Государственная регистрация прав на земельные участки

Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством. Именно с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены в соответствии с Федеральным «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ГК РФ. Вещное право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности. К регистрации земли применяются общие правила государственной регистрации права на недвижимое имущество. Существуют лишь различия в предоставлении документов для государственной регистрации права на землю в зависимости от ее целевого назначения, если происходит раздел земельного участка, объединение земельных участков, регистрация договоров и т.д.

Порядок проведения государственной регистрации прав включает следующие этапы: прием документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок, внесение записей Единый государственный реестр, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачу удостоверений о государственной регистрации прав. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан провести регистрацию, если отсутствуют основания для отказа в государственной регистрации или приостановления государственной регистрации. Прием документов осуществляется специалистами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также специалистами многофункциональных центров.

Одним из основных элементов государственной регистрации в соответствии со ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является правовая экспертиза, которая включает следующие этапы: экспертизу документов, поступивших на государственную регистрацию; проверку законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на земельный участок; установление отсутствия других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления. Правовая экспертиза проводится на основании представленных документов и ответов запросов компетентных органов, но при этом государственный регистратор не обязан проводить расследование.

В соответствии с п.2 ст.11.2 ГК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в п. 4 ст. 11.4 ГК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, установлены в ст. 22.2 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

-  решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

-  соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

-  иной документ, на основании которого в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Кодексом.

Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц, может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с п.1 и 2 ст. 22.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являются:

правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (исходный земельный участок). Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном указанным Федеральным законом порядке;

согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена законом.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю или земельные доли и к которым должны быть приложены:

заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок.

В случаях, предусмотренных ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. Данное общее правило не применяется при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

Отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. В случае, если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Статья 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает случаи, когда государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию и дает время на устранение оснований, послуживших основанием для такого приостановления. Государственная регистрация может быть приостановлена по следующим основаниям: 1) по решению регистратора; 2) по заявлению правообладателя и участников сделок; 3) по решению, определению суда; 4) в силу указания закона.

Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем. Такая ситуация возникает, когда земельный участок оформлен с неуточненными границами (в конце 90-х годов), имеется ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости. Заявитель вправе самостоятельно обратиться в федеральные государственные учреждения «Кадастровая палата», которые созданы при каждом территориальном органе Росреестра.

Рассмотрим пример из судебной практики. Как следует из материалов дела, ОАО «РЖДстрой» (продавец) и ООО «Компания «ЭМСА» (покупатель) заключили договор от 31.08.2010 купли-продажи объектов недвижимости, в том числе земельного участка. ОАО «РЖДстрой» 22.12.2010 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок. В уведомлении от 07.12.2010 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по причине невозможности установления отчуждаемого имущества. Таким образом, приостановление регистрации Управления Росреестра было основано на ошибочном выводе о том, что в нарушение пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок по договору купли-продажи от 31.08.2010 отчужден без находящихся на нем здания, строения, сооружения опровергается материалами дела, поскольку на основании договора продавцом одновременно с земельным участком отчуждены находящиеся на нем объекты недвижимости.

Статья 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает случаи, когда государственный регистратор отказывает в государственной регистрации прав на земельные участки.

В соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на определенный вид земельного участка в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность. Определенный вид земельного участка - это земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права. Речь идет об исключении из правил о дачной амнистии.

В соответствии с п. 2 ст. 25.3 Закона не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением ряда случаев.

Рассмотрим пример из судебной практики. Ф.И.О.19 и Ф.И.О.12 обратились с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права на недвижимое имущество. В обоснование указали, что решением Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ за ними и Ф.И.О.13 признано право долевой собственности (по 1/3 доле) на земельный участок в городе Казани. Заявители считают отказ необоснованным, просили обязать регистрирующий орган произвести государственную регистрацию права. Из материалов дела следует, что решением Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан между Ф.И.О.14 и Ф.И.О.15 с одной стороны и Ф.И.О.19, Ф.И.О.12 и Ф.И.О.13 с другой стороны, пропорционально их долям в жилом доме и с учетом сложившегося порядка пользования, произведен раздел земельного участка общей площадью 689,18 кв.м, на два земельных участка, т.е. в результате раздела земельного участка, произошло образование двух самостоятельных объектов недвижимости, для кадастрового учета которых требуется соответствующее обращение заинтересованных лиц, которых обязаны представить документы, необходимые для кадастрового учета, без проведения данного кадастрового учета, названные земельные участки не являются учтенными, т.е. в отношении них не допускается государственная регистрация прав, именно в связи с этим обстоятельством заинтересованным лицом отказано в государственной регистрации права.

