Понятие договора купли-продажи земельного участка и порядок его заключения

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже главы 30 ГК РФ с учетом особенностей, обусловленных спецификой данных отношений в сфере регулирования земельного законодательства.

Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129; п. 3 ст. 209 ГК). Включение в Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ) этих положений вызвано тем, что договоры купли-продажи земельных участков как природного объекта, природного ресурса и недвижимого имущества отличаются от договоров купли-продажи обычных товаров и регулированы нормами императивного характера, чаще специальными. Подобного рода сделки с земельными участками, которые являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом, регулируются не только нормами гражданского законодательства, но и земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства (подп. 1-3 п. 1ст. 1, п. 3 ст. 3 ЗК). Отдельные виды недвижимого имущества определяются в ряде других правовых актов. Так ст.11.1 ЗК определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Делимость земельного участка имеет принципиальное значение в случае, когда предполагается его раздел, например, между собственниками, если участок находится в общей собственности. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст.252, 258 ГК РФ.

Подобная законодательная практика базируется на нормах п. 3 ст. 421 ГК, согласно которому к отношениям сторон по комплексному договору, каковым и является договор купли-продажи земельных участков, применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которого содержатся в комплексном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа комплексного договора. Содержание же комплексного договорного правоотношения составляют права и обязанности, устанавливаемые нормами, относящимися к гражданскому праву, предусматривающему общие правила оборота, и земельному праву, содержащему значительное число особых правил, в соответствии с которыми должны заключаться договоры купли-продажи земельных участков.

Договор купли-продажи является консенсуальным, т.к. закон ставит в основу его заключения - достижение между контрагентами всех существенных условий в, требуемой законом, форме. Реальные же договоры считаются заключенными только с момента фактического совершения какого-либо действия, в отношении купли-продажи земельного участка таковым действием могла бы быть передача земельного участка, что означает уже исполнение сделки, а не ее заключение. Поэтому, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор купли-продажи земельного участка, как и любой другой договор купли-продажи возмездный, т.к. продавец за исполнение обязанностей по передаче товара должен получить от покупателя встречное предоставление в виде оплаты данного товара. Оплата товара является одной из основных черт договора купли-продажи, при отсутствии которой это уже не будет договор купли-продажи. К тому же в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договоры презюмируются (предполагаются) возмездными, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов и существа такого договора.

Договор купли-продажи двусторонний, т.к. каждая из сторон имеет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Кроме того, в договоре имеют место встречные (корреспондирующие) обязанности: продавца передать товар, покупателя уплатить установленную цену.

Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим (от греч. synallagma - взаимоотношение) это определяется тем, что на стороне покупателя всегда лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом обязательств по передаче товара, и выражается в наделении каждого дополнительными правами по отношению к контрагенту, не исполнившему свои обязательства.

Целью (каузой) договора купли-продажи земельного участка является перенесение права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Для заключения договора купли-продажи земельных участков установлены дифференцированные правила.

Прежде всего, процедура заключения договора купли-продажи земельных участков существенно различается исходя из того, находится ли земельный участок в публичной или частной собственности. Договоры купли-продажи земельных участков без участия публичных образований не имеют обязательных форм, они заключаются на основе общих правил о купле-продаже недвижимости. При этом могут быть использованы и ранее действовавшие акты, формы договоров.

Если договор купли-продажи земельных участков заключается на основе решения публичного образования о предоставлении земли, то надо различать также несколько ситуаций. Земельные участки для строительства выделяются как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и без такого согласования. Купля-продажа земли в первом случае не производится, изначально участок может быть лишь предоставлен в аренду. Во втором случае земельный участок может быть куплен, но тогда обязательно проведение торгов. Все споры, вытекающие из предоставления земельного участка для строительства, связаны, как правило, с обжалованием ненормативных актов, которыми были приняты решения о предоставлении (отказе в предоставлении) земельных участков. С указанными требованиями обращаются либо лица, которые считают, что нарушены их законные права и интересы при предоставлении земельных участков третьим лицам, либо прокуроры, предъявившие требования в защиту публичных интересов. Проверяя законность и обоснованность отказа исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка, суд выясняет:

а) имеются ли условия, при наличии которых гражданин или юридическое лицо могут претендовать на предоставление участка;

б) местоположение и размер земельного участка;

в) пригодность земельного участка, по поводу которого возник спор, для использования в целях, указанных заявителем;

г) реальную возможность предоставления гражданину или юридическому лицу именно этого участка.

