Право собственности на земельный участок

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации право собственности определяется, как вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью. Господство достигается путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении нее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.

Институт права собственности приобретает особое значение, как в теории, так и в практике земельного права. Важным моментом в развитии данного института стало юридическое признание земли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений.

Под собственностью понимают ту или иную форму (способ) присвоения различных вещей, созданных человеком или имеющих естественное происхождение. Если эти отношения закреплены и охраняются силой государства, то возникает право собственности.

Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст.209 ГК РФ). Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. Общие права собственников земли закреплены, кроме указанной статьи ГК РФ, и в ст. 40 ЗК РФ («Права собственников земельных участков на использование земельных участков»).

Право владения означает право собственника обладать земельным участком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находиться на нем, держать под контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных лиц. Право пользования предполагает возможность собственника извлекать пользу из земельного участка для удовлетворения различных собственных материальных и нематериальных потребностей. Статья 209 ГК РФ определяет следующие права собственника: отчуждать свое имущество в собственность других лиц; передавать другим лицам права пользования и распоряжения имуществом, оставаясь при этом его собственником; отдавать имущество в залог и т.д.

На данный момент нуждается в серьезной переработке глава о праве собственности на землю. Во-первых, необходимо ввести понятие земельного участка как объекта гражданских прав. Во- вторых, право собственности на земельный участок должно быть ограничено его целевым назначением, а также предъявляемыми к собственнику экологическими и природоохранными требованиями. Кроме того, следует сформулировать в ГК РФ правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок в публичных интересах (с изъятием из Земельного кодекса Российской Федерации норм о "публичном сервитуте") и в интересах соседей (соседское право).

Рассмотрим пример из судебной практики. ОАО АКБ «Энергобанк обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованиями о признании действий Управления Федеральной регистрационной службы по Республики Татарстан выраженных в отказе регистрации восстановления регистрационной записи о регистрации заключенного между ОАО АКБ «Энергобанк» и некоммерческой организацией «Художественный фонд» общественной организации «Союз художников Республики Татарстан» договора залога, предметом которого является трехэтажное здание художественной мастерской незаконными.

Судом первой инстанции, при удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А65-2218/2008-СГ1-18, не были учтены положения части 4 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Учитывая что, основания для приостановления производства по делу отсутствуют, определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.06.2009 подлежит отмене, в удовлетворении ходатайства о приостановлении по делу отказано.

Право распоряжения, или право определять юридическую судьбу земельного участка, включает право отчуждать земельный участок путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право передавать земельный участок в пользование, в некоторых случаях в доверительное управление, передавать по наследству, а также право залога.

Нововведением земельного законодательства служит появление обязанности произвести отчуждение земельного участка либо доли в праве общей собственности, т.е. совершить обязательную земельно-правовую сделку. Условия такого отчуждения установлены, например, ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

Объектом права государственной собственности выступают земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ).

Статьи 16-18 ЗК РФ указывают на три вида государственной собственности в составе: собственности РФ (федеральная собственность); собственности субъектов РФ (региональная собственность) и собственности муниципальных образований (муниципальная собственность) .

Исходя из вышеуказанного, можно считать, что государственная собственность четко разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями и на нее распространяется особый правовой режим, определенный ЗК РФ и иным федеральным законодательством, кодексами.

Предусмотрено, что управление федеральной и региональной собственностью осуществляется органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектами Российской Федерации.

Право муниципальной собственности на землю - правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК РФ). В этом качестве органы местного самоуправления могут предоставлять земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки.

Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность, либо на основании законов РФ и субъектов РФ, при разграничении государственной собственности на землю.

В муниципальной собственности могут находиться земельные участки, расположенные как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так и за их пределами. Территорию муниципального образования составляют:

-  земли городских и сельских населенных пунктов (ранее- поселений);

-        прилегающие к ним земли общего пользования;

-        рекреационные зоны;

-        земли, необходимые для развития поселений;

-        другие земли в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований (ч.3 ст. 19 ЗК РФ). Порядок установления и изменения границ муниципальных образований определяется законами соответствующих субъектов РФ. Особый порядок формирования муниципальной собственности установлен для городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга. Основным назначением муниципальных земель является обеспечение проживания, работы и отдыха населения.

