Понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав

Введение

Актуальность исследования обусловлена тем, что земельные участки, как сложные и комплексные образования, обладая природной и общественной ценностью, регулируются различными отраслями российского права. Так, для гражданского и земельного права на первый план выдвинуты пространственно-имущественные аспекты земельных отношений, их экономический характер, использование земельных участков в хозяйственных целях. Земельный участок хотя и является объектом недвижимого имущества с позиции п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, однако при применении норм гражданского права нельзя не учитывать положений Земельного кодекса РФ.

Земельный участок, занимая центральное место в системе объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений. Историю развития прав на землю изучали многие известные ученые-цивилисты, в частности, И.А. Базанов, Л.А. Кассо, К.П. Победоносцев, И.А.Покровский. Многие из них обращали внимание на более медленное по сравнению с движимым имуществом и постепенное включение земли в гражданский оборот.

Принятая Концепция развития гражданского законодательства в Российской Федерации содержит положения, посвященные владению, разделу недвижимости, нераздельным вещам, отказу от них и другим вопросам, связанным с прекращением права собственности и владения. Одной из главных идей изменений гражданского законодательства является сосредоточение правовых норм, регулирующих правовые отношения собственности на земельные участки в Гражданском кодексе Российской Федерации, при этом признано целесообразным включение в него самостоятельной главы о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты.

В настоящее время проводится реформирование гражданского законодательства, в том числе, в сфере регулирования земельных отношений. Произошло ограничение и запрет оборота земель с учетом форм и видов права собственности на землю. Закрепился определенный баланс между частными и публичными интересами на землю.

Основные положения Концепции нашли отражение в Проекте федерального закона о внесении изменений в ГК РФ, где содержится перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок. Существенно расширяется перечень публичных целей, осуществляемых для выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд, возможностью их дополнения иными случаями, установленными законом. Достаточно подробно говорится о правах собственника земельного участка, подлежащего изъятию, а также о рисках отнесения на собственника затрат и убытков при изъятии участка.

Целью работы является исследование особенностей земельного участка как объекта гражданских прав.

В соответствии с целью в работе поставлены следующие задачи:

) дать общую характеристику земельных участков как объектов гражданских прав, рассмотреть понятие и особенности;

) рассмотреть особенности законодательного регулирования отношений по поводу земельных участков как объектов гражданских прав;

) проанализировать право собственности на земельный участок;

) исследовать круг ограниченных вещных прав на земельные участки;

) рассмотреть особенности государственной регистрации прав на земельные участки;

) изучить основания и порядок приобретения права собственности на земельный участок;

) проанализировать основания и порядок приобретения иных прав на земельный участок;

) рассмотреть основания и порядок прекращения права собственности и иных прав на земельные участки.

Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы.

Глава 1. Общая характеристика земельных участков как объектов гражданских прав

Понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав

Земельные участки как объекты гражданских прав могут находиться у граждан и юридических лиц на праве пользования владения и распоряжения земельными участками, на основаниях и в порядке, предусмотренных Гражданским и Земельным кодексом РФ. К таким правам относятся: право собственности; право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненно наследуемого владения, ограниченное право (сервитут), аренда, безвозмездное срочное пользование. В связи с тем, что земля обладает экономической ценностью, хотя и существует возможность ее выделения из природной среды, индивидуализации для присвоения физическими либо юридическими лицами, она выступает объектом гражданского права.

В качестве непосредственного объекта правоотношений выступает не земля в целом как вся поверхность планеты, являющаяся сушей, а определенные ее части, имеющие установленные границы. В качестве объектов земельного права выступают земли различных категорий и относимые к ним земельные участки и их части. В качестве объектов гражданского права выступают исключительно земельные участки и их части.

