Анализ причин и порядка оформления земельных участков на кадастровый учет в Челябинской области

 

В настоящее время оформить земельный участок возможно двумя способами: обычным и упрощенным.

Для оформления участка в упрощенном порядке необходимо установить момент начала пользования земельным участком - до введения в действие Земельного кодекса РФ (29 октября 2001 г.), а также цель использования земельного участка - ведение личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

В целях упрощения взаимодействия органов, осуществляющих управление земельными ресурсами в России, с июня 2009 г. Федеральная регистрационная служба, Федеральное агентство геодезии и картографии, Федеральное агентство по государственным резервам, а также Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости трансформировались в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральное агентство по государственным резервам.

Заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем или его представителем (действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности) лично, либо, например, через средства почтового отправления (в таком случае подлинность подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке). Если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие; в дальнейшем он может и получить свидетельство о праве собственности. Предоставление кадастрового паспорта земельного участка заключается в подготовке выписки из Единого государственного реестра земель, что отнюдь не означает наличие в реестре сведений об оформляемом участке.

Проведение межевания без осуществления согласования границ со смежными земельными участками в дальнейшем приводит к ряду неприятных юридических последствий. При этом истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок в упрощенном порядке не допускается.

Закономерно возникает вопрос: кто должен подавать заявление о согласовании?

Неоднозначна ситуация, когда сведения, содержащиеся в кадастровом плане и правоустанавливающем документе о площади земельного участка, не совпадают. С одной стороны, нормативно закреплено (п. 4 ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ), что это не должно являться препятствием для государственной регистрации права, с другой - не указано, какой размер земельного участка должен вноситься в государственный кадастр недвижимости при расхождении данных в правоустанавливающем документе и кадастровом паспорте.

У большинства граждан, которые приобрели земельные участки до 1999 г., отсутствуют кадастровые планы, так как до 1999 г. земельные участки предоставлялись в ускоренном порядке и в государственную базу данных не вносились полноценные сведения о них (в частности, не указывались точные сведения о местоположении их границ).

В споре о границах земельного участка немаловажное значение имеет факт привлечения кадастрового инженера. Тем не менее его права и обязанности, указанные в главе 4 «Кадастровая деятельность» приведенного выше акта, представляются спорными и подлежат уточнению. По сути, кадастровые земельные работы, выполняемые кадастровым инженером, подпадают под нормы главы 37 Гражданского кодекса РФ «Подряд» .

Таким образом, граждане сталкиваются с ситуацией, когда за собственный счет необходимо провести работы по межеванию (внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости) для нескольких земельных участков. В случае отказа в уточнении границ из-за фактически большей площади участка, чем зафиксирована в государственном кадастре недвижимости, либо нарушения порядка согласования местоположения границ смежных земельных участков, изменения в реестр будут вноситься только на основании решения суда.

Письмом Минэкономразвития России «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков» даны разъяснения по исправлению кадастровой и технической ошибок.

Если причиной пересечения границ является выявленная органом кадастрового учета техническая ошибка, она устраняется без принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав на такой объект недвижимости. Если причина пересечения границ - ошибка, допущенная кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен после вступления в силу Закона о кадастре, она определяется как кадастровая ошибка в сведениях и также подлежит исправлению только на основании решения суда.

Тем не менее в судебном порядке не всегда удается восстановить «правильные» границы земельного участка.

Следовательно, сложившаяся в «переходный период» ситуация может привести к повсеместному «отрезанию» частей смежных земельных участков, а также к значительному увеличению срока оформления прав собственности. В связи с этим, на наш взгляд, было бы целесообразно закрепить в ГК РФ, а также в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» для таких спорных ситуаций приоритет в установлении границ «первого» собственника, так как в отношении его земельного участка в первую очередь проводились регистрирующие процедуры. Критерием определения «первенства» установления права должен стать момент подачи заявления в регистрирующий орган (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Исключить аналогичные споры должна предусмотренная Законом процедура изготовления, согласования и утверждения схем расположения земельных участков. Данная процедура проводится на основании заявления граждан, юридических лиц либо уполномоченных на распоряжение земельными участками органов, поданного в комитет по земельным ресурсам. К заявлению прикладывается топографо-геодезическая съемка земельного участка на бумажном и электронном носителях, позволяющая определить месторасположение испрашиваемого участка.

