Договорные основы риэлторской деятельности

Агентская деятельность риелтора осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг агентского договора.

В агентском договоре исполнитель-агент обязуется по поручению и за счет своего клиента совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени клиента. В соответствии со ст. 105 ГК РФ агентский договор включает услуги, которые составляют предмет договора. Применительно к риелтерским услугам суть договора агентирования можно выразить в следующем: клиент (физическое или юридическое лицо) путем заключения договора с риелтерской фирмой не может предоставить прав третьему лицу (другой риелтерской фирме) или возложить на него ответственность. Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.

Конструкция агентского договора в российском гражданском праве преследует цель достаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий.

Оказание клиенту услуг по агентированию будет наиболее целесообразно для клиентов, если им необходимо оказать услуги по заключению нескольких сделок и проведению других фактических или юридических действий, сопутствующих этим сделкам. Например, заключение договоров по обмену, купле-продаже, регистрации этих сделок, оценке квартир, их приватизации.

Договор на оказание услуг сопровождается дополнительно различными актами и соглашениями, которые составляют приложение к договору.

Акт об оказании услуг - это документ, подтверждающий факт оказания исполнителем услуг в определенном объеме и получения заказчиком этих услуг. Существует судебная практика, согласно которой факт оказания услуг может подтверждаться актом, даже если его составление не предусмотрено договором

Согласование условия о составлении и подписании акта об оказании услуг. В соответствии с положениями гл. 39 ГК РФ о договоре возмездного оказания услуг составление и подписание какого-либо документа, подтверждающего факт оказания услуг исполнителем и их получения заказчиком, не требуется. Однако стороны вправе предусмотреть в договоре обязательность его составления и подписания (п. 4 ст. 421 ГК РФ). В качестве такого документа рекомендуется использовать акт об оказании услуг (название данного документа может быть различным - акт приемки-передачи услуг, акт сдачи-приемки и т.д.).

Составление и подписание акта об оказании услуг выгодно обеим сторонам, поскольку позволяет избежать споров по поводу того, какие именно услуги и в каком объеме были предоставлены исполнителем. Наличие подписанного сторонами акта облегчает процесс доказывания исполнителем факта оказания услуг, а также защищает заказчика от предъявления исполнителем требований об оплате фактически не предоставленных услуг.

Акт об оказании услуг, подписанный сторонами, может быть признан судом необходимым доказательством их оказания, которое должен представить исполнитель, чтобы потребовать оплаты услуг в силу ст. ст. 720, 783 ГК РФ (см. материалы п. 2.4 к ст. 783 ГК РФ "Путеводителя по судебной практике: Возмездное оказание услуг"). Поэтому исполнителю рекомендуется предусмотреть в договоре условие о составлении данного документа.

При согласовании условия об обязательности составления и подписания акта об оказании услуг сторонам необходимо определить в договоре следующее:

- форму акта об оказании услуг, порядок его составления и подписания;

- содержание акта об оказании услуг.

Если договором не предусмотрено составление и подписание акта об оказании услуг

В таком случае, если стороны не составят указанный акт, факт предоставления услуг может быть признан судом недоказанным. Следовательно, исполнитель не сможет потребовать оплаты услуг, а также взыскания неустойки за просрочку их оплаты на основании п. 1 ст. 781, ст. 330 ГК РФ (см. Риск исполнителя 3.4.1).

Может сложиться противоположная ситуация: суд признает составление акта необязательным. В таком случае отсутствие данного документа при наличии других доказательств оказания услуг не может быть признано основанием для отказа в их оплате. Следовательно, заказчик не сможет потребовать возврата уплаченного исполнителю аванса (см. Риск заказчика 3.4.1).

Форма акта об оказании услуг, порядок его составления и подписания. Сторонам рекомендуется согласовать в договоре условие о том, что акт об оказании услуг должен быть составлен в письменной форме (ст. 160 ГК РФ), а также предусмотреть порядок его составления и подписания.

Для согласования такого порядка необходимо указать в договоре следующее:

- сроки составления и подписания акта;

- перечень лиц, уполномоченных подписывать акт;

- последствия уклонения от подписания акта одной из сторон.

Внимание! Для того чтобы акт сдачи-приемки услуг был признан надлежащим подтверждением оказания услуг, он должен содержать следующие реквизиты:

- название документа (акт об оказании услуг);

- дату составления акта;

- реквизиты договора, во исполнение которого составлен акт (наименование, номер, дата);

- реквизиты сторон договора (фирменное наименование, организационно-правовая форма, ОГРН, ИНН, юридический адрес);

- данные лиц, подписавших документы (фамилия, имя, отчество, должность);

- личные подписи.

При отсутствии необходимых реквизитов акт будет считаться составленным ненадлежащим образом и не будет являться подтверждением оказания услуг.

Срок подписания акта об оказании услуг. Указанный срок должен быть определен по общим правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ (т.е. календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить).