Суды могут отказать в удовлетворении требований об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка для строительства, признав решение в отказе правомерным. В частности:

- признавая правомерным решение органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка, суд исходил из того, что спорный земельный участок входит в границы микрорайона, на которые имеется утвержденная градостроительная документация, и испрашиваемое заявителем целевое назначение земельного участка не соответствует заложенному в проекте;

-  отказывая в удовлетворении требований об оспаривании отказа в предварительном согласовании места размещения объекта и оформлении акта выбора земельного участка, суд указывал, что решения градостроительного комитета муниципального образования по выбору и предоставлению земельных участков не являются исполнительно-распорядительными актами и не влекут правового последствия обязательного их исполнения, не являются ненормативными актами, а носят рекомендательный характер для принятия решения уполномоченным на основании закона лицом.

В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления. Земельный кодекс РФ содержит дополнительные требования к договору купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание такого договора недействительным. Пункт 2 статьи 37 ЗК РФ признает недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

-  ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

-  ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Таким образом, даже если покупатель подпишет договор купли-продажи земельного участка с такими условиями, они все равно признаются недействительными.

Особый порядок установлен для купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Правила для проведения таких аукционов установлены ст. 38.1 ЗК РФ. Основные правила более четко и детально определяют саму процедуру этого мероприятия. Только те земельные участки, которые прошли кадастровый учёт, допускаются к аукциону.

Аукцион проводится всегда открыто и начинается с подачи заявок. В качестве продавца выступает соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатором аукциона может быть сам продавец или же специализированная организация. Так место и порядок проведения аукциона, форму и срок подачи заявки, правила внесения задатка, шаг аукциона устанавливает организатор торгов, а начальная цена определяется законом об оценочной деятельности, однако шаг аукциона нормативно определен в пределах от 1% до 5% начальной цены.

Правительство РФ, высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, глава муниципального образования, определяет печатные издания, где и публикуется организатором сведения об аукционе и размещается на официальном сайте РФ в сети "Интернет", не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте организатора аукциона в сети "Интернет". Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор может отказаться от проведения торгов. Условия, необходимые для этого, определены законодательством. Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов; юридическое лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица. Претендент также вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. В пункте 6 Правил организации и проведения торгов установлено, что задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка со счета организатора торгов. Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируется организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов. Претендент имеет право отозвать принятую организатором торгов заявку до окончания срока приема заявок, уведомив об этом (в письменной форме) организатора торгов. Организатор торгов обязан возвратить внесенный задаток претенденту в течение трех банковских дней со дня регистрации отзыва заявки в журнале приема заявок. В случае отзыва заявки претендентом позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников торгов.

В соответствии с законом прием документов прекращается за пять дней до начала проведения аукциона. Кроме того, один заявитель может подавать лишь одну заявку. Предусмотрены и другие правила, обеспечивающие справедливое проведение торгов, необходимое информирование заинтересованных лиц, возврат задатка в соответствующих случаях и т.п. Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором и победителем в день проведения. Второй экземпляр протокола остается у победителя.

При этом договор купли-продажи с собственником заключается на основе протокола без права изменений тех условий, которые отражены в его тексте.

Торги считаются несостоявшимися, если на них присутствовало меньше участников, чем было заявлено, или никто из них после троекратного объявления начальной цены не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона.

В этом случае, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.

Информация о результатах аукциона должна быть опубликована его организатором в течение трех дней со дня подписания протокола в тех же изданиях, в которых сообщалось о проведении.

Следует также учитывать, что при проведении торгов вопрос о ряде их условий есть вопрос компетенции самих государственных и муниципальных органов. В частности, в некоторых городах земельные участки по общему правилу предоставляются на торгах с инвестиционными условиями. На местах может быть предусмотрен особый порядок расчетов с победителем аукциона. В частности, допустимо устанавливать порядок определения величины условных единиц, принимаемых для расчета суммы платежа. В то же время нельзя изменять правило о том, что сумма платежа, установленная на торгах, является окончательной и не может дополняться какими-либо взносами.

Кроме того, торги для указанной ситуации могут проводиться только в форме аукциона.

