Государственный кадастровый учёт

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).

Реформа земельно-имущественных отношений предусматривает реализацию мероприятий, намеченных федеральной целевой программой "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости. В рамках этой программы выделена подпрограмма "Создание системы кадастра недвижимости, которая направлена на организацию в стране системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Основная цель данной системы - обеспечить реализацию государственной политики эффективного и рационального использования земельных ресурсов и иной недвижимости, а также управление ими в интересах укрепления национальной экономики и повышения благосостояния граждан.

Для достижения поставленной цели в рамках данной подпрограммы требуется решить следующие задачи:

- обеспечить государственные гарантии прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество;

-  совершенствовать систему налогового администрирования;

-  создать полный и достоверный источник информации об объектах недвижимости;

-  улучшить качество государственных кадастровых услуг, оказываемых организациям и гражданам, а также органам государственной власти и местного самоуправления;

-  сформировать единую систему государственного кадастрового учета, обеспечивающую индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости;

-  осуществить информационное наполнение государственного кадастра недвижимости;

-  модернизировать институт налоговой оценки объектов недвижимости, провести кадастровую оценку таких объектов;

-  сократить затраты времени на государственный кадастровый учет объектов недвижимости и получение сведений из государственного кадастра недвижимости;

-  создать механизм для доступа к информационным ресурсам государственного кадастра недвижимости на основе развития сервисных услуг с использованием портальных Интернет-технологий.

Таким образом, кадастровый учет становится важным не только в целях поддержки налогообложения земельных участков и природоохранной политики государства, подготовки земельной статистической информации и защиты государственных земель, но и для гарантии земельной собственности, развития и мониторинга рынка земли, сокращения земельных споров, помощи в перераспределении прав на землю, улучшении планирования использования земель. Учет осуществляется по месту нахождения земельного участка в кадастровом округе. Место осуществления кадастрового учета участка, расположенного в границах двух и более кадастровых округов, определяется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение сведений об имуществе, подтверждающем его характеристики как индивидуально-определённой вещи кадастровым органом. В соответствии с принятым в 2007 г. ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" основанием для выполнения кадастровых работ является договор подряда или определение суда. Согласно гражданскому законодательству договор подряда на выполнение работ заключается между заказчиком и исполнителем (подрядчиком). Заказчик обязуется принять результат определенной работы и оплатить его, исполнитель - выполнить по заданию заказчика эту работу и сдать ему ее результат (ст.702 ГК РФ). Договор подряда на выполнение кадастровых работ является публичным договором. Согласно Гражданскому кодексу РФ ст.426 это означает, что любой исполнитель (будь то индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) должен осуществлять кадастровую деятельность в отношении каждого, кто к нему обратится, не оказывая предпочтения одному лицу перед другим, кроме случаев, предусмотренных законом.

В результате выполнения кадастровых работ в отношении земельного участка обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета вместе с соответствующим заявлением (о постановке на учет участка или участков, об учете изменений, учете части или о снятии с учета земельного участка). Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком. Цена таких работ устанавливается сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы, которая приобретает силу и становится частью указанного договора с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ.

Основным результатом кадастровых работ в отношении земельного участка является межевой план, который представляет собой документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о данном земельном участке и заверенный подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Межевой план состоит из двух частей: графической и текстовой. На нем воспроизведены внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указана зависящая от целей выполнения кадастровых работ следующая информация:

- об образуемом земельном участке при постановке его на учет;

-  о части или частях земельного участка при учете его части или частей;

-  новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке при учете его изменений.

В случае если местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о его проведении, которые включаются в текстовую часть этого плана в форме акта согласования местоположения границ.

Указанное согласование осуществляется в процессе подготовки документов для представления в орган кадастрового учета вместе с заявлением об учете изменений одного из смежных земельных участков при уточнении местоположения его границ. Оно происходит с заинтересованными лицами (собственниками, пользователями, владельцами, долгосрочными арендаторами земли), обладающими смежными земельными участками на различных титулах права. Вместо заинтересованных лиц могут выступить их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. Если смежный земельный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более пяти лиц, от лица собственников вправе действовать их представитель, уполномоченный решением общего собрания сособственников. От имени владельцев смежного участка, расположенного в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан и относящегося к имуществу общего пользования такого объединения, в согласовании границ имеет право участвовать их представитель, уполномоченный решением общего собрания участников или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения.

Такое согласование осуществляется путем проведения собрания заинтересованных лиц или с каждым заинтересованным лицом в индивидуальном порядке. Поэтому закрепленная процедура согласования границ земельного участка является трудоемким организационным мероприятием, требующим больших затрат времени всех заинтересованных лиц и кадастрового инженера, производящего подготовку соответствующих документов. Так, в случае согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц, извещение об этом собрании должно вручаться всем данным лицам или их представителям под расписку, направляться по их почтовым адресам с уведомлением о вручении соответствующего почтового отправления и по адресам электронной почты (при наличии таких сведений в государственном кадастре недвижимости). В предусмотренных ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" случаях это извещение может быть опубликовано в печатном издании, предназначенном для опубликования нормативных правовых актов органов исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Извещение, о котором идет речь, должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не позже чем за тридцать дней до назначенного дня проведения данного собрания.

