Наниматель жилого помещения

Наниматель является стороной договора жилищного найма (социального, "коммерческого"), получающей от наймодателя (другой стороны договора) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем (ст. 60 ЖК РФ, 671 ГК РФ).

Жилищным кодексом РФ в значительном объеме определены права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 67 ЖК РФ). Ответственность нанимателя предусмотрена ст. 68 ЖК РФ. Наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену жилого помещения (ст. 70, 72, 76, 80, 81 ЖК РФ).

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, участия его в содержании общего имущества вмногоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Указанные позиции (ремонт, содержание общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг) предусматриваются ст. 65 ЖК РФ в качестве обязанностей наймодателя, а их невыполнение влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 66 ЖК РФ.

Перечень прав, обозначенных в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ, не является закрытым; ч. 2 этой статьи предусмотрено наличие у нанимателя иных прав, определенных Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Так, согласно ст. 66 ЖК РФ наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей; ст. 71 ЖК РФ предусматривает сохранение прав (а также обязанностей) по договору социального найма при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи; ст. 159 ЖК РФ устанавливает право на субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг; ч. 2 ст. 83 ЖК РФ содержит положение оправе нанимателя с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. На расторжение договора вэтом случае надлежит получить согласие не только членов семьи, проживающих с нанимателем, как это обозначено в ч. 2 ст. 83 ЖК РФ, но и временно отсутствующих членов семьи. Вряд ли правильно решать столь серьезный вопрос без согласия всех лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Следует отметить, что при обмене жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), переселении в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ) и проч. согласие временно отсутствующих членов семьи прямо предусмотрено этими статьями Кодекса.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. В соответствии с ней наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (п. 1 ч. 3).

Жилые помещения предназначены для проживания, и поэтому в них нельзя размещать промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Наряду с проживанием (прямое назначение жилья) отдельные категории лиц осуществляют в жилых помещениях определенную профессиональную деятельность: писатели, научные работники и др. Запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан (см. ч. 2 ст. 17).

Жилищный кодекс РФ допускает использование жилого помещения в указанных выше целях, если это не нарушает права изаконные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Основные требования при осуществлении предпринимательской деятельности (помимо соблюдения интересов соседей): соблюдение правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (ч. 2 и 4 ст. 17 ЖК РФ);

2) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать сохранность жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения. В этой связи законодательство возлагает на граждан - пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей;

3) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Эта обязанность возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Плата за жилье для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает (ст. 154 ЖК РФ):

плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества вмногоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда;

плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ);

4) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Согласно ч. 3 ст. 60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право на получение жилья по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора.

Практически в полном объеме обязанности нанимателя содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

Согласно п. 10 Правил наниматель обязан:

обеспечить сохранность жилых помещений, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила пожарной безопасности;

соблюдать санитарно-гигиенические правила: содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках ив других местах общего пользования, своевременно производить ремонт жилого помещения; экономно расходовать газ, воду, электрическую, тепловую энергию;

не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях;

допускать в жилое помещение работников наймодателя для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ;

при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии и т.п.

Права и обязанности нанимателя содержатся также в Типовом договоре социального найма*(28).

Существенная обязанность пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи и т.п.) - соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Статья 83 ЖК РФ содержит в числе оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя систематическое нарушение прав и законных интересов соседей (п. 3 ч. 4).

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору "коммерческого" найма определены положениями гл. 35 ГК РФ. Так, наниматель может передать в порядке и на условиях, установленных ст. 685 ГК РФ, жилое помещение в поднаем, разрешить проживание временных жильцов (ст. 680 ГК РФ). Что касается обязанностей нанимателя, то согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность его, своевременно вносить плату за жилое помещение; проводить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором, и проч. (см. ст. 681, 682).

См. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Наследование пая

Согласно ст. 1177 ГК РФ в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай.

В случае смерти члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива его паевой вклад переходит к наследникам по закону или по завещанию.

Наследник (наследники) пая имеет право вступить в жилищный (жилищно-строительный) кооператив и приобрести таким образом право пользоваться жилым помещением. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива. Если он, приняв в наследство паевые накопления, отказался вступить в кооператив, жилищный кооператив (жилищно-строительный кооператив) вправе распорядиться свободным жильем по своему усмотрению, но в соответствии с уставом. Согласно ст. 113 ЖК РФ положения о размере паевого взноса, порядке внесения и выдачи его, а также об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов должны содержаться в уставе жилищного (жилищно-строительного) кооператива.

Вопросы наследования решаются в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (разд. V).

См. Преимущественное право на вступление в жилищный (жилищно-строительный) кооператив