Профессиональное обучение риелтора и его должностные обязанности

ВВЕДЕНИЕ

Риэлтер, риэлтер, риелтор или риелтер?

Несмотря на то, что иностранное слово «Риэлтер» появилось в русском языке совсем недавно, вряд ли найдется много наших соотечественников, которые бы не знали, что оно означает. «Риэлтер» прижился в нашем языке быстро, но до сих пор не утихают споры о том, как правильно писать это слово.

А вся проблема в том, что слово это не выдуманное, а происходящее от английского realtor – специалист или агент по недвижимости. Поскольку русский язык более гибкий – то вариантов произношения и написания этого слова на русском может быть несколько: Риэлтер, риэлтер, риелтор, риелтер и даже реалтор (если уж дойти до крайности и транслитерировать точно по буквам).

Четкого ответа о правописании слова «Риэлтер» не могут дать и существующие словари. Специалисты агентства недвижимости «Линк» провели свое исследование. Считается, что впервые это слово появилось в 1-м издании «Толкового словаря иноязычных слов» под редакцией Л. П. Крысина в 1998 году и писалось как «риелтор» - через «Е» и «О». Уже во втором издании «Толкового словаря» в 2000 году Риэлтер превращается в «риэлтЕра». В вышедшем в 1999 году «Словаре русского языка» под редакцией И. А. Васюковой мы встречаем слово «Риэлтер», а в «Толковом словаре русского языка конца ХХ века», изданном в Санкт-Петербурге – снова «риэлтЕр. Такую же норму указывает и «Русский орфографический словарь» под редакцией В. В. Лопатина.

Неясность в написании слова «Риэлтер» обуславливается тем, что слово это еще не «устоялось», не вошло в «историю», а потому, как предлагают специалисты филологического факультета Петербургского государственного университета, где сейчас готовится к изданию словарь современного русского языка, можно правильными считать сразу три варианта: предпочтительный «Риэлтер», допустимые «риелтер» и «риелтор». Чаще употребляют термин «риэлтер» и не считают это ошибкой (судя по упоминаниям в словарях). В конце-концов, это единственная вариация названия профессии, которую не подчеркивает Word)))

Что касается самого термина realtor, он происходит от словосочетания real estate – недвижимое имущество (в современном американском языке также используется слово realty - недвижимость ). Однако все не так просто – в США слово это не только преобразовали из real estate, но и зарегистрировали как торговый знак. Называть себя realtor в США имеют право лишь определенные люди – члены Национальной ассоциации Риэлтеров (National Association of Realtors) и аффилиированных с ней организаций. Этот факт четко указывают все американские словари английского языка, в которых, как правило, это слово пишется с прописной (большой) буквы R, то есть как имя собственное. Британские же словари в большинстве своем пишут это слово со строчной буквы и определяют его значение как «агент по недвижимости», американизм, соответствующий английскому estate agent.

Что касается России, то, конечно, Риэлтер у нас – это название профессии, а не особого торгового знака. Русское слово «Риэлтер» имеет обозначение «специалист по сделкам с недвижимостью» независимо от его членства в американской или российской ассоциации Риэлтеров. Несмотря на то, что Российская гильдия Риэлтеров пыталась ввести монополию на употребление этого значения только в отношении своих членов – слово это разлетелось по всей стране в своих разных вариациях и разрушило эти попытки. Опять же круг замкнулся – пока не выработано общее правило правописания слова «Риэлтер» - монополизировать это слово нельзя – звучать название этой профессии будет одинаково, не зависимо от того, является ли агент по недвижимости членом Российской гильдии Риэлтеров или нет.

ГЛАВА 1

Развитие рынка Риэлтерских услуг

В последнее время российский рынок недвижимости стал развиваться быстрыми темпами. Развитие рынка в основном связано со строительством нового жилого фонда и серьезным реформированием гражданского законодательства России.

Согласно положениям ЖК РСФСР жилье в нашей стране можно было использовать только для личного проживания. Использование же жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было запрещено.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изм. и доп. от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 3, 10 января, 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля, 3 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 января, 5 февраля, 20 апреля, 26 июня, 19, 24 июля 2007 г.) внес жилые помещения в список вещей, входящих в гражданский оборот, что дало возможность заключения в отношении жилья договоров купли-продажи, найма и др.

В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью. Такая жесткая конкуренция определяет ситуацию и качество услуг на рынке риэлтерской деятельности. Высокая конкуренция оставляет возможность существования только для квалифицированных, честных, добросовестных профессионалов.

 

Профессиональное обучение риелтора и его должностные обязанности

На сегодняшний день термин "риэлтер" известен всем и каждому. Риэлтер - это человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимости.

Риэлтерская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлтерской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

Риэлтерские услуги - это услуги, которые оказываются при осуществлении риэлтерской деятельности.