Комитет по земельным ресурсам направляет запрос в ФГУ «Земельная кадастровая палата» о предоставлении кадастрового плана или кадастровой карты соответствующей территории. Затем данный Комитет изготавливает схему земельных участков, расположенных в кадастровом квартале либо кадастровом плане. Комитет по архитектуре и градостроительству рассматривает схему, указывает территориальную зону, вид разрешенного использования земельного участка и согласует ее путем проставления на схеме согласующей подписи председателя Комитета по архитектуре и градостроительству.

Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с землевладельцами либо землепользователями смежных земельных участков только при выполнении кадастровых работ, работ по подготовке документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ (ст. 39 Закона N 221-ФЗ). Из нормы пункта 3 ст. 39 этого Закона следует, что заявление о согласовании должны подавать собственники, землевладельцы, землепользователи либо от имени собственников их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности. Таким образом, при оформлении права собственности обязательного согласования не требуется. Кто несет бремя оплаты дополнительных межевых услуг при уточнении границ участка, также законодательно не определено. Не установлена и ответственность органов и организаций, осуществляющих оформление и кадастровый учет земельных участков. Следовательно, заинтересованное лицо может возместить понесенные расходы только на основании решения суда.

Таким образом, статью 25.2 «Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства» Закона N 122-ФЗ целесообразно дополнить пунктом 4.1 об обязательности проведения согласования границ земельного участка, например, органом, осуществляющим межевание земель за счет средств заявителя или бесплатно, а также обязать органы и организации, проводящие технический учет и (или) техническую инвентаризацию, допустившие техническую ошибку, повлекшую внесение недостоверных сведений в государственный кадастр недвижимости, за свой счет проводить работы по их устранению.

В случае выявления пересечения границ, связанного с наличием ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка, орган кадастрового учета должен принять решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и включить в это решение свои рекомендации о доработке представленного межевого плана. Хотя в отношении отдельных категорий земельных участков (предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства) такое решение приниматься не может. В отношении земельных участков, не предназначенных для перечисленных целей, вообще не предусмотрена возможность регистрации права при наличии расхождений в правоустанавливающем документе и кадастровом плане (паспорте), что также нарушает права неопределенного круга землепользователей и землевладельцев.

Разрешенное использование земельного участка играет огромную роль для их владельцев. Зачастую, реализуя свои права на возведение на земельном участке строений, зданий, сооружений, граждане игнорируют правила, применяемые к строительству указанных объектов недвижимости, относительно целевого использования самих земельных участков. Так, нарушения природоохранного законодательства часто встречаются на территориях водоохранных зон и землях лесного фонда.

В Челябинской области применяется практика выделения земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного и дачного строительства. Проблема заключается в нечеткой формулировке таких понятий, как «жилой дом» (ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ) и «жилое строение», а некоторые термины, использующиеся в проектной и исходно-разрешительной документации, экспертных заключениях, вообще не имеют легального определения («коттедж», «коттеджный поселок», «дачный поселок»).

Следовательно, неправильно указав в документах возведенное на земельном участке недвижимое имущество, можно столкнуться с проблемой при регистрации прав как на сам земельный участок, так и на строение (являющееся до регистрации самовольной постройкой).

Упрощенный порядок оформления права собственности подразумевает и сокращенный срок оформления права на земельный участок. Он должен занимать 10 рабочих дней на подготовку выписки из реестра независимо от наличия или отсутствия в нем сведений, так как обязанность обеспечить внесение таких сведений в реестр лежит на органе кадастрового учета (п. 8 ст. 14, п. 6 ст. 45 Закона N 221-ФЗ). Органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации бесплатно представляют в орган кадастрового учета по его запросам все имеющиеся у них сведения и копии документов о соответствующем объекте недвижимости в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения такого запроса. При этом порядок и сроки направления органом кадастрового учета указанных запросов, порядок включения в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости предусмотренных настоящей частью сведений и документов устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Это, в свою очередь, может увеличивать срок оформления права собственности на неопределенный период.

Если следовать порядку, установленному Федеральными законами, то для легализации прав на садовый участок и объекты недвижимости на нем садовод обязан посетить, причем неоднократно (поскольку во всех инстанциях существует заявительный порядок получения справок и документов), 11 органов и служб, собрать 14 справок, согласований, разрешений и документов, провести в очередях 28 дней и заплатить различным структурам от 15 до 20 тысяч рублей.