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям (закреплено п. 1 ст.31 Конституции РФ), которые выступают субъектами права частной собственности на землю. Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида:

-  право частной собственности граждан (физических лиц);

-        право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).

Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров.

Рассмотрим пример из судебной практики. Черникова В.Н. обратилась в суд с иском к Палате имущественных и земельных отношений Аксубаевского района РТ о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка. В обоснование требований указано, что истица обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, но получила отказ, который мотивирован тем, что размер земельного участка превышает предельный максимальный размер предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального строительства земельных участков.

Черникова В.Н., считая, что имеет право на больший по объему земельный участок, на котором расположены принадлежащие ей объекты незавершенного строительства, просила суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка. Иск Черниковой В.Н. к Палате имущественных и земельных отношений Аксубаевского муниципального района Республики Татарстан о заключении договора купли-продажи земельного участка, удовлетворен частично в пределе предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального строительства земельных участков. В остальной части иска отказано.

В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК РФ).

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК РФ).

Право частной собственности возникает чаще всего в результате совершения различного рода сделок - купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на добровольное и принудительное.

Право частной собственности добровольно прекращается при: отчуждении собственником своего земельного участка (сделки), прекращении деятельности юридического лица, смерти гражданина и переходе права собственности по наследству государству (муниципальному основанию), добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ).

Принудительно право частной собственности прекращается в случаях: обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ), неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст.284 ГК РФ), использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ), реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ), выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ), отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу, национализации земель и конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

Рассмотрим пример из судебной практики. 15.01.2010 между ООО «ТТК техно» (продавец) и ООО «ПРЕМИУМ инвест 00» (покупатель) был подписан договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 03.12.2009 принято к производству заявление АКБ «Абсолют Банк» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ТТК техно». Определением суда от 23.04.2010 в отношении него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден Шубин С.В., который обратился с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 15.01.2010 и применении последствий недействительности сделки.

Из материалов дела следует, что оспариваемая сделка совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом при наличии на момент ее совершения задолженности перед другим кредитором - АКБ «Абсолют Банк», подтвержденной вступившим в законную силу решением Вахитовского районного суда города Казани, послужившим основанием для возбуждения в отношении должника дела о банкротстве, а также включенной определением суда в третью очередь реестра требований кредиторов должника. Суд первой инстанции удовлетворил требования конкурсного управляющего о признании сделки недействительной.

Возникновение, прекращение и изменение права частной собственности на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

Существующие в законодательстве, помимо права собственности, иные права на земельные участки представляют юридическую возможность не собственнику участка удовлетворять свои потребности за счет эксплуатации данного земельного участка. К таким правам относятся пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование.

Владение и пользование земельным участком землепользователем осуществляется в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актами о предоставлении участка в пользование. Распоряжаться земельным участком землепользователь не вправе (п. 4 ст. 20 ЗК РФ), но он может добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ.

Таким образом, земельный участок как объект права частной собственности граждан представляет собой приобретенную гражданином по установленным в законодательстве основаниям индивидуально-определенную и ограниченную в обороте вещь, состоящую из части поверхности земли (в том числе почвенного слоя) в пределах установленных территориальных границ, имеющую документальное оформление и используемую по целевому назначению. Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Земельный участок с точки зрения гражданского законодательства является вещью, недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав. Общие права собственников земли закреплены в ст.209 ГК РФ, ст.40 ЗК РФ.

Объектом права государственной собственности выступают земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Существуют три вида государственной собственности в составе: собственности РФ (федеральная собственность); собственности субъектов РФ (региональная собственность) и собственности муниципальных образований (муниципальная собственность).

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям, которые выступают субъектами права частной собственности на землю. По субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности граждан (физических лиц) и право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).