Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Департамент научно-технологической политики и образования

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«К расноярский государственный аграрный университет»

Институт землеустройства кадастров и природообустройства факультет

Кафедра земельный кадастр

Государственная регистрация, учет и оценка земель

КУРСОВАЯ РАБОТА

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Ачинского района.

Выполнил студент 53 группы		Боровская Т.В.
	(подпись)
Принял к.э.н.		Мамонтова С.А.
	(подпись)

Красноярск 2010

Содержание

Введение

1. Индивидуальное задание на тему: «Государственная кадастровая оценка  земель».

 1.1. Для определения кадастровой стоимости ЗУ используются следующие      интегральные показатели.

 1.2. Расчет кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий объекта включает.

1.3. Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных

Угодий.

2. Общая характеристика Ачинского района.

2.1. Общие сведения в Ачинском районе.

2.2. Природно-климатические условия Ачинского района.

2.3. Климат.

2.4. Гидрография и гидрология.

2.5. Состав и характеристика земельного фонда, и изменение в его структуре.

2.6. Экономика землепользования Ачинского района.

3. Расчет кадастровой стоимости объекта оценки

3.1. Бонитировка почв

3.2. Корректированный балл бонитета почв

3.3 Средний взвешенный балл бонитета по объекту оценки.

3.4. Оценка энергоемкости почв

3.5. Оценка контурности полей

3.6. Оценка каменистости и рельефа

3.7. Интегральный показатель технологических свойств объекта кадастровой оценки

3.8. Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных перевозок.

3.9. Расчет дифференциальное рентного дохода, обусловленного плодородием почв

Заключенеие

Список использованной литературы

Приложения

 

Введение

В развитии российской земельной реформы закономерным шагом стало поручение Правительства Российской Федерации (постановление Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель») провести оценку земель на территории Российской Федерации, основанную на данных кадастра с целью, создания основы для справедливого налогообложения недвижимости.

Оценка проводится по группам почв в соответствии со шкалой бонитете. Кадастровая оценка в субъектах Российской Федерации проводилась на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе кадастровой оценки и обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации. Дифференцировались базовые показатели по земельно-оценочным районам.

Кадастровая оценка земель проводится для информационного обеспечения регулирования земельных отношений собственников. Земельные отношения регулируются в правовом и экономическом отношении. Основанием их правового регулирования является право собственности на землю или арендное пользование землей. Реализация права собственности в экономическом отношении осуществляется на основе цены земли.

Сельскохозяйственные угодья практически не являются предметом купли-продажи, не находятся в гражданском обороте. Незначительные случаи продажи земельных угодий, их разнообразие по качеству и местоположению не позволяют определить статически надежные показатели рыночной цены сельскохозяйственных угодий. В связи с этим возникает необходимость определения стоимости сельскохозяйственных угодий на основе многолетних, массовых данных по производству (урожайности, затратах) и цене продажи продукции в хозяйствах путем вычисления земельной ренты, образующейся на землях относительно лучшего качества и местоположения.

Стоимость сельскохозяйственных угодий по современным методикам определяется путем капитализации земельной ренты. Соответственно кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает две основные стадии (этапы) работ:

оценка земельных массивов по рентообразующим факторам (качеству и местоположению);

стоимостная оценка земель (определение земельной ренты и стоимости сельскохозяйственных угодий).

 

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Департамент научно-технологической политики и образования

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«К расноярский государственный аграрный университет»

Институт землеустройства кадастров и природообустройства

Кафедра земельный кадастр

Государственная регистрация, учет и оценка земель

РЕФЕРАТ

Государственная кадастровая оценка земель.

Выполнил студент 53 группы		Боровская Т.В.
	(подпись)
Принял к.э.н.		Мамонтова С.А.
	(подпись)

 

Красноярск 2010

Содержание

Введение

1. Для определения кадастровой стоимости ЗУ используются следующие интегральные показатели……………………………………………

2.  Расчет кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий объекта включает…………………………………………………….

3.  Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных

угодий……………………………………………………………………

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Действовавшие ранее ставки земельного налога были разработаны на основании IV тура оценки земель 1987-1990 гг. Ввиду существенных изменений общей экономической ситуации в стране возникла необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий.  

Поэтому Правительство Российской Федерации приняло постановление «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.99 № 945. В постановлении отмечается, что проведение кадастровой оценки направлено на внедрение экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель.

Государственная кадастровая оценка земель -- совокупность административных и технических мероприятий направленных на определение кадастровой стоимости земель в границах административно-территориальных образований по состоянию на определенную дату. Государственная кадастровая оценка проводится для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Организация и проведение оценочных работ в Российской Федерации были выполнены в соответствии с «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.00 № 316.

 Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель выполняется на основе единых методических подходов в два этапа:

первый этап (межрегиональная оценка земель) - определение удельных показателей кадастровой стоимости в границах субъектов Российской Федерации и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки;

второй этап -- определение удельных показателей кадастровой стоимости в субъектах Российской Федерации в границах административных районов и землевладений (землепользований).

На 1 этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по субъектам Российской Федерации.

Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий состоял в дифференциации представленных базовых нормативов по объектам оценки (землевладениям, землепользованиям и административным. районам) в зависимости от плодородия почв, их технологических свойств и местоположения объектов оценки.