Также для получения технического паспорта, требующегося для государственной регистрации прав на садовый домик, гражданину необходимо подать заявку в бюро технической инвентаризации (БТИ), затем в назначенный день доставить специалистов этих органов на земельный участок для проведения соответствующих измерений и только после этого получить технический паспорт в органах БТИ. На практике эта процедура растягивается на 3 месяца и более. Гражданину придется посетить органы БТИ минимум 3 раза и оплатить стоимость их услуг в размере 4 - 6 тысяч рублей. Для получения кадастрового плана земельного участка необходимо осуществить аналогичные действия, но только с участием других органов: 3 раза посетить частную землеустроительную организацию для составления и получения проекта границ садового участка и оплатить их услуги в размере 8 - 12 тысяч рублей; 2 раза побывать в районном отделе (комитете по земле) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) для утверждения проекта границ садового участка и 2 раза - в районной кадастровой палате для постановки садового участка на кадастровый учет.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию гражданину необходимо приложить градостроительный план земельного участка, заполнить ее могут только органы архитектуры, разрешение на строительство (выдача разрешения на строительство регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой необходимо предоставить 6 документов, в том числе сводный план сетей инженерно-технического обеспечения, проект организации строительства объекта, заключение государственной экспертизы проектной документации, схему планировочной организации земельного участка и т.д.), акт приемки объекта (принимается комиссией), заключение органов Госстройнадзора и Госпожарнадзора, документ, подтверждающий соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов.

Подготовленный межевой план представляется в Земельную кадастровую палату для осуществления государственного кадастрового учета, и в срок, не превышающий 20 рабочих дней, выдается кадастровый паспорт земельного участка.

Затем дается 14 дней со дня получения заявления и всех необходимых документов Управлению Федеральной регистрационной службы на регистрацию права собственности. Таким образом, в среднем срок оформления права собственности должен занимать полтора-два месяца.

При этом подготовка документов для представления в регистрирующий орган зачастую занимает большую часть затраченного на оформление права собственности времени. Для обычного порядка оформления права собственности на земельный участок (приложение 2) из садоводческого, огороднического или дачного товарищества необходимо представить копию проекта организации и застройки территории товарищества или другого документа, в котором обозначено распределение участков. На основании проекта застройки гражданин самостоятельно изготавливает (рисует) описание местоположения земельного участка, по возможности подробно указывая расположение участка относительно капитальных строений, дорог, леса, линий электропередач, водоемов. Затем в правлении товарищества получает заключение, где указывается, за кем закреплен земельный участок, и подтверждается соответствие изготовленного гражданином описания местоположения земельного участка его фактическому использованию. После этого следует обратиться в Комитет по управлению имуществом Челябинской области с заявлением и собранными документами о приобретении земельного участка в собственность бесплатно. Если в соответствии с федеральным законодательством земельный участок может быть предоставлен в частную собственность, Комитет по управлению имуществом Челябинской области издает такое распоряжение.

Далее следует обратиться в любую специализированную организацию для проведения кадастровых работ и изготовления межевого плана земельного участка. Изготовленный межевой план с заявлением направляется гражданином в Земельную кадастровую палату для проведения кадастрового учета и получения кадастрового паспорта. Кадастровый паспорт земельного участка и решение о предоставлении земельного участка подаются в управление Федеральной регистрационной службы для регистрации права собственности.

Таким образом, вряд ли можно сказать, что упрощенный порядок оформления права собственности на земельный участок значительно упрощает эту процедуру. Невозможно решить проблемы оформления права собственности на земельные участки, лишь более подробно регламентируя порядок работы различных органов государственной власти. Длительная, запутанная и, как правило, плохо согласованная процедура порождает множество споров, в частности относительно границ земельных участков. В связи с этим принцип одного окна, декларированный в Концепции административной реформы в Российской Федерации, позволит не только сократить срок получения государственной услуги, но и должен свести на нет потенциальные споры о нарушенных правах собственников смежных земельных участков.

Несомненно, нормативная база, регулирующая порядок предоставления земельных участков в собственность, требует дальнейшего совершенствования. Однако еще более актуальны структурные изменения в государственных органах, направленные на формирование эффективного управления как землей в целом, так и имуществом, недвижимостью. Наряду с этим необходимо учитывать, что в процессе функционирования аппарата управления происходит своеобразное внутреннее интегрирование всех элементов содержания его деятельности. Таким образом, изменение управленческих функций в их реализации сопряжено с одновременными изменениями всех других содержательных и формальных характеристик управленческой деятельности.

Появление новых функций, изменение функциональной структуры требуют внимательного анализа в части определения необходимости внесения соответствующих коррективов в организационный механизм. Необходимо также учитывать, что и сам организационный механизм представляет собой весьма сложное образование, где все компоненты взаимосвязаны между собой и взаимообусловлены. Соответственно изменения, которые привносятся в один из компонентов организационного механизма, неизбежно требуют последующих изменений в других.