Профессиональный участник рынка недвижимости - это юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риелторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.

Квалифицированный профессиональный участник рынка - это профессиональный участник рынка недвижимости, который в установленном законодательством РФ порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Профессии риелтора не обучают ни в одном вузе. Несмотря на это риэлтерская деятельность - это специальность, требующая знаний, опыта, подготовки. Это обстоятельство диктует потребность в специальных учебных программах и тренингах.

Большинство риэлтеров-новичков, приходя на работу в агентство недвижимости, плохо представляют себе сущность данной деятельности. Поэтому еще на собеседовании начинается образовательный процесс. Специалист отдела кадров при приеме на работу предоставляет новому сотруднику исчерпывающую информацию о сущности и особенностях данной работы, о заработке, о необходимых навыках и т.д.

Можно выделить несколько направлений подготовки персонала. Они существенно разнятся по формам работы, привлекаемым ресурсам и способам достижения поставленных целей. Это:

1) базовая начальная подготовка риэлтеров;

2) организация системы внутрикорпоративной учебы сотрудников и повышения их квалификации;

3) организация внешних корпоративных тренингов с сотрудниками в сторонних центрах и компаниях;

4) обеспечение участия сотрудников в открытых тренингах и семинарах;

5) методическое обеспечение проводимых занятий и тренингов - подготовка учебно-методических пособий и презентаций;

6) обеспечение взаимодействия с учебными заведениями.

Для опытных риэлтеров проводятся углубленные тематические тренинги:

1) техника ведения переговоров;

2) разрешение конфликтов;

3) мотивационный тренинг.

Риелторам читают лекции об изменениях в законодательстве, влияющих на риелторскую деятельность. У каждого агента должна быть возможность стать менеджером группы, затем начальником отдела и впоследствии директором отделения.

В каждой фирме желательно разрабатывать должностную инструкцию для риелторов, в которую будут входить положения о правах, обязанностях и ответственности риелтора. Если говорить об организации работы фирм, то можно отметить, что с риелтором как сотрудником фирмы можно заключить и договор о его материальной ответственности, поскольку, для реализации услуг клиента, если это практикуется в фирме, клиент должен передавать риелтору и денежные средства, которые непосредственно идут на расходы по оказанию услуг (дать объявление, уплатить пошлину и прочие сборы при приватизации и государственной регистрации сделки в регистрационной палате и т.д.).

Риэлтер, безусловно, должен обладать такими качествами, как коммуникабельность, способность к аналитическому мышлению, внимательность, четкость. Предпочтительно, чтобы у риелтора было высшее профессиональное образование.

Через риэлтера проходит большое количество документов. Весь объем документации можно разделить на две большие группы, в зависимости от этапа возникновения документов.

Так, первым этапом документооборота риелторов можно назвать составление необходимых договоров, соглашений, а также оформление документов по всем необходимым сделкам.

Второй этап документооборота - осуществление государственной регистрации соответствующей сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.

Квалифицированный риелтор должен сопровождать сделку с недвижимостью до момента непосредственного получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, которые свидетельствуют о государственной регистрации недвижимого имущества.

На должность риелтора назначается лицо, имеющее образование не ниже среднего профессионального без предъявления требований к профилю и стажу работы, прошедшее специальную подготовку (курсы риелторов). Риелтор должен назначаться на должность и освобождаться от должности приказом директора организации.

Риелтор в обязательном порядке должен знать:

1) основы жилищного и земельного законодательства, законы и подзаконные нормативные акты, положения, инструкции и другие документы, регулирующие операции с недвижимостью;

2) действующие расценки на услуги по оформлению операций с недвижимостью;

3) основы рыночной экономики;

4) основы психологии, правила установления деловых контактов и ведения переговоров, этику делового общения;

5) общие условия налогообложения юридических и физических лиц;

6) правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости;

7) конъюнктуру рынка недвижимости и методы исследования рынка, порядок сбора и обработки информации о рынке недвижимости;

8) контактные данные агентств, работающих на рынке недвижимости, виды услуг, которые они оказывают;

9) основные требования, предъявляемые к объектам недвижимости, технические, качественные и другие характеристики объектов недвижимости;

10) правила проведения осмотров и методы оценки объектов недвижимости, предназначенных для купли-продажи и аренды;

11) правила рекламирования объектов недвижимости;

12) правила внутреннего трудового распорядка;

13) правила и нормы охраны труда.

В должностные обязанности риелтора следует включать организацию и проведение операции по покупке, продаже, аренде недвижимости от имени и по поручению клиентов.