Определение кадастровой стоимости земельного участка, занятого сх угодьями осуществляется в следующем порядке:

1. Определение интегральных значений показателей земельного участка, занятого сх угодьями;

2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости, земельного участка,     занятого сх угодьями;

3. Определение кадастровой стоимости земельного участка, занятого сх угодьями.

1. Для определения кадастровой стоимости ЗУ используются следующие интегральные показатели:

o По плодородию почв - балл бонитета (совокупный почвенный балл).

 o По технологическим свойствам - индекс технологических свойств земельных участков.

o По местоположению - эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, км.

Основной показатель, влияющий на кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий - это плодородие почв, количественные показатели которого зафиксированы в шкале бонитировки почв (балл бонитета почв - Бi). Но кадастровая стоимость согласно Правилам оценки определяется не по плодородию, а по доходу, получаемому с 1 га сельскохозяйственных угодий.

Балл бонитета i-го земельного участка (Бi) определяется взвешиванием баллов бонитета j-х почвенных разновидностей или оценочных групп почв i-го земельного участка (Бji) на их площади (Sji):

 

n n

 

Бi = У Бji х Sji : У Sji , (1)

 

j=1 j=1

При кадастровой оценке учитывались также технологические свойства сельскохозяйственных угодий: энергоемкость почв или сопротивление почв обработке, которое зависит в основном от механического состава; размер полей и их конфигурация, т.е. контурность; рельеф (средняя крутизна склонов); каменистость; средняя удаленность полей от хозяйственного центра. В результате по объектам оценки рассчитываются интегральные показатели технологических свойств - индексы технологических свойств (Итi). Лучшие сельскохозяйственные угодья имеют Итi =1,00

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки рассчитываются с учетом:

- энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);

            - рельефа;

           - каменистости;

           - контурности;

 - удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра;

      - высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).

За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости - 100; оценка рельефа и каменистости - 1,00.

      Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов государственной кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

        Для расчета интегрального показателя местоположения объекта оценки - эквивалентного расстояния (Эрi), определяются внехозяйственная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий (Гi) и расстояния перевозок до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами по 3 группам дорог (Р1, Р2, Р3).

       Местоположение объекта государственной кадастровой оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи - 1,00 (I класс груза - принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе - 1,25 (II класс); шерсть - 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га с.х. угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам: первая группа (эквивалент) - 1,0; вторая группа - 1,5; третья группа - 2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта государственной кадастровой оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

 

m m

 

ЭРi = У ГjКj (Р1 + Р2Д2 + Р3Д3) : У ГjКj , (2)

 

j=1 j=1

 

где ЭРi - средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта государственной кадастровой оценки, км;

       Гj- объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района), %;

 Р1, Р2, Р3 - расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

       Д2, Д3 - коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;

       Кj - коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.

          

2. Расчет кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий объекта включает:

 1)дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам кадастровой оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

 2) определение по объектам кадастровой оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий;

3) расчет удельных показателей кадастровой стоимости

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определяется методом капитализации расчетного рентного дохода.

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

      Дифференциальный рентный доход объектов государственной кадастровой оценки определяется по формуле:

 

Рi = ( Вi - Зi Но ) + Д Ртi + Д Рмi , (3)

 

где Рi - дифференциальный рентный доход i -го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;

Вi - валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;

Зi - затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель , руб/га;

Но - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Но = 1,07);

(Вi - ЗiНо), ДРтi и ДРмi - рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га.

Валовая продукция объекта государственной кадастровой оценки (Вi) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов государственной кадастровой оценки по формуле:

 

Вi = (Во : Бо) х Бi , (4)

 

где Во - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га;

Бо и Бi - балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i -го объекта государственной кадастровой оценки.

 Затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки (Зi) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

 

Зi = Зо (1 - Дзу) + Зо х Дзу х (Бi : Бо), (5)

 

где Зо - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га;

Дзу - доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

 Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта государственной кадастровой оценки (Д Ртi) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки:

 

Д Ртi = Зо х Но х Дзт х (1 - Итi : Ито) (6)

 

где Итi и Ито - индексы технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

 Дзт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта государственной кадастровой оценки (D Рмi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (Со, руб/га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (Сi, руб/га):

 

D Рмi = (Со - Сi) х Но; (7)

 

Со = Эро х Т х Го ; (8)

 

Сi = Эрi х Т х Гi , (9)

где Эро и Эрi - средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки, км;

 Го и Гi - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки;

 

Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

 Нормативная грузоемкость i-го объекта государственной кадастровой оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета i-го объекта государственной кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на I-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1 % стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов государственной кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий - 12 руб/га.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимается за 0. В этом случае расчетный рентный доход принимается равным абсолютной ренте - 12 руб/га.

 

 

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

 Кадастровая стоимость единицы площади (1 га) объекта кадастровой оценки определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га

оцениваемого объекта на срок его капитализации, рваный 33 годам.

 

Заключение

 

Земельный кадастр в нашей стране введён в последние десятилетия. Поэтому в проблеме земельного кадастра много дискуссионных и неразрешённых вопросов, но время уже подтвердило необходимость его существования. В будущем кроме земельного кадастра будет производиться экологическая паспортизация сельскохозяйственных земель, которая необходима в связи с тем, что в последнее время ухудшилась экологическая обстановка.

Экологическая паспортизация сельскохозяйственных земель необходима для учёта загрязнённых территорий и ограничения загрязнения окружающей среды. Но пока ещё проект экологической паспортизации сельскохозяйственных земель находится в стадии разработки.