Таким образом, на сегодняшний день все без исключения пользователи земли обязаны определиться, на каком праве они намерены продолжать использование ранее предоставленных участков: на праве аренды или на праве собственности, и надлежаще оформить свои права по правилам, установленным статьей 36 Земельного кодекса.

Однако, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137-ФЗ дифференцирует это право для физических и юридических лиц.

Согласно пункту 2 статьи 3 указанного закона юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2010 года.

В отношении же физических лиц пунктом 3 этой же статьи установлено, что оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Такая формулировка дает возможность для разнообразных толкований.

С одной стороны, никакого срока оформления участков в собственность граждан статьей не установлено. С другой, - срок не ограничивается только в установленных законодательством случаях, а эти случаи в действующем земельном законодательстве отсутствуют. Кроме того, законом не предусматривается никаких последствий за не оформление гражданами используемых земельных участков в собственность.

Таким образом, действующее законодательство не содержит точного ответа на вопрос, обязаны или не обязаны граждане переоформлять находящиеся в их пользовании земельные участки на право собственности, и, если обязаны, то в какие сроки.

Подобная неясность в формулировках закона представляется недопустимой.

Согласно Бюджетному кодексу Российской Федерации земельный налог является местным налогом, который в полном объеме подлежит зачислению в местный бюджет.

Земельный налог уплачивается собственником земельного участка.

Данное обстоятельство послужило причиной толкования органами местного самоуправления норм закона таким образом, что физические лица несут обязанность переоформить свои права на землю. Однако, представляется, что для подобных действий отсутствуют законные основания.

С другой стороны, ситуация с земельными участками граждан не может находиться в неопределенном состоянии до бесконечности, а федеральный законодатель, установив право органов местного самоуправления на получение земельного налога, должен позаботиться и о возможности его практической реализации.

Не лучшим образом обстоит ситуация и с реализацией выбора права аренды или права собственности на земельные участки для юридических лиц.

В первоначальной редакции Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137-ФЗ срок переоформления прав на земельные участки был установлен до 01.01.2004.

Практика показала, что указанный срок является совершенно не реальным. Впоследствии законодатель продлил этот срок сначала до 01.01.2006 г., а затем до 01.01.2008 г. и, наконец, до 01.01.2010 г.

Однако, Пленум Высшего Арбитражного суда в 2005 г. дал своеобразную трактовку нормам права.

Пунктом 7 Постановления Пленума было разъяснено, что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36.

Если же договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 3К РФ.

Таким образом, пользователи земельных участков, на которых были расположены принадлежавшие им объекты недвижимости, оказались в положении «вечных» арендаторов: право выкупа земли, по мнению Высшего Арбитражного суда, они утратили, а, являясь собственниками недвижимости, сохранили исключительное права пользования участком.

Видимо, с учетом данной позиции Высшего Арбитражного суда Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон №137, согласно которым собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, юридические лица, лишенные Высшим Арбитражным судом права приобрести в собственность земельный участок, вновь обрели это право.

Для выбора пользователем земельного участка, на какое право более целесообразно переоформлять существующие права принципиальное значение имеет вопрос о том, в какие суммы будут обходиться аренда и приватизация.

Положения законодательства в этом отношении также были нестабильными.

Согласно законодательству первоначально право устанавливать цену земли было предоставлено субъектам Российской Федерации в указанных федеральным законом пределах. Эти пределы составляли в населенных пунктах с численностью населения:

. свыше 3 млн. человек - в размере от 5-ти до 30-тикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

. от 500 тысяч до 3 млн. человек - в размере от 5-ти до 17-тикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

. до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от 3-х до 10-тикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Было установлено, что цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость.

При продаже земельного участка к его стоимости применялся поправочные коэффициенты, учитывающие основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения и утверждаемые Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

Поправками законодательства в настоящее время установлено, что граждане и коммерческие организации, получившие право собственности на недвижимость в результате ее приватизации из государственной или муниципальной собственности, либо до введения в действие Земельного кодекса выкупают землю по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Фактически этой нормой никаких пределов не предусмотрено, а установлена фиксированная цена.

В отношении иных собственников объектов недвижимости, то есть тех коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые приобрели недвижимость после введения в действие Земельного кодекса, либо являлись ее собственниками изначально, порядок определения цены на выкупаемые участки остался без изменений.

Представляется, что эти изменения законодательства далеки от принципа социальной справедливости.