Несмотря на сложности, которые могут возникнуть при согласовании местоположения границ земельных участков, предусматриваются и нормы, значительно облегчающие ее проведение. Так, заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения других границ не принадлежащего ему земельного участка или согласовывать местоположение границ на возмездной основе. В ряде случаев такое согласование осуществляется без установления соответствующих границ в натуре, не взирая на требования заинтересованных лиц в определении границ именно на местности п.6 ст.39. Не является препятствием для согласования местоположения границ и обстоятельство, при котором заинтересованное лицо отказывается принять извещение о проведении собрания, поскольку согласно новому Закону оно считается надлежащим образом извещенным п.10 ст.39. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Причем если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью такого акта либо не представили свои обоснованные возражения в письменной форме, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом. В акт согласования местоположения границ вносится об этом соответствующая запись, а к межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного законом о государственной регистрации порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана. Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем, и они предъявили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью. Все споры, которые оказались неурегулированными в результате согласования местоположения границ, после оформления соответствующего акта разрешаются в установленном Земельным кодексом РФ ст. 64 порядке, главным образом - в судебном порядке.

Все споры, которые оказались неурегулированными в результате согласования местоположения границ, после оформления соответствующего акта разрешаются в порядке с ЗК ст.64, главным образом - в судебном порядке

Постановка на учет земельного участка, а также его кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик или других сведений осуществляются на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления и необходимых документов. Учет изменений земельного участка касается перемены категории земель, к которой был отнесен данный участок, и его разрешенного использования. Учет части земельного участка осуществляется в связи с изменением его части, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав. Наконец, учет адреса правообладателя необходим при перемене почтового адреса и (или) адреса электронной почты правообладателя земельного участка.

Кадастровый учет земельного участка в связи с изменением данных о нем может быть осуществлен на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.

Основанием для кадастрового учета земельного участка служит изменение следующих сведений о нем:

- адреса или в случае его отсутствия описания местоположения земельного участка;

-  о вещных правах на земельный участок и об обладателях этих прав, об ограничениях (обременениях) этих прав и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения);

-  о части земельного участка, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь земельный участок;

-  о кадастровой стоимости земельного участка, в том числе о дате утверждения результатов определения такой стоимости;

-  о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, а также о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании.

Согласно ФЗ "О государственной регистрации", если положениями не установлено иное, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет земельного участка или от другого лица осуществления учета изменений характеристик или сведений о данном участке.

Постановка на учет земельного участка, учет его изменений, учет части земельного участка, учет адреса правообладателя осуществляются в строго определенные сроки. Например, постановка на учет земельного участка должна быть завершена в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления. Что касается кадастрового учета на основании документов, поступивших в уполномоченный кадастровый орган в порядке информационного взаимодействия, то он осуществляется в более отдаленные сроки, но не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления таких документов.

Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений. Например, при постановке на учет земельного участка к таким сведениям относится присвоенный земельному участку кадастровый номер, при учете изменений земельного участка, учете части земельного участка или учете адреса его правообладателя - новая информация о земельном участке, при снятии с учета земельного участка - данные о прекращении существования земельного участка.

Важно заметить, что если за постановку на учет земельного участка уплачивается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, то учет изменения земельного участка, учет его части, учет адреса правообладателя или снятие с учета земельного участка осуществляется без уплаты государственной пошлины.

Орган кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку соответствующий документ о кадастровом учете земельного участка, начиная с рабочего дня, следующего за днем истечения установленного срока осуществления такого учета. Таким документом может быть кадастровый паспорт земельного участка (при постановке на учет последнего) или соответствующая кадастровая выписка о земельном участке (при учете изменений, учете части или снятии с учета земельного участка).

В результате преобразования земельного участка может быть образовано два или более участков. В этом случае постановка на учет всех вновь образуемых участков осуществляется одновременно. Для этого представляются одно заявление о кадастровом учете всех таких образуемых участков и необходимые для этого документы. При выделе доли в натуре из земельного участка или объединении участков представляются только заявление о постановке на учет вновь образуемого участка и необходимые для его кадастрового учета документы. Учет изменений преобразуемых земельных участков или в соответствующих случаях снятие их с учета осуществляется без заявления в срок не более чем три рабочих дня со дня поступления в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на новые земельные участки.

Существенным является то, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет любого земельного участка (включая новый земельный участок, образованный в результате преобразования одного или нескольких исходных земельных участков), при учете части земельного участка носят временный характер. Такие сведения становятся постоянными только со дня государственной регистрации права на соответствующий земельный участок или соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет и по истечении одного года со дня завершения учета части земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на участок или соответствующего ограничения (обременения) вещного права, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. Поэтому компании, которые осваивают территории с целью реализации инвестиционных проектов (например, девелоперы) при постановке на кадастровый учет земельных участков предоставляют в государственный кадастр недвижимости сведения, которые носят временный характер. В этом случае регистрировать право на коммерческий земельный участок нецелесообразно. Учитывая, что в процессе и/или после реализации такого проекта и ввода в эксплуатацию его объектов происходит распродажа последних, следует каждому новому собственнику произвести в установленном порядке государственную регистрацию права на приобретенный им объект недвижимости.

Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) описания местоположения его границ осуществляется при условии, что такие изменения связаны с уточнением границ земельного участка, сведения о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию их местоположения. Одновременно вносятся соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ смежного земельного участка, если таковой имеется. При этом случаи преобразования участка при выделе из него доли в натуре рассматриваются отдельно. В некоторых случаях осуществление кадастрового учета земельного участка может быть задержано на срок до устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении такого учета, но не более чем на три месяца. В частности, кадастровый учет приостанавливается, если имеются противоречия между сведениями о земельном участке, содержащимися в представленных заявителем документах, и кадастровыми сведениями о данном участке, кроме случаев внесения изменений в указанные кадастровые сведения. Решение о приостановлении должно быть принято не позднее установленного законом о государственной регистрации срока. Так, если кадастровая деятельность была связана с постановкой на учет земельного участка, этот срок составляет не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления. Орган кадастрового учета в определенные сроки обязан уведомить заявителя о приостановлении его дела. Такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

В ряде случаев орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении учета. Например, отказывается в постановке на учет земельного участка, если его размер не соответствует установленным земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков или если не обеспечивается доступ к земельному участку, в том числе путем установления сервитута. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

С заявлениями о кадастровом учете земельного участка вправе обратиться определенные Законом о государственной регистрации, лица (заявители) или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

С заявлениями о постановке на учет земельных участков вправе обратиться как собственники таких участков, так и любые другие уполномоченные лица. С заявлениями об учете изменений, об учете адресов правообладателей земельных участков вправе обратиться только собственники таких участков, а с заявлениями об учете изменений, об учете адресов правообладателей земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, - лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. Заявителями об учете частей земельных участков имеют право выступить собственники этих участков или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие участки. С заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться как собственники указанных объектов недвижимости, так и собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости. С заявлениями о снятии с учета помещений вправе обратиться собственники соответствующих зданий или сооружений, прекративших свое существование, а также собственники земельных участков, на которых были расположены соответствующие объекты недвижимости.

Заявление о кадастровом учете и необходимые для этого документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении. При постановке на учет земельного участка указанные заявление с документами могут быть представлены в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Подлинность подписи заявителя или его представителя на заявлении должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, когда заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. В случае представления заявления с документами в электронном виде оно должно быть заверено электронной цифровой подписью заявителя или его представителя. Подлинность такой подписи подтверждается в установленном федеральным законом порядке. При личном представлении заявления и необходимых для кадастрового учета документов орган кадастрового учета в этот же день выдает заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты подачи. В случае почтового отправления заявления и документов расписка об их получении высылается органом кадастрового учета в течение рабочего дня, следующего за днем получения, по указанному в заявлении почтовому адресу с уведомлением о вручении. Что касается порядка подтверждения получения органом кадастрового учета представленных в форме электронных документов заявления и необходимых для кадастрового учета материалов, то он устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений

Все копии документов должны быть засвидетельствованы в нотариальном порядке. Следует заметить, что орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя дополнительные документы, не установленные законом о государственной регистрации.

При постановке на учет земельного участка вместе с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:

- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, удостоверяющего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах основания для освобождения от уплаты указанной пошлины;

-  межевой план.

При учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка необходимо представить его межевой план.

При учете изменений земельного участка необходимы:

- копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий земельный участок;

-  копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением категории земель, к которой отнесен земельный участок);

-  копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением его разрешенного использования).

При снятии с учета земельного участка должны быть представлены:

- акт обследования, подтверждающий прекращение существования земельного участка;

-  копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий земельный участок.

Кроме того, во всех случаях кадастрового учета земельного участка (при постановке на учет, учете изменений, снятии с учета и т.д.), а также при учете адреса его правообладателя требуется документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя, в случае если с заявлением обращается такой представитель.

В случае если местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию, а представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся таком согласовании, требуется представить копию документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.

В целом ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает учет земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости. Считается, что такой подход соответствует наилучшему мировому опыту развитых стран с рыночной экономикой.

Объектами кадастрирования выступают земельные участки, территориальные зоны, земли и границы территорий муниципальных образований, земли и границы субъектов РФ, земли и границы Российской Федерации.

Основным юридическим следствием принятия Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" стало объединение двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений.

Существенным является то, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет любого земельного участка (включая новый земельный участок, образованный в результате преобразования одного или нескольких исходных земельных участков), при учете части земельного участка носят временный характер. Такие сведения становятся постоянными только со дня государственной регистрации права на соответствующий земельный участок или соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет и по истечении одного года со дня завершения учета части земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на участок или соответствующего ограничения (обременения) вещного права, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:

- сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости);

-  новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя);

-  сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости) (п. 3 ст. 17 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости). В целом Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает учет земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости. Считается, что такой подход соответствует наилучшему мировому опыту развитых стран с рыночной экономикой.