Для обеспечения единства градостроительных решений и комплексного развития городов, Постановлением Правительствам РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» предусмотрено проведение конкурсов и аукционов. При этом предпочтение отдается не купле-продаже земельных участков, а долгосрочной аренде в числе приложений к указанному Постановлению и примерный Договор долгосрочной аренды земельного участка. Следует отметить, что после внесения указанных выше изменений в ЗК РФ этот акт было бы правильным считать утратившим силу в части предоставления земельных участков для строительства.

О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков. Одним из гражданско-правовых инструментов, несколько ограничивающих свободу заключения договора, является наличие существенных условий соответствующего договора. Это является одним из наиболее важных обстоятельств при заключении договора, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Помимо существенных в литературе выделяются также обычные и случайные условия, однако только наличие первых влияет на само существование договора. В настоящее время в науке гражданского права общепризнано, что существенные условия - это те, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового договора, соглашение по которым обязательно должно быть достигнуто сторонами, поскольку в противном случае договор не считается заключенным.

Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Наличие и возрастание количества существенных условий договора, безусловно, усложняют и затрудняют экономический оборот, так как ранее заключенные соглашения оказываются под угрозой признания их незаключенными. Однако, с другой стороны, "выяснение существенных условий и обеспечение их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон".

По общему правилу существенными условиями договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) являются его предмет и цена.

Рассматривая предмет в качестве существенного условия, мы встречаемся с определенными трудностями, которые заключаются в понимании термина «предмет договора». В первую очередь это связано с тем, что сам ГК РФ четко не определяет данное понятие. С одной стороны, под предметом договора закон понимает вещи, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения. С другой стороны, ст. 607 ГК РФ рассматривает не потребляемые вещи по договору аренды как объект. Точно так же поступает законодатель и в ст. 1013 ГК РФ в отношении вещей, по поводу которых может заключаться договор.

Нельзя заключить договор купли-продажи, если между покупателем и продавцом не достигнуто соглашение о том, какие предметы будут проданы в соответствии с данным договором. Здесь содержится прямое указание на то, что предметом договора являются товары, т.е. вещи, подлежащие передаче. Однако на одни и те же вещи могут быть направлены действия сторон и в договоре купли-продажи, и аренды, и доверительного управления, и иных договоров. Поэтому, на наш взгляд, понятие о предмете должно включать в себя не только наименование и количество товаров. Так с точки зрения В.В. Витрянского, предмет договора представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). По мнению Т.Б. Замотаевой^, предмет договора обуславливает возникающие отношения по поводу определенного объекта. Говоря о недвижимости (и в частности, земельном участке), в договоре купли-продажи предметом выступает возмездная передача в собственность покупателя недвижимого имущества. Действительно, именно содержание действий обязанного лица позволяет выделять определенную договорную форму. Поэтому понятие о предмете договора должно включать в себя, во-первых, указание на содержание действий сторон в договоре - правоотношений, и, во-вторых, указание на объект этих действий, под которым необходимо понимать материальные объекты, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения. Причем эти объекты должны рассматриваться в качестве составной части предмета и соответственно подлежать согласованию в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Следовательно, предметом договора купли-продажи земельного участка выступает, с одной стороны, указание на возмездную передачу земельного участка в собственность, а с другой - четкое указание на индивидуализирующие признаки земельного участка.

Земельный Кодекс в ст.37 устанавливает что, только те земельные участки, которые прошли кадастровый учет, могут выступать объектом купли-продажи. Причем данное правило неуклонно соблюдается и поддерживается судебной практикой. Кадастровый номер в силу своей уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета.

О.М. Козырь в статье об особенностях регулирования сделок с землёй поясняет, что наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки - связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.

Поэтому установленное современным земельным законодательством требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка, который будет являться объектом сделки, закономерно и корреспондирует положению п. 1 ст. 554 ГК РФ о необходимости предоставления данных, позволяющих установить то имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору.

Для надлежащей индивидуализации земельного участка при его купле-продаже представляется необходимым приложить к договору кадастровую карту земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению. Тематические карты, составленные на единой картографической основе, где в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения о земельных участках, называются кадастровыми картами. Соответственно право собственности приобретателя земельного участка без прилагаемого к договору плана этого участка не подлежит регистрации. Корнев А.Л. в статье о сделках с земельными участками поясняет, что кадастровая карта является необходимым приложением к договору купли-продажи.

Данное положение легко обеспечить законодательно путем внесения дополнения в п. 1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: «Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению», тем самым будет обеспечиваться надлежащая индивидуализация предмета договора.

