Норма предоставления площади жилого помещения

Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается для социального найма органом местного самоуправления. Нормой предоставления является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади предоставляемого жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ).

Необходимость нормы предоставления обозначена ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим, другим категориям граждан, нуждающимся в жилье, оно предоставляется в соответствии с установленными законом нормами.

Норма предоставления устанавливается в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма, и других факторов, т.е. при определении нормы предоставления орган местного самоуправления должен исходить только из уровня обеспеченности жильем фонда социального использования (а не общего уровня обеспеченности в населенном пункте).

Совершенно очевидно, что необходимость определения нормы предоставления вызвана остротой жилищной проблемы, дефицитом жилья.

Помимо малоимущих граждан жилыми помещениями по договору социального найма обеспечиваются иные категории граждан, определяемые федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ. Для этих граждан указанными актами могут быть установлены другие нормы предоставления.

Применение нормы предоставления предусматривается не только при предоставлении жилых помещений (ст. 57 ЖК РФ). Обратимся к ст. 76 и 80 ЖК РФ. Поднаем жилого помещения и вселение временных жильцов в коммунальной квартире допускаются, если общая площадь в коммунальной квартире составит не менее нормы предоставления на одного проживающего.

О

Обмен

См.: Договор об обмене жилыми помещениями; Недействительность обмена жилыми помещениями

Обратная сила актов жилищного законодательства

Под обратной силой закона понимается его распространение на те случаи, которые были до вступления закона в силу.

По общему правилу законы обратной силы не имеют. Это значит, что жилищный спор, например, разрешается по тем законам, которые действовали во время его возникновения, даже если на момент рассмотрения спора эти законы уже отменены или изменены.

Закон имеет обратную силу (т.е. применяется к ситуациям, которые возникли до его вступления в силу) только в случаях, прямо указанных в данном законе. Так, ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(29) устанавливает, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право на получение жилья по договору социального найма. Жилье этим гражданам предоставляется по правилам ЖК РФ.

Общая площадь жилого помещения

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан (например, коридор, кухня, ванная комната). В общую площадь не включаются балконы, лоджии, веранды и террасы (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Общая собственность на жилые помещения

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество, как правило, находится в общей собственности с определением доли каждого собственника (долевая собственность), либо без определения долей (совместная собственность), если законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (ст. 244 ГК РФ).

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилье их доли признаются равными, если федеральными законами не установлено иное. В частности, суд может отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей, которые остаются с матерью (отцом), что предусмотрено ст. 39 СК РФ.

Участники совместной собственности на жилье несут расходы по его содержанию, включая оплату жилого помещения и коммунальных услуг, сообща, а участники долевой собственности - соразмерно своей доле.

Если один из долевых собственников хочет продать свою долю на жилое помещение, остальные собственники имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ч. 1 ст. 250 ГК РФ).

При этом продавец обязан в письменной форме известить остальных долевых собственников о своем намерении, указав цену и другие условия. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, ее можно продать постороннему лицу. Важно знать: если преимущественное право нарушено, любой участник долевой собственности вправе по суду требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. При этом к числу таких нарушений относится продажа своей доли по более низкой цене, чем было объявлено долевым собственником, в связи с чем они и отказались от покупки.