Истоки института права собственности на землю в России

Содержание

Введение

. Ретроспективный анализ института права собственности на землю как основной предпосылки купли-продажи земельных участков

Истоки института права собственности на землю в России

Правовое регулирование основных аграрных преобразований советского периода

. Современное правовое регулирование договора купли-продажи земельного участка

Понятие договора купли-продажи земельного участка и порядок его заключения

Права и обязанности сторон. Ответственность из договора

. Государственный кадастровый учёт и регистрация перехода права собственности

Государственный кадастровый учёт

Регистрация перехода права собственности на землю

Заключение

Введение

Большое значение в сфере правового регулирования земельных отношений имеют договоры, и, прежде всего это договоры купли-продажи земельных участков как правовые формы, опосредующие рыночный оборот земель.

Рассматриваемый в настоящей работе договор купли-продажи земельного участка, а также основные правила, которые рассматриваются в качестве недвижимости, изложены в главе 30 Гражданского Кодекса РФ, а также в Земельном Кодексе РФ. Договор купли-продажи земельного участка определяется как соглашение сторон о том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок за определенную плату.

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что анализ законодательства о купле-продаже земельного участка показывает, что данный институт права не лишен недостатков, и пробелов в законодательстве.

Целью данной работы является комплексное исследование правовых норм образующих институт купли-продажи земельных участков, а также практику их применения.

В соответствии с целью в работе поставлены следующие задачи:

1) ретроспективный анализ института частной собственности на землю, как предпосылки купли-продажи земельных участков в дореволюционный и советский периоды;

2) определение правовой природы договора купли-продажи земельных участков и порядка его заключения;

)   рассмотрение прав и обязанностей сторон по договору купли-продажи земельных участков;

)   рассмотрение публично-правовых процедур, связанных с постановкой на государственный кадастровый учет и в последующем, с регистрацией перехода права собственности на землю.

Объектом данной выпускной квалификационной работы является комплекс общественных отношений связанных с обладанием и переходом права собственности на земельные участки.

Предметом настоящей работы являются правовые нормы, практика их применения в сфере купли-продажи, регистрации земельных участков и права собственности на них. Практическая значимость проводимого исследования, заключается в определении правовой природы института договора купли-продажи земельного участка, в рассмотрении его содержания, а также в том, что подобное теоретическое исследование позволило сделать ряд практических выводов которые могли быть использованы в дальнейшем в развитии данного института гражданского и земельного права, совершенствовании практической и методологической базы. В основу методологии исследования выбранной тематики легли такие методы как: диалектико-материалистический, исторический, системный, методы анализа и синтеза, формально-юридический методы.

В процессе написания выпускной квалификационной работы использовались различные источники: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон« О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон« Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»… и т.д. Также при написании работы для наилучшего понимания исследуемой проблематики использовались труды по курсу гражданского права российских цивилистов: О.С. Иоффе, Е.А. Флейшица, Г.Ф. Шереншевича. Необходимость использования учебных пособий и монографий по гражданскому праву обуславливается тем, что для того чтобы наиболее полно и точно охарактеризовать институт договора купли-продажи земельного участка, необходимо изучить различные точки зрения ученых-юристов, и классиков научной юридической литературы.

Ретроспективный анализ института права собственности на землю как основной предпосылки купли-продажи земельных участков

Истоки института права собственности на землю в России

Земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель, являются на сегодняшний день одними из наиболее актуальных.

Конституционная характеристика земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, т.е. всего многонационального народа Российской Федерации, предопределяет конституционное требование рационального и эффективного использования, а также охраны земли как важнейшей части природы, естественной среды обитания человека, природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности. Это требование адресовано государству, его органам, гражданам, всем участникам общественных отношений, является базовым для законодательного регулирования в данной сфере.

Однако в настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется, во-вторых, наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации.

Исторические сведения о становлении и развития института права собственности на землю е России ограничены. Более 130 лет назад А. Васильчиков утверждал, что выражение «собственность» и весь круг юридических понятий, сопряженных с правом собственности в древней Руси, едва ли существовал. Вряд ли можно согласиться с таким мнением. Именно такая интерпретация истории возникновения права собственности в России положила начало неточностям по поводу наличия данного института, и вообще земельного права в Древней Руси. Например, О.И. Крассов утверждает, что законодательное закрепление понятия собственность относится к более позднему времени - ко второй половине XVIII века. В.И. Курдиновский же считает, что первые постановления, ограничивающие право распоряжения землями у служилых людей с целью прикрепить землю к службе и лишить ее владельца возможности «отбывать от службы», появились еще в XVI веке. Мы не разделяем мнение ни того, ни другого ученого и считаем, что законодательное закрепление права собственности на землю произошло значительно раньше. Это подтверждает и Ф. Морошкин, который в 1837 г. ссылаясь на Нестерову Летопись, считает, что Рюрик нашел вотчинное владение землей на воем пространстве русской земли. Причем внесенная им феодальная система владения не могла укорениться а России и уступила навсегда природному закону вотчиничества. Государство считалось частной собственностью, которую можно было делить, продавать, дарить и всячески отчуждать и приобретать. Далее Ф, Морошкин свидетельствует, что все государственные учреждения и распоряжения были не что иное, как последствия вотчинного права, и потому вотчинное владение издревле содержало в себе суд и расправу над жителями области, т.е. некоторую степень власти законодательной, судебной и исполнительной. Это, по мнению Морошкина, и легло в основу образования коренного положения юриспруденции: «а судом и данью потянуть по земле и по воде».