Во-первых, организации, которые имели возможность приобрести за бесценок недвижимость в период массовой приватизации, получили теперь такую же возможность в отношении земельных участков. Тем же организациям и индивидуальным предпринимателям, которые вели строительство знаний и сооружений за свой счет придется платить совершенно иные цены.

Во-вторых, субъекты Российской Федерации имеют возможность устанавливать цены на землю в пределах от 3 до 30-тикратного значения земельного налога. В свою очередь, земельный налог согласно Бюджетному кодексу РФ устанавливается органами местного самоуправления в размере до 1,5 процента кадастровой стоимости земли. Нижний предел земельного налога законодательством не установлен. Следовательно, выкупная цена на аналогичные по своим свойствам земельные участки может отличаться в десятки раз по территории страны.

Помимо очевидного нарушения конституционного равноправия граждан, в том числе и независимо от места их проживания, порядок определения выкупной цены на землю представляется неоправданно усложненным и не обеспечивающим учета реальной стоимости земли.

Согласно Федеральному закону «О государственном земельном кадастре» кадастровая стоимость земли устанавливается в соответствии с ее рыночной стоимостью.

Как было показано выше, в конечном итоге выкупная цена земли для всех категорий землепользователей определяется ее кадастровой стоимостью.

Было бы логично, что и выкуп земли должен производиться по кадастровой стоимости земельных участков без всякой корректировки различными коэффициентами в виде ставок земельного налога и кратности этих ставок земельному налогу, которые могут произвольно устанавливаться органами государственной власти и местного самоуправления.

Если же законодатель намерен стимулировать выкуп земельных участков, то имело бы смысл просто установить общий поправочный коэффициент к кадастровой стоимости земли, дифференцировав его в отношении земель различных категорий и разрешенных видов использования.

В отношении арендной платы за землю первоначально земельное законодательство относило данный вопрос на усмотрение органов государственной власти и местного самоуправления.

В настоящее время изменениями федерального законодательства определено, что размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Приведенные расценки свидетельствуют о том, что поправки, внесенные в земельное законодательство, направлены на стимулирование приватизации земли.

При продаже зданий, строений, сооружений и иной недвижимости, расположенной на земельных участках, права на которые не переоформлены, также возникают проблемы.

Покупатель недвижимости на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, согласно статье 3.1. закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» обязан переоформить право на земельный участок. Из содержания статьи следует, что право постоянного (бессрочного) пользования не переходит к покупателю и должно быть переоформлено одновременно с покупкой недвижимости на земельном участке.

Данное положение вступает в противоречие с иными нормами, которые содержатся в Гражданском и Земельном кодексах Российской Федерации.

Согласно статьям 271, 552 ГК РФ, статье 35 ЗК РФ в случаях продажи здания, строения, сооружения покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Следовательно, к покупателю переходит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. И только с момента регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость на покупателя ложится обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования.

В разрешение коллизии законодательства вновь пришлось вмешаться Высшему Арбитражному суду. Пленум Высшего Арбитражного суда в 2005 г. разъяснил, что покупатель «как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность». Тем самым пленум подвел черту и по срокам переоформления: оно может производиться на общих основаниях до 1 января 2010 года, но никак не одновременно с приобретением недвижимости.

Приведенный выше материал свидетельствует, что для определенных категорий землепользователей законодатель то устанавливает возможность приобретения участков в собственность бесплатно, то отказывает им в этом праве, то позволяет приобретать землю в собственность, то ограничивает переоформление правом аренды, а затем снова дает разрешение на выкуп земли. Изменяется и размер выкупной цены, и размер арендной платы, что ставит землепользователей в тупик: какой же вариант переоформления прав на землю является предпочтительным.

Постоянные изменения земельного права крайне негативно сказываются на деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по оформлению правоустанавливающих документов на земельные участки: то что вчера было вполне законным, завтра может оказаться противоречащим законодательству, и, наоборот.

Следует заметить, что ни Закон о введении в действие Земельного кодекса, ни ЗК РФ не устанавливали саму процедуру переоформления прав на землю, ее порядок, условия и сроки, а также государственные гарантии для землепользователей.

Изменениями законодательства к настоящему времени оперделено, что переоформление права на земельный участок включает в себя:

подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации;

принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Подразумевается, что все расходы по переоформлению прав на землю несет сам землепользователь.

Исключением является случай, установленный статьей 36 Земельного кодекса.

В данной статье содержатся положения в отношении граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение на них права аренды имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в статье 36, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

В данном случае бремя оформления проекта кадастровой карты и осуществления соответствующих расходов законодатель возложил на органы местного самоуправления.