Особенности законодательного регулирования отношений по поводу земельных участков как объектов гражданских прав

В Российской Федерации правовое регулирование отношений по поводу земельных участков, прав на них прав основано на сложной системе норм, которую можно подразделить на три уровня: Конституция РФ, федеральные законы и федеральные подзаконные акты.

Конституция Российской Федерации в ст.9 устанавливает, что земля и иные природные ресурсы могут находиться в частной муниципальной, государственной и иных формах собственности. Кроме того, статьей 36 установлено, что эти конституционные нормы, получившие развитие в нормативных правовых актах, являются основой формирования и регулирования прав на землю.

К законам, регулирующим отношения по поводу земельных участков относятся такие законы, как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Кодексы Российской Федерации: Градостроительный (2004 г.), Жилищный Кодекс (2005 г.), Лесной Кодекс (2006 г.) и др. Федеральные законы, к которым относятся: ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»,«О землеустройстве», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 2002г., «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».

Различия в правовом режиме земельных участков как объектов гражданских прав предопределяют законодательное установление особенностей возникновения прав на них. Такие особенности установлены большим количеством нормативных правовых актов, например, таких как: федеральными законами «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости, «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и др.

В п. 5 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - проект ГК), в отличие от большинства развитых западных правопорядков в российском законодательстве не создана система стабильных вещных прав на землю и другие природные ресурсы.

Одной из основополагающих идей проекта ГК РФ является сосредоточение всех правовых норм, регулирующих правовые отношения собственности на земельные участки в Гражданском кодексе (далее - ГК РФ). Так, в п. 3.5 проекта ГК отмечено, что в ГК РФ необходимо включить самостоятельные главы о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты. Соответственно, все нормы, посвященные указанному вопросу, должны быть изъяты из природоресурсовых кодексов и сосредоточены в ГК РФ. Это обусловлено тем, что в настоящее время правовое регулирование оборота природных ресурсов регулируется не только ГК РФ, но и природоресурсовыми кодексами - Земельный кодекс, Водный кодекс и др., между которыми существуют определенные противоречия.

В соответствии с измененным перечнем вещных прав, внесены коррективы и в ст. 131 ГК РФ. Вместо «Государственной регистрации недвижимости» по Проекту регистрируется не сама недвижимость, а права на нее.

Земельный участок, как объект гражданских прав, регулируется статьями 130, 132, 216, 261 ГК РФ, в которых земельный участок выступает как объект права собственности и иных вещных прав. Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле согласно статям 128-130, 133, 260 ГК РФ. Как уже говорилось ранее, земельный участок как- это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы «описаны и удостоверены в установленном порядке». Это касается и способности земельного участка быть объектом прав на землю.

Гражданско-правовые отношения по поводу земельных участков имеют следующие особенности, а именно:

а) комплексность правового регулирования имущественных отношений. Основы гражданского оборота земельных участков, как и иных объектов гражданских прав, устанавливаются гражданским законодательством, но возможность участия определенных участков в обороте, его специфика и возможности ограничения устанавливаются земельным законодательством;

б) особое содержание отношений. Это выражается, во-первых, в установлении специфического комплекса обязанностей собственников земельных участков и иных лиц, их использующих, во-вторых, в том, что реализация прав, вытекающих из правомочия пользования, является обязанностью собственника или иного пользователя;

в) особое требование совершения сделок с земельными участками и приобретения прав на землю - государственная регистрация, отсутствие которой не обязательно повлечет недействительность сделки, но может иметь иные последствия, установленные ГК РФ;

г) значительное присутствие публичного элемента или интереса в системе правового регулирования соответствующих отношений, в частности, выражающееся в установлении особых обязанностей собственников земли, возможности ограничения их прав, в том числе установление сервитутов;

д) особый объект рассматриваемых отношений, обладающий уникальным правовым режимом, - земельный участок.

Вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства при регулировании таких отношений решен законодателем в п. 3 ст. 3 ЗК РФ. Отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. В то же время установленные земельным законодательством особенности не могут выходить за пределы регулирования данной отрасли законодательства.

Гражданское право регулирует общественные отношения по поводу земли, основываясь на представлении о земельном участке как объекте гражданских прав, а земельное право должно регулировать складывающиеся по поводу земли общественные отношения, основываясь на рассмотрении земли не как объекта права, а как природного ресурса и природного объекта

В результате исследования, выявлены следующие противоречия при определении правового режима оборота земельных участков в ГК РФ и ЗК РФ.