О древности возникновения института права собственности на землю свидетельствует также И. Энгельман, который, проанализировав содержание Псковской Судной грамоты, пришел к выводу, что в данном документе четко прослеживается разграничение понятий «право собственности» и «владение». Он считает, что согласно данной грамоте владение, как фактическое отношение к земле, пользуется законной защитой и что вследствие давности владения любая вещь, в том числе и земля, при известных условиях переходит в право собственности. В своей другой работе И. Энгельман пишет, что согласно ст.ст. 10, 12, 13, 79, 106 Псковской Судной грамоте спор о праве на землю разрешается легко, если «на суде в качестве доказательства фигурируют грамоты». В случае же отсутствия последних, т.е. если тяжба была такова, что ни с какой стороны право не могло быть доказано документами», то применялась статья: «а коли будет с кем суд о земле». В таком случае ст. 9 предусматривает перечень следующих доказательств, которые должна представить оспаривающая сторона, чтобы за ней признали право на землю: иметь 4-5 соседей-свидетелей, что земля его «чиста», что он «стражет и владеет тою землею лет-4 или 5», что за этот период никто с ним не судился по данной земле, что он имеет «на той земле дом или нивы роэстрадни». В другой своей работе И. Энгельман пишет, что «главнейшими условиями перехода земли в собственность по давности владения состоят в следующем: действительное господство над землей посредством обрабатывания, постоянного пользования и исключительного владению ею». Следовательно, главным основанием признания земли собственностью является не только время (4-5 лет), но и фактический труд на земле. На наш взгляд, это справедливо.

Однако с мнением И. Энгельмана категорически не согласен В.И. Курдиновский, который считает, что «трудно допустить, чтобы в Пскове, при весьма неразвитых экономических отношениях, могли выработаться такие сложные юридические понятия, как отвлеченное право собственности и владение, как фактическое отношение к земле».

Отрицание древности возникновения права собственности на землю и земельного права на Руси, по нашему мнению, не является справедливым, поскольку с самых ранних периодов своего развития россиянам было свойственно заниматься земледелием. А раз было земледелие, значит, возникали и земельные отношения, которые каким-то образом необходимо было регулировать. Не трудно предположить, что даже древние люди стремились к справедливому регулированию земельных отношений, Разве не являются убедительными следующие слова Г.Ф. Шершеневича, высказанными им в 1910 г.: «Казалось бы, особенности крестьянского землевладения в России, под действием которых живет большая часть русского народа, должны бы вызвать выделение из частного права самостоятельного отдела в виде поземельного права?

Очевидно, что вопрос о наличии хлебопашества, а, следовательно, и земельных отношений, в истоках зарождения Руси оспаривалось и в старые времена. Более чем полтора века назад О. Турчинович по этому поводу писал: «В VII столетии нападение болгар принудили славян выселиться в севернейшие страны....Когда внутренние распри принудили славян призвать к себе князей в 862 г., то князьям было сказано: «вся земля наша велика и обильна» (Лавр. лет. г. 6370), а известно, что обилие означало на языке их именно хлеб. На наличие хлебопашества указывают названия «поляне», «подати с сохи». Не оставляет никаких сомнений о наличии регулирования отношений собственности на землю в Древней Руси Двинская грамота 1398 г. В ней указывается: «А друг у друга межу переореть или перекосить на одном поле вины баран, а межи сел межа тридцать бъелок, а княжа межа три сорока бъль, а вязьбы в том нет». На современном языке это означает, что если человек самовольно перепахал или перекосил чужое поле, то ему в качестве наказания налагается штраф в размере одного барана, если он самовольно перенес границу соседнего земельного участка с целью присвоения дополнительной площади земли, то штраф составляет тридцать белок, если то же действие совершено относительно княжеского земельного участка, то штраф возрастает в 4 раза и составляет 120 белок. После наложения соответствующего штрафа, дальнейшей вражды не должно быть - устанавливает норму Двинская грамота.

Вряд ли найдутся источники, которые могут свидетельствовать о точном времени перехода древних россиян на оседлый образ жизни. Однако известно точно, что во времена Олега и Игоря россияне перешли на оседлость. Последняя выражалась в том, что население занимало определенную территорию земли, называемую вервями или погостами. Слово «вервь» встречается у немцев и у некоторых других народов, что в переводе означает ответвление.