Официальная дефиниция понятия «земельный участок» содержится в ст. 11 ЗК РФ, в соответствии с которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Отношения по поводу земли регулируются как частным, так и публичным правом. С одной стороны, земельные отношения носят имущественный характер. То в какой мере земельные участки могут стать объектами гражданских прав, устанавливается земельным законодательством. В свою очередь, пользование, владение и распоряжение земельными участками изначально возникло именно на основе административных актов.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в подпункте 1 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека. В этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом правового регулирования природоохранного и, прежде всего, земельного законодательства.

Одним из важнейших признаков земельного участка как вещи является его делимость, в которую включается не только техническая, но и юридическая возможность раздела земельного участка, согласно абз. 2 ст. 133 ГК РФ, которая, помимо упоминания в законодательстве неделимых земельных участков заключается в необходимости учитывать требования о минимальных и максимальных размерах земельных участков (ст.33 ЗК РФ).

Земельный участок является объектом гражданских прав, т.е. юридические свойства земельных участков, как объектов имущественного оборота, устанавливаются гражданским законодательством. Земельные участки, согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к недвижимым вещам. Для того чтобы земельный участок был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, он должен отвечать определенным признакам. Основным условием является то, что земельный участок должен быть индивидуализирован, должны быть определены его границы и местоположение.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, что установлено статьей 131 ГК РФ. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ).

Рассмотрим признаки и свойства земельных участков как объектов гражданских прав, а также особенности, которые отличают земельные участки от других объектов. Общими для всех объектов гражданских прав признаками можно считать отсутствие воли, способность быть объектом имущественного оборота, выступать товаром, дискретность, «юридическая привязка» к определенному субъекту. В отношении способности земельных участков быть объектами гражданского оборота п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В силу специфики земельных участков пространственное обособление (установление пространственных пределов, границ) чрезвычайно важно для формирования их как объектов права. Особенности земельных участков как объектов гражданских прав, недвижимости заключаются в многофункциональном значении земельных участков, их абсолютной неперемещаемости, а также в специфике индивидуализации.

Кроме того, важнейшими характеристиками земельных участков, влияющими на их гражданско-правовой режим, являются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, содержание которых раскрывается в земельном законодательстве и законодательстве о градостроительной деятельности.

Многофункциональное значение земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они, одновременно являются частью территории государства или ее административно-территориальных единиц (политическая функция), природным ресурсом, пространственно-операционным базисом и средством производства в лесном и сельском хозяйстве (экономическая функция), местом обитания и условием жизни людей (социальная функция), компонентом окружающей природной среды (экологическая функция) и т.д. Вследствие этого, а также в связи с незаменимостью данного «товара» в отношении земельных участков устанавливаются различные ограничения, в том числе в сфере их гражданского оборота. В отличие от зданий, строений, сооружений, для которых невозможность перемещения без несоразмерного ущерба для их назначения является основным признаком отнесения к недвижимости, особенность земельных участков состоит в том, что они являются абсолютно неперемещаемыми. Этот признак отличает земельные участки от всех иных видов недвижимости, за исключением участков недр.

Также существенную специфику имеет индивидуализация земельных участков. Индивидуализация земельного участка осуществляется при его государственном кадастровом учете, в результате которого земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер. При этом, в отличие от иных видов недвижимости, для индивидуализации земельного участка необходимы сведения о конфигурации его границ, местоположении и площади (размере) земельного участка.

Для характеристики земельного участка, как объекта гражданско-правовых отношений важное, значение имеют также вопросы о составе (структуре) земельного участка и о его месте в системе недвижимого имущества, которые взаимосвязаны между собой.

В качестве объекта гражданских правоотношений земельный участок может выступать в трех принципиально разных качествах:

как простая недвижимая вещь (например, участок сельскохозяйственного назначения с принадлежностями - почвенным слоем и растениями);

как сложная недвижимая вещь. В этом случае на земельном участке расположены объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства;

как составная часть отдельного объекта гражданских прав - имущественного комплекса, включающего, в том числе, и земельные участки, которые в данном случае не играют самостоятельной роли и подчиняются общему гражданско-правовому режиму имущественного комплекса как объекта гражданских прав.