Для выполнения своих функций риэлтер обязан:

1) изучать спрос и предложение на рынке недвижимости;

2) получать и обрабатывать информацию о продаваемом и сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях к нему потенциальных покупателей или арендаторов;

3) регистрировать поступающие предложения по продаже и сдаче внаем объектов недвижимости, а также заявки на покупку и аренду недвижимости;

4) находить потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловые контакты, предлагать им имеющиеся варианты покупки или аренды;

5) предварительно осматривать объекты недвижимости, выставленные на продажу или сдаваемые внаем, а затем организовывать ознакомительный осмотр для потенциальных покупателей и арендаторов;

6) своевременно информировать клиентов о вновь поступающих подходящих предложениях, рассказывать им о характеристиках объектов недвижимости;

7) согласовывать договорные условия, организовывать подписание договоров купли-продажи и аренды недвижимости, помогать клиентам собирать необходимые документы для оформления сделок;

8) содействовать своевременному оформлению необходимых для сделки документов, обеспечивать их сохранность, своевременное получение платежных документов по окончании сделок;

9) взаимодействовать с жилищно-коммунальными органами, бюро технической инвентаризации, нотариусами, паспортно-визовыми службами и другими организациями и лицами, которые участвуют в оформлении сделок с недвижимостью и сопутствующих процедурах;

10) ежемесячно составлять отчеты о выполненной работе и заключенных сделках и представлять их своему непосредственному начальнику.

Риелтор имеет право на:

1) ознакомление с проектами решений руководства организации, которые непосредственно касаются его деятельности;

2) запрос информации и документов от руководства и иных специалистов организации, необходимых риэлтеру для выполнения должностных обязанностей, а также на получение ответа на данные запросы;

3) внесение на рассмотрение руководства предложения по совершенствованию своей работы;

4) сообщение непосредственному руководителю обо всех недостатках, выявленных в процессе работы, и внесение предложений по их устранению;

5) требование от руководства организации содействия в выполнении своих должностных обязанностей.

Риэлтер несет ответственность за:

1) неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих должностных обязанностей, прописанных в его должностной инструкции;

2) правонарушения, которые риэлтер допустил (совершил) в процессе осуществления своей профессиональной деятельности;

3) причинение материального ущерба организации, в которой он работает.

Ответственность риелтора может быть определена положениями трудового, гражданского, административного и уголовного законодательства РФ.

Риэлтер может, но не обязан:

- давать оценку правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречат действующему законодательству;

- предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования.

От риэлтера не требуются специальные знания, он не обязан предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости, давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора.

Если риэлтер желает заключить (сохранить, продлить) договор об оказании риэлтерских услуг с продавцом, то он вправе давать клиенту только общие рекомендации в отношении рыночной стоимость объекта недвижимости и тех выгод, которые может получить клиент, пользуясь услугами Риэлтера.

Риэлтер при встрече с клиентом обязан:

- подтвердить свой риэлтерский статус;

- сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности (договор страхования профессиональной ответственности риэлтера заключается, на случай нанесения им ущерба третьим лицам в связи с неквалифицированным выполнением риэлтерской деятельности), наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;

- заключать с клиентами письменный договор на оказание услуг;

- информировать потребителя риэлтерских услуг о его правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики;

- обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя Риэлтерских услуг для совершения сделки;

- представлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти и др.

Риэлтер, который действует от лица клиента, способствует совершению сделки отчуждения объекта недвижимости или прав на него, действует лишь как представитель потребителя Риэлтерских услуг в рамках ответственности, возложенной на него соответствующим договором.

Риэлтер, принимающий решение о размещении сообщения о продаже, аренде или обмене недвижимости, должен уведомить об этом собственника и получить у него надлежащее разрешение.

Представляя интересы продавца в сделке, Риэлтер не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему в объеме соответствующего договора.

После принятия предложения продавцом (клиентом Риэлтера) от покупателя Риэлтер должен передавать все предложения от других покупателей клиенту и встречные предложения клиентов продавцам, только если эта работа входит в обязанности Риэлтера в объеме соответствующего договора.

Риэлтер вправе представлять продавца и покупателя в одной сделке. При этом он вправе получить оплату своих услуг более чем от одной стороны сделки, или приобрести любые другие имущественные интересы в сделке только с ведома и с согласия всех сторон сделки.

Риэлтеру необходимо сохранять в тайне конфиденциальную информацию о клиенте и сделке как в течение срока действия договорных отношений с клиентом, так и после их прекращения. Он не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против клиента, в свою пользу или в пользу третьей стороны без согласия клиента.

Разглашать конфиденциальную информацию клиента можно в следующих случаях:

- на основании запроса уполномоченных органов государственного управления или решению суда;

- когда Риэлтеру стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления;

- когда Риэлтер вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении.

Деньги клиентов, предназначенные для передачи другим участникам сделки, могут быть приняты Риэлтером на ответственное хранение как вещь, и содержаться они должны отдельно от собственных средств Риэлтера в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей или в специально оборудованном хранилище, если иное не предусмотрено договором или действующим законодательством.