Перевод жилого помещения в нежилое и нежилое в жилое

При определенных условиях перевести в нежилое помещение можно и комнату, и квартиру, и даже (в целом) многоквартирный дом.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).

Названная статья предусматривает условия перевода. Так, если помещение не отвечает установленным требованиям, перевод нежилого помещения в жилое не допускается. Не допускается такой перевод, если право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если ограничен доступ к переводимому помещению, если право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 и 4 ст. 22 ЖК РФ). Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена: на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, - нежилые (магазин, мастерская и т.п.).

Порядок перевода жилых помещений в нежилые един для всех форм собственности, включая частную (ст. 288 ГК РФ).

Независимо от того, кто является собственником жилья - Российская Федерация, субъект РФ, муниципалитет, юридическое лицо, гражданин - его перевод в нежилое помещение (и наоборот) осуществляет орган местного самоуправления.

Для этого собственник (уполномоченное им лицо) подает в орган местного самоуправления:

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный и оформленный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если такие работы необходимы).

Этот перечень является исчерпывающим, что означает: муниципальный орган не вправе требовать представления каких-либо других документов (ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ).

Как уже упоминалось, перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот) не допускается, если право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц. Поэтому собственник должен указать в своем заявлении, что квартира (жилой дом, комната) не находится ни в залоге, ни под арестом и т.п. (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).

Орган местного самоуправления обязан сообщить заявителю о своем решении в установленный срок. Кроме того, он информирует о решении собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Форма и содержание документа, подтверждающего решение о переводе или об отказе, утверждены постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502. Этот документ называется "Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение". Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление (ф.и.о. гражданина, наименование юридического лица); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (из жилого в нежилое или из нежилого в жилое) и цель использования. Указывается принятое решение:

а) перевести:

без предварительных условий;

при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация);

б) отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.

Если использовать помещение в целях, которые преследует соответствующий перевод, без ремонта или переустройства невозможно, в решении должно содержаться требование провести такие работы и их перечень. Завершение работ подтверждается актом приемочной комиссии, на основании которого помещения будут использоваться в качестве жилых (нежилых).

Решение муниципального органа об отказе перевести жилое помещение в нежилое должно быть обоснованным и может быть обжаловано в судебном порядке.

Кроме того, собственники соседних помещений могут обжаловать решение о переводе жилого помещения в нежилое, если это затрагивает их законные права и интересы.

При использовании помещения (после его перевода) необходимо соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Жилые дома, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (в результате неустранимых дефектов и т.п.), переоборудуются для использования в других целях либо сносятся, если степень износа дома такова, что использовать его вообще невозможно.

Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые, как правило, недопустим. Жилые помещения должны использоваться по назначению - для проживания граждан. Исключение возможно, когда проводятся градостроительные мероприятия, виных достаточно обоснованных случаях. Так, может возникнуть необходимость использования площади первого этажа для бытовых или жилищно-коммунальных нужд. Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием размещения в нем предприятий, учреждений, организаций.

См. Жилое помещение, непригодное для проживания (порядок признания непригодным)