По мере развития оседлого образа жизни постепенно стала происходить дифференциация направлений деятельности членов верви. Одни лица лучше себя чувствовали на хозяйственных работах внутри верви. Как свидетельствует О. Турчинович, культивирование таких хлебных растений как рожь, пшеница, овес осуществлялось славянами в IX в., а ячмень и просо были известны уже в VI в., лен и пенька также принадлежали уже хозяйству, т.к. русские издревле занимались ткачеством. Скотоводства у славян в первые времена, т.е. в IX и X столетиях не существовало. Но из Правды Ярослава видно, что уже в XI столетии земледелец разводит лошадей, рогатый скот, овец, свиней. Этот список работ, также ссылаясь на «законы Ярослава», дополняет разными видами птицеводства другой историк - В. Соловьев. В частности, были известны в домашнем хозяйстве куры, гуси, утки, голуби и лебеди. Другие же члены верви стали проявлять склонность к защите общей территории от внешних врагов и к поддержанию добрососедских отношений с другими вервями. Их деятельность была опасной и связанной с постоянным риском, у них и формировался определенный авторитет среди жителей верви. Более того, с течением времени население стало осознавать, что эффективность защиты от сильного внешнего врага возможна только на основе объединения военных сил вервей. Вчерашние защитники вервей вошли в состав объединенного войска. Предводители этих войск со временем стали называться князьями.

Князья вначале обеспечили себе всеобщее признание в ратном труде. По мере ослабления внешних угроз, князья все больше занимались мирным трудом. Естественно, высокий социальный статус князей обеспечил им всю полноту власти в вервях, которой они не преминули воспользоваться. Они срочно подчинили вервь своему суду и своему управлению и права верви были перенесены на князя, а ей остались одни обязанности.

Вотчина является наследственной собственностью, полученной от отца и деда (дедина) и переходящая после смерти вотчинника по наследству. В «Русской Правде», - по данным Л.И. Дембо, - со всей подробностью раскрывается порядок наследования земель по закону и по завещанию. При жизни вотчинник мог распоряжаться своей землей по своему усмотрению, он мог её продать, обменять, мог её предоставить в пользование своим «людям». Правда, случаи продажи земли вотчинниками, даже в XI в, были редким явлением, но они имели место, и закон этому не препятствовал. После смерти боярина во главе вотчины становилась вдова. В период феодальной раздробленности вотчина превратилась в боярщину. Путем княжеских пожалований и на основе прямого захвата не только необжитых, но и населенных земель, вотчинники из частных собственников превратились в «государей», осуществлявших на основе своего вотчинного права также и политическую власть над населением, проживающим в пределах их вотчин. Юридически это закреплялось при помощи особых грамот, жалованных князьями. Право собственности на землю в Древней России, хотя и не повсеместно, закреплялось в письменном документе, который мог называться по-разному - грамотами, кабалами, крепостями, отписями, записями, памятями. Первым документом, устанавливающим право собственности на землю, была грамота, которая имела широкое распространение в Древней России вплоть до монгольского владычества, а в юридическом обиходе - до конца XIX века.

Первая грамота в России была составлена в 911 г. при заключении договора Олега с греками. Письменное освидетельствование факта возникновения права собственности на землю стало весьма популярным с введением в России христианства. Так, Владимир Равноапостольный, по свидетельству Нестора, предоставил основанной им церкви Св. Богородицы в Киеве грамоту на десятину. В подлиннике сохранилась жалованная грамота, датированная 1128 г., о передаче Мстиславом Владимировичем земли Новгородскому Юрьеву монастырю. Имеется множество других случаев передачи земель церкви путем оформления письменных актов в виде грамот. Это дает основание полагать, что в Древней России установление права собственности на землю посредством письменного освидетельствования взаимного согласия сторон на прием-передачу земель, впервые возникло по инициативе церкви, которая находилась под прогрессивным воздействием византийской правовой культуры. Однако необходимо отметить, что в самых древних грамотах акцент делался не столько на размеры и расположение участка, сколько на сам факт владения землей конкретного лица. Следовательно, на первом этапе землевладения в России в грамотах право собственности на землю зависело от фактического владения частного лица, личных способов и средств, используемых землевладельцем в процессе земледелия. Эта зависимость, отражаемая в жалованных грамотах, начала исчезать по мере того, как в них начали записывать сведения о межах, как начали использовать специальные межевые знаки, позволявшие защитить право собственности на землю и при длительном отсутствии собственника земли. Таким образом, проведенный в настоящем разделе краткий анализ истоков права собственности на землю в Древней Руси, позволяет сделать следующие выводы. В вопросе о возникновении и развитии на Руси отношений собственности на землю у исследователей имеются значительные расхождения, что обусловлено ограниченностью источников.

В обозримом прошлом после крещения Руси (988 г.) на правовое упорядочение земельных отношений и в целом рождение основ российского права значительное влияние оказало византийское законодательство.

У России был свой путь становления и развития института права собственности на земли. Например, ни в одной западной стране не было крепостного права. Во главу угла в земельных отношениях в Древней Руси было поставлено обеспечение стабильности права собственности на землю, а не решение проблемы рационального использования земельных ресурсов.

В Древней России установление права собственности на землю посредством письменного освидетельствования взаимного согласия сторон на прием-передачу земель, впервые возникло по инициативе церкви, которая находилась под прогрессивным воздействием византийской правовой культуры.