Рекомендации по работе с пересечениями территориальных зон с границами земельных участков

Вопрос о пересечениях злободневный.

Пересечения с объектами общего пользования и линейными объектами были рассмотрены ранее и потому в данном разделе не рассматриваются.

Основные виды пересечений:

· Пересечения с земельными участками, сведения о границах которые уже внесены в ГКН;

· Пересечения с земельными участками с границами ранее учтенных участков при уточнении их границ (будущие пересечения);

· Пересечения с земельными участками, в сведениях о границах которых допущены кадастровые (технические) ошибки.

· Пересечения, обусловленные децентрализованной технологией учета

Ответ на вопрос о пересечениях из первого блока очевиден и не требует дополнительных комментариев. Такие пересечения не допускаются. Их наличие свидетельствует об использовании неактуальных кадастровых сведений.

Что делать в случае если карта градостроительного зонирования противоречит сведениям ГКН? На наш взгляд решение вопроса должно рассматриваться с позиции правообладателя земельного участка. В его действиях нет вины за то, что в ГКН отсутствуют сведения о территориальных зонах. Обязанность внести их в ГКН лежит на ОМСУ.

Для землеустроительной организации в этом случае сведения ГКН имеют приоритет над картой градостроительного зонирования. Граница зоны в этом случае должна быть скорректирована по границе земельного участка, а сам участок должен быть отнесен к той или иной зоне в зависимости от ВРИ земельного участка.

По второму виду на наш взгляд необходимо руководствоваться письмом Минэкономразвития от 15.08.2012 №ОГ-Д23-3740 «О расположении одного земельного участка при уточнении границ в нескольких территориальных зонах».

Общий смысл данного письма:

При уточнении границ ранее учтенного земельного участка образование нового земельного участка не производится, а происходит лишь официальное закрепление сложившейся межи и уточнение сведений в ГКН.

Как уже рассматривалось выше орган кадастрового учета не вправе вынести решение о приостановлении осуществления кадастрового учета при уточнении границы ранее учтенного участка и возникновении пересечения с территориальной зоной. Статья 26 Закона о кадастре описывает лишь случай связанный с образованием нового земельного участка. Уточнение границ ранее учтенных участков, регулируется частью 9 статьи 38 Закона о кадастре.

«При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка» [3, п.9, ст.38].

Данное положение закона показывает, что органы власти в некоторых случаях не имеют возможности знать точное местоположение границ земельных участков, в случае отсутствия этих сведений в ГКН. Тем не менее, это не может быть препятствием для закрепления сложившейся границы, поскольку это право особо оговорено. Данное утверждение справедливо не только к границам территориальных зон, но также и к административным границам.

Причина возникновения пересечений в третьем случае очевидна. В ГКН могут содержаться как технические, так и кадастровые ошибки. Практика взаимоотношений с кадастровым сообществом свидетельствует, что некоторые из них имеют склонность не замечать такие ошибки. В результате задача по их поиску и выявлению целиком и полностью перекладывается на орган кадастрового учета. Рекомендации здесь должны быть направлены на создание эффективного механизма взаимодействия Филиала с кадастровыми инженерами по поиску объектов, сведения о которых содержат ошибки. Бездумное использование сведений ГКН препятствует их выявлению и исправлению.

Рекомендации здесь могут быть следующими:

· Каждый такой случай должен быть зафиксирован исполнителем работ и сообщен заказчику;

· По каждому такому случаю рекомендуется подготовка заключения кадастрового инженера с обоснованием возможных причин данного пересечения и его влияния на возможность кадастрового учета;

· Орган кадастрового учета проверяет данную информацию и вносит сведения о зоне в ГКН. Одновременно задействуются механизмы, предусмотренные статьей 28 Закона о кадастре, для устранения данных ошибок.

Отдельно необходимо остановиться на четвертом случае. Полностью на технологию централизованного кадастрового учета Филиал перешел в 2010 г. До этого времени кадастровый учет производился обособленно по каждому кадастровому району и нередко в разных системах координат. Необходимо также учитывать, что в кадастре отсутствовали границы кадастровых районов и границы муниципальных образований. В совокупности все эти факторы обусловили возникновение взаимных пересечений земельных участков, расположенных по периметру границ кадастровых районов.

Данные ошибки включены в план работы Филиала по устранению противоречивости кадастровых сведений, однако практика их исправления показывает, что это процесс длительный, чаще всего сопряженный с судебными разбирательствами.

На наш взгляд внесение в ГКН сведений о границах зон (административных границах) не может быть поставлено в зависимость от наличия нескольких взаимных пересечений земельных участков и воли их некоторых «упертых» собственников. Отсутствие в ГКН данной информации ущемляет права большого количества других добросовестных землепользователей.

Таким образом, следование всем данным рекомендациям послужит также цели повышения качества кадастровых сведений.

Кроме того, с целью соблюдения требований к содержанию карта-плана рекомендуетсяв техническом задании на подрядные работы предусмотреть проведение экспертизы землеустроительной документации, которая проводится Управлением Росреестра по Чувашской Республике безвозмездно.