Для того, чтобы земельный участок приобрел юридические признаки объекта недвижимости как объекта гражданских прав, необходимы действия юридического и фактического характера, т.е. он должен быть создан, сформирован. Участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами:

) образование земельных участков из государственных и (или) муниципальных земель;

) формирование земельных участков в результате преобразований уже существующих земельных участков путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения.

Процедура создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости условно содержит три этапа. На первом этапе выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. При этом основными земельно-кадастровыми работами являются межевание и геодезическая съемка участка. Результатом первого этапа является получение качественных и количественных (прежде всего пространственных) индивидуализирующих характеристик, представленных в форме карты (плана) и в виде описания, которые в дальнейшем дают возможность однозначно идентифицировать земельный участок. В настоящее время эту функцию выполняют картографические документы, созданные как на бумажном носителе, так и в цифровом виде.

На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Момент возникновения земельного участка совпадает с момента постановки его государственный кадастровый учет. При этом Государственный земельный кадастр можно считать «физическим кадастром», отражающим земельные участки как физически существующие объекты, а основной принцип его ведения можно определить как «один кадастровый номер - одна вещь».

Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости является государственная регистрация прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Юридически земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности и иных прав на него.

Таким образом, создание (формирование) земельного участка как объекта недвижимости представляет собой сложную формализованную публичную процедуру, включающую определение его границ, размеров и состава, отражение местоположения недвижимого имущества на картографической основе, присвоение ему индивидуального кадастрового номера, а также государственную регистрацию права собственности на земельный участок и иных предусмотренных законом прав. При этом часть земли может быть вовлечена в гражданский оборот и приобретает правовой режим недвижимости лишь после последовательного прохождения всех трех этапов.

Важнейшим юридическим свойством земельного участка является то, что это сложный объект, с точки зрения физического состояния и в качестве объекта прав. Из определения земельного участка следует, что в его понятие включаются «почвенный слой», а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка. В ГК РФ выделяются: «территориальные границы», «поверхностный (почвенный) слой» (п. 2 ст. 261 ГК РФ), «воздушное пространство» (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Если говорить об объектах гражданского права в общем, Концепцией предлагается дополнить статью 133 ГК РФ о неделимой вещи правилами, определяющими правовой режим составной части сложной вещи. Такой составной частью вещи целесообразно считать все то, что относится к ее составу согласно представлениям участников гражданского оборота и не может быть отделено от вещи без ее разрушения, повреждения или изменения ее функционального назначения. В качестве дополнительного критерия должен быть предусмотрен подход, согласно которому временное соединение вещей не должно образовывать единой сложной вещи и прекращать права на соединенные вещи. Замена одних составных частей вещи другими не влечет возникновения иной вещи, поскольку сохраняются существенные свойства вещи.

Согласно ст. 271 и 552 ГК РФ земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, находящегося на этом участке. В соответствии со ст. 1 ЗК РФ земельный участок поставлен на первое место по отношению к объектам недвижимости, находящимся на этом участке. В то же время в ЗК РФ, например в ст. 35, земельному участку отведено второстепенное место.

Земельные участки как объекты гражданских прав могут находиться у граждан на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, свободны для доступа граждан и использования природных объектов, находящихся на них, как собственником, так и гражданами. На праве частной собственности земельные участки могут принадлежать гражданам, которые имеют в отношении них право не только владения и пользования, но и свободного распоряжения по своему усмотрению (право дарить, продавать, сдавать в аренду и т.д.).

Земельное право предусматривает право аренды земельных участков. В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

Пользование землей на условиях аренды играет важную роль как гарантия устойчивости права на землю иностранных инвесторов. Этот титул предусмотрен в ст. 15 ФЗ от 9.07.1999 г. «Об иностранных инвестициях в РФ».

