Участники жилищных отношений

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

В вопросах учета нуждающихся в жилье, предоставления и пользования жилым помещением по договору социального найма участниками жилищных отношений являются граждане и органы местного самоуправления; в отношении лиц (помимо малоимущих граждан), имеющих право на социальный найм, - органы государственной власти (ч. 2, 3 ст. 49 ЖК РФ).

В отношениях по коммерческому найму сторонами по договору найма выступают граждане - одна сторона договора, орган государственной власти, орган местного самоуправления, юридическое лицо, гражданин, являющийся собственником жилого помещения, - с другой стороны договора. Участниками жилищных отношений являются также: члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма; граждане, постоянно проживающие с нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма (ст. 69 ЖК РФ, ст. 677 ГК РФ).

Наниматель по договору жилищного найма (социального, коммерческого) вступает в определенные отношения с другими гражданами: по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ); может вселить в жилое помещение временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ, ст. 680 ГК РФ).

Пользование специализированным жильем, кооперативным жилым помещением, жилым помещением по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением - область жилищных отношений.

Статьи 83-91 ЖК РФ посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и 103 расторжению договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселению из этих помещений. Расторжение договора "коммерческого" найма и выселение из жилого помещения, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст. 687 и 688 ГК РФ.

Отношения собственности на жилое помещение находятся втесной связи с жилищными отношениями. Право собственности служит основанием для возникновения жилищных отношений: право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из трех составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение).

Вопросам собственности на жилые помещения посвящена гл. 18 ГК РФ: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. 289, 290 обозначают общее имущество многоквартирного дома и его принадлежность; ст. 292 устанавливает права члена семьи собственника жилого помещения; ст. 293 предусматривает принудительное изъятие жилого помещения на условиях и в порядке, установленных этой статьей. Вопросы пользования жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве собственности, содержатся в ст. 30 и 31 ЖК РФ.

Участниками жилищных отношений являются также арендаторы этих помещений. Вопросы аренды имущества подлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем согласно ст. 671 ГК РФ арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, необходимо определить вид договора, на основании которого гражданин вправе пользоваться жилым помещением, предоставленным арендатором этого помещения.

Одни авторы считают, что арендованное жилье может сдаваться гражданам в поднаем (ст. 615 ГК РФ). По мнению других, арендованное жилое помещение может быть предоставлено гражданам и на началах социального найма, и на началах "коммерческого" найма, и на иных основаниях.

Не вызывает сомнений позиция, согласно которой арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может предоставить его гражданину на условиях "коммерческого" найма (п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Что касается договоров социального найма и поднайма, то они неприемлемы по следующим основаниям.

Существенные условия заключения договора социального найма (признание гражданина нуждающимся в жилье, издание административного акта, предшествующего заключению договора), а также то обстоятельство, что по этому договору жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование (ст. 60 ЖК РФ), а арендатору имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ), делают невозможным заключение договора социального найма.

Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя с поднанимателем-гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма. Нанимателем жилого помещения по договору "коммерческого" найма может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ) (так же как и по договору социального найма - ст. 60 ЖК РФ). Таким образом, в рассматриваемом случае применение норм о поднайме (ст. 615 ГК РФ) неприемлемо.

Право пользования жильем (ч. 1 ст. 4 ЖК РФ) возникает также у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК РФ).

Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях с этим собственником (ст. 31 ЖК РФ). Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в этом помещении, имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В доме жилищного и жилищно-строительного кооператива (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования пайщика основано на его членстве в кооперативе. Право пользования жилым помещением членов его семьи обусловлено семейными отношениями.