Пользование жилым помещением

Согласно ч. 3 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления (см. п. 5 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ; см. также Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора в срок, установленный данным решением (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ не содержит понятия "ордер", на основании которого заключался договор социального найма по ранее действовавшему законодательству (ст. 47, 51 ЖК РСФСР)*(33).

В решении о предоставлении жилого помещения устанавливается срок для заключения договора социального найма (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). По договору социального найма наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания.

Согласно ст. 61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с положениями Кодекса и договором социального найма жилого помещения (ч. 1). Других правовых регуляторов отношений по пользованию жилым помещением в данной статье не упоминается. Вместе с тем согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями (утв. постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25).

Названная статья также предусматривает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Эта статья дает возможность использовать жилое помещение для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65-68, ст. 83 ЖК РФ).

Существенной гарантией осуществления права пользования жильем является неприкосновенность жилища.

Согласно ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно только в случаях, установленных законом, или на основании решения суда. Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь уголовную ответственность (ст. 139 УК РФ).

Вопросам неприкосновенности жилища посвящена ст. 3 ЖК РФ. Частью 3 этой статьи предусматривается возможность проникновения в жилище без согласия проживающих в нем лиц только при обстоятельствах чрезвычайного характера в случаях ив порядке, предусмотренных федеральным законом. Такая возможность допускается также на основании судебного решения (ч. 2 ст. 3 ЖК РФ).

Нанимателю жилого помещения по договору социального найма ЖК РФ предоставляет значительное число прав: вселение в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ); обмен жилого помещения, сдача в поднаем, вселение временных жильцов (ст. 72, 76, 80 ЖК РФ) и проч. (см. ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель вправе претендовать на улучшение жилищных условий по основаниям, предусмотренным п. 2-4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, на предоставление другого благоустроенного жилого помещения в связи с выселением (ст. 85-88 ЖК РФ), имеет право на изменение договора (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Согласно ст. 83 ЖК РФ наниматель имеет право в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор социального найма.

Наниматель может выступать заявителем на переустройство и(или) перепланировку жилого помещения в качестве уполномоченного наймодателем (ст. 26 ЖК РФ). Наниматель имеет право на приватизацию занимаемого жилого помещения в соответствии с Законом РФ от 04.07.91 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (действует в определенной части до 1 марта 2010 г.*(34)). Согласно ст. 71 ЖК РФ наниматель сохраняет права (и обязанности) по договору при временном отсутствии.

Наниматель вправе осуществлять ограниченные распорядительные правомочия (обмен, вселение других граждан, сдача вподнаем - ст. 72, 76 и 81 ЖК РФ).

На нанимателя жилого помещения по договору социального найма возложен ряд обязанностей: использовать жилье по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние этого помещения, проводить текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (ст. 67 ЖК РФ).

Статья 29 ЖК РФ предусматривает обязанность нанимателя по договору социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения привести его в прежнее состояние (ч. 3). Выступая в качестве заявителя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, наниматель должен получить на это согласие в письменной форме всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих (п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Следует упомянуть в связи с рассматриваемым вопросом положение ст. 1 ЖК РФ, согласно которой граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2).

Неисполнение нанимателем своих обязанностей влечет ответственность. Расторжение договора в качестве ответственности нанимателя предусматривается ст. 83 ЖК РФ. В отношении административной ответственности следует обратиться к ст. 7.21 КоАП РФ. Когда нарушение носит характер преступления (например, умышленное уничтожение жилого помещения), может наступить уголовная ответственность.

Права и обязанности нанимателя по пользованию жилым помещением определяются также Типовым договором социального найма жилого помещения*(35) и Правилами пользования жилыми помещениями*(36). Согласно ч. 2 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения вмногоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Общим имуществом в многоквартирном доме определены помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. Перечень объектов общего имущества содержится в ст. 36 ЖК РФ (см. также ст. 290 ГК РФ).

Вопросы "коммерческого" найма регламентированы нормами гл. 35 ГК РФ. В договоре найма определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 676, 678-682, 685-687 ГК РФ).

Права и обязанности нанимателя жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования по пользованию жилым помещением определены также Правилами пользования жилыми помещениями.

В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право: вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других лиц; разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, проживание в жилом помещении временных жильцов; передавать жилое помещение в поднаем (п. 22 Правил пользования жилыми помещениями, ст. 679, 680, 685 ГК РФ).

Вопросы пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником этого помещения отражены в Правилах пользования жилыми помещениями.

Согласно п. 17 Правил собственник жилого помещения в многоквартирном доме пользуется жилым помещением по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ. Собственник обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги и т.п. (п. 19 Правил).

Временные жильцы, поднаниматели не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ст. 76, 80 ЖК РФ; ст. 680, 685 ГК РФ).