Согласно п. 1 ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства могут обладать земельными участками на праве аренды, за исключением земель, исключенных из оборота.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком заключает в себе возможность пользоваться участком в течение неограниченного периода времени. При этом следует учитывать, что участок находится в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлялись гражданам с 1917 года. В течение всего времени существования советского государства данный титул землепользователя являлся единственным видом права на землю. Земельные участки могли предоставляться как в постоянное или вечное, так и во временное пользование.

До вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года землевладельцы имели право передавать земельные участки, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренду либо в безвозмездное пользование. Но Земельный кодекс РФ 2001 года запретил совершение любых действий по распоряжению такими земельными участками. Владелец земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе совершать с ним действия, связанные с отчуждением прав на него (купля-продажа, мена, дарение, передача в наследство и т.д.).

Земельным участком на праве пожизненно наследуемого владения (могут владеть только граждане). Эта форма владения землёй сохранилась как наследие советских времён (до вступления в силу действующего Земельного Кодекса РФ). Была введена в 1990 году (статья 5 Основ законодательства Союза ССР), далее снова была предусмотрена уже Земельным Кодексом 1991 года, позднее - Указами Президента РФ 1993 года и 1996 года.

Путём применения введённой законодательной основы для пожизненно наследуемого владения государством планировалась и осуществлялась приватизация земельных участков (выкуп у местной администрации по договорной цене).

После вступления последнего Земельного Кодекса в 2001 году земельные участки для такой формы владения больше не предоставляются. Но и сегодня немало граждан владеют земельными участками на праве пожизненно наследуемого владения.

Пожизненно наследуемое владение - своеобразное ограниченное право собственности на землю. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненно наследуемого владения (например, купля-продажа), не допускается, за исключением перехода права пожизненно наследуемого владения по наследству. В последнем варианте производится государственная регистрация перехода права пожизненно наследуемого владения по наследству на основании свидетельства о праве на наследство.

То есть гражданин, обладающий правом пожизненно наследуемого владения (землевладелец), имеет только права владения и пользования земельным участком и передачи его по наследству. Землевладелец вправе возводить на нём здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, регистрировать на них права собственности. Кроме того, землевладелец (обладатель земельного участка на праве пожизненно наследуемого владения) может также передавать земельный участок в аренду без права выкупа или в безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог и другие сделки (те, что могут повлечь отчуждение земли) земельного участка, принадлежащего обладателю на праве пожизненно наследуемого владения, не допускаются.

Сегодня земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются. Однако, за гражданами, которые получили земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, указанное право сохраняется.

В отношении земельных участков специального назначения допускается их пользование только в соответствии с таким назначением.

Так же разновидностью права на земельный участок является сервитут. Действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут). Разделение сервитутов на публичные и частные закреплено так же в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ.

Общей является норма ст. 274 ГК РФ о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения. На публичный и частный сервитут распространяются положения п.1 ст.275 ГК РФ о сохранении сервитута в случае перехода прав на земельный участок, обремененного сервитутом, к другому лицу. Согласно п.2 ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 27 ФЗ от 21.07.1997г. " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в Едином государственном реестре прав. Пункт 1 ст. 23 Земельного кодекса предусматривает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно п.1 ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется, как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Частный сервитут устанавливается для обеспечения определенных интересов (потребностей).

По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать или передает земельный участок (его часть) в безвозмездное пользование на определенный срок другой стороне, а последняя обязуется использовать земельный участок (его часть) в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоохранное, природно-ресурсное, градостроительное и иное законодательство и вернуть земельный участок (его часть) в состоянии, пригодном для дальнейшего его целевого использования.

Право передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование принадлежит исполнительным органам государственной власти и органам местного самоуправления, уполномоченным распоряжаться земельными участками. Право собственности на земельный участок распространяется также на его почвенный слой, находящиеся на нем замкнутые водоемы, лес и растения. Собственник земельного участка вправе: возводить на нем здания и сооружения, приобретая при этом на них право собственности; осуществлять перестройку и снос; разрешать строительство другим лицам; предоставлять в пользование других лиц с определением срока и бессрочно; сдавать в аренду.