Например, п.3 ст. 3 ЗК РФ предусматривает возможность регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними иными нормами права, помимо гражданского права. Такое исключение согласно ЗК РФ, может быть предусмотрено в земельном, лесном, водном законодательстве, законодательстве о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Из смысла норм ГК РФ абз. 1 п. 1 ст. 2 ГК РФ, абз. 2 п. 2 ст. 3; ст. 209 ГК РФ, п.1 ст. 260 РФ вытекает, что регулирование названных отношений - прерогатива ГК РФ. Проблема состоит в том, что оба названных правовых акта, являющиеся федеральными законами, обладают одинаковой юридической силой. Ни один из них не может претендовать на какое-либо преимущество перед другим. Сложно отнести ЗК РФ и к разновидности специального закона.

Разрешая возникшую коллизию, следует исходить из устоявшегося в общей теории права отраслевой дифференциации правовых норм на основе предмета и метода правового регулирования. Учитывая особенность предмета и метода гражданского права, можно прийти к выводу, что совокупность имущественных отношений, основанных на юридическом равенстве сторон, предметом которых выступают земельные участки, является гражданско-правовой. Другие виды отношений, возникающие в связи с земельными участками, подпадают под правовое регулирование норм права иной отраслевой принадлежности. В данном случае речь идет о публично-правовых нормах, предусматривающих различного рода ограничения, запреты, процедуры, мониторинги, меры охраны и т.п., связанные с земельными участками. Специфика объекта - земельного участка, а также вид нормативного акта решающей роли не играют.

Проект Федерального Закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вносит изменения в ст.19.2 ГК РФ, регулирующую особенности права собственности на земельные участки и иные природные объекты. В нормах этой главы последовательно проводится принцип единого объекта недвижимости - земельного участка с находящимися на нем зданиями и сооружениями. В частности, в ст. 292 ГК РФ устанавливается преимущественное право собственника здания, возведенного на чужом земельном участке, приобрести земельный участок при его отчуждении собственником.

Статьями. 293 и. 294 ГК РФ вводится принципиально новая норма о необходимости учитывать права владельцев соседних земельных участков при осуществлении права собственности на земельный участок, а также описывается содержание так называемых соседских прав согласно. Глава 19.2 ГК РФ в статьях 295, 295.1 и 295.2 содержит ряд новых норм, регулирующих основания ограничения правовых возможностей собственника земельного участка в публичных интересах.

Во многом новым содержанием наполнены нормы ст. 296 главы 19.2 ГК РФ, регулирующие основания и порядок выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также касающиеся особенностей права собственности на участки недр и водные объекты.

Проект Федерального Закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вносит изменения в ст. 19.2 ГК РФ, регулирующую особенности права собственности на земельные участки и иные природные объект, где по-новому определяется сам земельный участок. Согласно п.1 ст. 289 проекта ГК объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. По общему правилу право собственности распространяется и на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения.

Таким образом, проектом Федерального Закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" будут внесены изменения в ст.19.2 ГК РФ, регулирующую особенности права собственности на земельные участки и иные природные объекты

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Согласно п. 2 ст. 288 проекта ГК право собственности на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным ГК РФ согласно гл. 18 проекта ГК, в которой различают первоначальные и производные основания возникновения права собственности. Основания возникновения и прекращения права собственности, установленные проектом ГК РФ, в целом не изменились, однако нельзя не обратить внимания на появление новых способов приобретения права собственности- естественный нанос (намыв) земли водным потоком, и прекращения права собственности, как искусственное или естественное затопление водой, приведшее к образованию водного объекта (п. 3 ст. 288 проекта ГК РФ). Особый характер земельного участка как объекта права собственности проявляется в целом ряде ограничений при осуществлении правомочий собственника. Помимо традиционного положения, предусмотренного п. 1 ст. 288 проекта ГК (о том, что собственник земельного участка вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им, совершать любые действия с земельным участком, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц) в проекте предусмотрен и ряд дополнительных ограничений, например, законом в публичных интересах или в интересах соседей. Нормы соседского права, известные законодательству многих стран, относятся к категории законных ограничений права собственности в пользу определенных лиц - соседей. Это положение нашло отражение и в проекте ГК.

В проекте ГК закрепляется запрет на отчуждение земельного участка его собственником, который также является собственником расположенных на нем зданий и сооружений, без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений, и наоборот. Такие земельный участок и здания, принадлежащие одному собственнику, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Таким образом, в проекте ГК земельный участок рассматривается как главная вещь, а находящиеся на нем здания и сооружения как принадлежность.