Так Федеральный арбитражный суд Уральского округа подтвердил, что согласно статье 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

ООО "Техника ЛТД" обратилось в суд с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ООО "Светлана" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 02.06.2003 N 88, заключенного на неопределенный срок. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства г. Челябинска.

Суд пришел к выводу, что в силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Между тем проданный по договору участок не прошел кадастровый учет из-за наложения границ этого участка с частью земельного участка, ранее предоставленного истцу на основании договора аренды (извещение ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области от 23.06.2003 N 237 о приостановлении кадастрового учета).

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что несоблюдение при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка императивного требования п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ влечет ничтожность указанного договора (ст. 168 ГК РФ).

Интересно, что в приведенном примере суд пришел к выводу о том, что договор ничтожен, а не незаключен, что по-нашему мнению ошибочно. В связи с вышеуказанным предлагаем вынести соответствующее постановление Высшего Арбитражного или Верховного суда о квалификации кадастровой карты как неотъемлемой части договора купли-продажи земельного участка, индивидуализирующей предмет, т.е. как существенное условие. В отличие от приведенного примера в большинстве судебных решений кадастровый номер объекта недвижимости отнесен к данным, позволяющим определенно установить предмет договора продажи земельного участка. Отсутствие в договоре кадастрового номера земельного участка влечет признание договора незаключенным. Имеется и третий вариант судебных решений, где указывается, что только земельные участки прошедшие кадастровый учет могут быть объектом купли-продажи, при этом, не уточняется, является ли это существенным условием и соответственно влечет незаключенность договора или же влечет ничтожность в силу статьи 168 ГК РФ.

Важно заметить, что если за постановку на учет земельного участка уплачивается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, то учет изменения земельного участка, учет его части, учет адреса правообладателя или снятие с учета земельного участка осуществляется без уплаты государственной пошлины. Так НК устанавливает размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также за совершение прочих юридически значимых действий для физических лиц - 1 000 рублей; для организаций - 15 000 рублей;

Также одним из обязательных (существенных) условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). Договор, в котором в письменной форме отсутствуют согласованные сторонами условия о цене, считается не заключенным. В этой связи правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются, в соответствии с Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2007, данное положение неуклонно соблюдается судами при рассмотрении данного рода дел.

Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения, и ее можно именовать рыночной ценой или ценой договора.

Как правило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше нормативной цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 О порядке определения нормативной цены земли.

Условие о качестве продаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в ст. 469 ГК, где продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору. Правило может быть применено к купле-продаже земельных участков с весьма существенными оговорками, касающимися отнесения участков к определенной категории земель (а также состава категорий).

Например, земли сельскохозяйственного назначения объединены в единую категорию земель, по способности удовлетворять потребности человека в ведении сельского хозяйства.

Среди данных категорий земель особое значение отводится пашням. И здесь, как ни для каких категорий земель, выступает на первый план вопрос о качестве данных земель. При этом качество данных земель в первую очередь зависит от плодородия почвы.

Плодородие земель сельскохозяйственного назначения - способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений (ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»).

Однако, несмотря на огромную значимость качества земель сельскохозяйственного назначения, данный аспект пока еще не нашел своего законодательного закрепления при регулировании оборота земельных участков.

При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применяется правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно.

Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.

Поэтому применить положения ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества будет затруднительным, такая дефиниция, как «ненадлежащее качество», применительно к землям определенной категории без заранее определенных требования к качеству будет носить во многом субъективный характер.

Во избежание этого представляется необходимым заранее как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя.

Указанное выше можно обеспечить путем закрепления условия о качестве продаваемого земельного участка как существенное условие договора. Именно поэтому мы считаем дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка.

Иконицкая И.А., Павлова И.Э. в статье земельных отношений в сельском хозяйстве, отмечают необходимость выделения и иных существенных условий.

Но, несмотря на их существенное значение для регулирования купли-продажи земельного участка, по нашему мнению, они являются достаточно легко устранимыми, и поэтому указание на них как на существенные условия договора будет только значительно затруднять оборот земельных участков.

Форма договора установлена как письменная, путём составления и подписания одного документа сторонами. Статья 550 ГК РФ устанавливает, что не допускается заключение такого рода договоров посредством почтовой связи, телеграфа, факса, телетайпа путём его недействительности.