офисными помещениями. Доходы от аренды в таких же объектах ниже, чем в Москве, но это компенсируется меньшими расходами на строительство.

На рынке коммерческой недвижимости Московской области продолжится увеличение общего объема современных торговых и складских помещений. Так в 2005 году планируется ввести в эксплуатацию до 10 современных складских комплексов. Наиболее привлекательными местами расположения торговых и складских помещений останутся районы с внешней стороны МКАД, особенно в местах пересечения с радиальным транспортом магистралями с интенсивными потоками автомобильного транспорта. Велика вероятность продолжения создания крупных торговых комплексов на основных автомагистралях Области на удалении 15-30 км от МКАД. Кроме того, запланировано размещение торговых комплексов в районе «второй бетонки», которая со временем станет современной кольцевой дорогой. В настоящее время существуют грандиозные планы строительства офисных, торгово-развлекательных комплексов между МКАД и г. Красногорске.

В 2005 году продолжит свое развитие рынок производственных помещений, который развивается интенсивно. Основные направления его развития ориентированы на удовлетворение населения Московского региона в продуктах питания, а также ряда других товаров. Значительный интерес к размещению своих предприятий на территории Московского региона продолжают проявлять ряд крупных зарубежных инвесторов, пока еще не принявших окончательного решения о целесообразности этого шага. Развитие рынка будет происходить за счет реконструкции уже имеющегося нежилого фонда, как правило, расположенного нам удалении свыше 20-30км от МКАД в зависимости от конкретного направления. Реконструкция имеющегося нежилого фонда на расстояние более 205-30 км от МКАД позволяет привлекать меньшие инвестиции для решения конкретных целевых задач. Часть промышленных предприятий, расположенных на территории столицы, в ближайшие несколько лет с большей доли вероятности будет выведена на территорию Московской области.

Сегодня ведется строительство торгово-развлекательных комплексов, в которые входят и офисные помещения, в Солнечногорске, Щелково и некоторых других городах ближнего Подмосковья. Это в основном будут офисы класса «С».

Однако строительство новых бизнес-центров в принципе не всегда необходимо, поскольку комплексы вполне возможно обустроить на базе бывших предприятий.