В соответствии с п. 2 ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением ряда случаев.

В государственной регистрации может быть отказано, если в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем. Отказ по данному основанию в части отсутствия сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка можно предупредить самостоятельно, если внимательно изучить полученный кадастровый паспорт на земельный участок. При этом необходимо исправить кадастровый паспорт, поскольку отсутствие данных точек может быть следствием технической ошибки. Самостоятельно выявить пересечение границ с другими земельными участками возможно, но крайне проблематично.

Рассмотрим следующий пример из судебной практики. Управление Минимущества России «Агентство федерального имущества по г. Москве» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Москомрегистрации о признании незаконным отказа Москомрегистрации от 22.11.2002 г. № 77-01/05/-593/2002-11183-98763 в госрегистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок. Суд первой инстанции удовлетворил заявление о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности российской Федерации на земельный участок, т.к. представленные заявителем на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям законодательства, а незначительные расхождения в площади спорного участка между представленным планом и Указом Президента РФ, которым участок отнесен к собственности РФ, объясняются землеустроительными работами.

Особенности государственной регистрации сервитута регулируется статьей 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация сервитута на земельный участок как ограничения (обременения) вещного права на земельный участок возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Основанием для государственной регистрации частного сервитута является соглашение о сервитуте либо решение суда об установлении сервитута; основанием для государственной регистрации публичного сервитута является закон или иной нормативный правовой акт Российской Федерации, нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации, нормативный правовой акт органа местного самоуправления, в соответствии с которыми установлен публичный сервитут.

В соответствии с п. 2 ст. 27 Закона о регистрации, если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута. В соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, за государственную регистрацию сервитутов взимается государственная пошлина.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. А в случае перехода права на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется.

Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП, даже если он установлен решением суда.

Рассмотрим пример из судебной практики. Как следует из материалов дела, ООО «Рыбопромышленная компания Посейдон» направил иск к Краснознаменному Тихоокеанскому региональному управлению Федеральной пограничной службы Российской Федерации - ответчик. Основанием для обращения общества в суд послужило то, что ответчик перекрыл пролегавшую через земельный участок в/ч 2306 единственную дорогу к объектам недвижимости истца и огородил подход к причалам колючей проволокой, тем самым лишил общества возможности заниматься хозяйственной деятельностью. Постановлением мэра г. Находка от 29.03.2004 № 651 в пользу общества установлен сервитут на земельный участок под подъездную дорогу к отсыпной территории в районе мыса Астафьева. Сервитут зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Разрешая данный спор, суд установил, что причалы общества расположены на искусственно созданной территории площадью 4,7931 га, которая считается собственностью ООО «Рыбопромышленная компания «Посейдон».

Решением от 15.06.2004, производство по делу в отношении в/ч 2306 прекращено, поскольку войсковая часть не является юридическим лицом, в части требований об установлении сервитута исковые требования удовлетворены.

Для прекращения бессрочного сервитута необходимо подать совместное заявление обеих сторон (лица, чьи права обременяются, и лица, в пользу которого устанавливалось обременение) о прекращении права ограниченного пользования земельным участком и о снятии обременения.

Если сервитут был срочным и стороны решили отказаться от сервитута досрочно, то кроме совместного заявления необходимо представить дополнительное соглашение о прекращении сервитута.

. В случае если сервитут распространяется на часть земельного участка, то необходимо представить на государственную регистрацию кадастровый паспорт уже с выделенной частью сервитута. Таким образом, заинтересованное лицо сначала обращается в ФГБУ «Кадастровая палата» за кадастровым паспортом и представляет соответствующее основание для установления сервитута. В данном случае орган, осуществляющий государственную регистрацию, не запрашивает кадастровый паспорт. В случае если сервитут устанавливается на весь участок, в кадастровый паспорт никакие изменения не вносятся, его представление на государственную регистрацию не требуется.

Таким образом, порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ГК РФ. Вещное право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности. К регистрации земли применяются общие правила государственной регистрации права на недвижимое имущество. Существуют лишь различия в предоставлении документов для государственной регистрации права на землю в зависимости от ее целевого назначения, если происходит раздел земельного участка, объединение земельных участков, регистрация договоров и т.д.

Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка.

Ограничение на регистрацию права собственности гражданина на определенный вид земельного участка устанавливаются статьями 25.2, 25.3, 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

земельный право собственность