Пример формулировки условия:

"Факт оказания услуг исполнителем и их получения заказчиком должен быть

подтвержден актом об оказании услуг. Данный акт подлежит составлению и

подписанию сторонами в течение ______ (указывается период времени) по

окончании срока оказания услуг, при условии что услуги оказаны

исполнителем".

Если в договоре не согласован срок составления и подписания акта об оказании услуг, в таком случае акт должен быть подписан в соответствии со ст. 314 ГК РФ в разумный срок после завершения процесса оказания услуг.

Лица, подписывающие акт об оказании услуг. Стороны могут установить в договоре уполномоченных представителей, которые будут подписывать акт об оказании услуг. Для этого в нем необходимо указать:

- фамилию, имя, отчество и должность лица;

- подтверждающие полномочия документы, которые должны быть предъявлены при подписании акта.

Если стороны являются юридическими лицами, то от их имени указанный документ могут подписывать:

- органы юридического лица, имеющие право действовать от его имени без доверенности (п. 1 ст. 53, п. 1 ст. 182 ГК РФ). Например, в хозяйственных обществах это - единоличный исполнительный орган: директор, генеральный директор, президент (ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. 69 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах");

- любые другие представители (сотрудники организации, иные лица), действующие на основании надлежащим образом оформленной доверенности (п. 5 ст. 185 ГК РФ).

Пример формулировки условия:

"Подписание акта об оказании услуг будут осуществлять: со стороны

заказчика менеджер __________________, действующий на основании

доверенности N __, выданной "__" _______ ___ г.; со стороны исполнителя -

старший консультант ____________________, действующий на основании

доверенности N __, выданной "__" _______ ___ г. Для подтверждения

полномочий на подписание акта представители сторон предъявляют заверенные

копии доверенностей, а также документы, удостоверяющие личность".

Если стороны не указали в договоре лицо, уполномоченное осуществлять приемку Акт, который подписан лицом, не предусмотренным договором и не имеющим доверенности на подписание таких документов, не принимается в качестве доказательства получения услуг заказчиком (п. 1 ст. 183 ГК РФ). Поэтому исполнитель не вправе требовать оплаты услуг на основании п. 1 ст. 781 ГК РФ (см. Риск исполнителя 3.4.2).

Последствия уклонения одной из сторон от подписания акта. Стороны вправе предусмотреть в договоре следующее:

- в случае уклонения или немотивированного отказа заказчика от подписания акта об оказании услуг исполнитель вправе составить односторонний акт;

- акт будет являться подтверждением факта оказания услуг исполнителем и их получения заказчиком, а также основанием для оплаты услуг, перечисленных в данном акте.

Согласование данных условий в интересах исполнителя, поскольку облегчает процесс доказывания последним факта оказания услуг и взыскания с заказчика их оплаты.

Пример формулировки условия:

"В случае уклонения или немотивированного отказа заказчика от

подписания акта исполнитель вправе составить односторонний акт об оказании

услуг. Услуги, указанные в данном акте, считаются предоставленными

исполнителем и принятыми заказчиком и подлежат оплате в соответствии

с условиями договора".

Если право исполнителя на подписание одностороннего акта об оказании услуг не согласовано

В таком случае акт, подписанный только исполнителем, не будет признан надлежащим доказательством оказания услуг и последний не вправе будет требовать оплаты услуг на основании этого акта в соответствии с п. 1 ст. 781 ГК РФ (см. Риск исполнителя 3.4.3).

Содержание акта об оказании услуг. Положения гл. 39 ГК РФ о договоре возмездного оказания услуг, равно как и иные нормативно-правовые акты, не устанавливают требований к содержанию акта об оказании услуг (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.03.2007 по делу N А43-10407/2006-29-71). Чтобы избежать споров между сторонами, рекомендуется определить его содержание в договоре.

Для этого в договоре необходимо предусмотреть, что в акте об оказании услуг должно быть указано следующее:

- виды услуг;

- объем услуг;

- дату получения услуг.

Пример формулировки условия:

"В подтверждение факта оказания услуг стороны подписывают акт об

оказании услуг. В акте должны содержаться следующие сведения:

- виды оказанных исполнителем услуг;

- объем услуг;

- дата получения услуг".

Стороны могут согласовать в договоре дополнительные требования к содержанию акта об оказании услуг. Например, они могут предусмотреть, что в акте должны быть отражены сведения о количестве времени, затраченном на оказание каждого вида услуг (Постановление ФАС Московского округа от 01.04.2010 N КГ-А40/2201-10 по делу N А40-80853/09-34-636). Однако сторонам следует учитывать, что если они согласуют требования к содержанию акта об оказании услуг в договоре, то акт, несоответствующий этим требованиям, не будет являться надлежащим доказательством оказания услуг.

Стороны также могут самостоятельно разработать форму акта. Она может содержаться в приложении к договору. В самом договоре необходимо сделать ссылку на приложение как на неотъемлемую часть договора.

Пример формулировки условия:

"В подтверждение факта оказания услуг стороны составляют акт об

оказании услуг по форме, согласованной в Приложении N 1, которое является

неотъемлемой частью настоящего договора".

Сторонам следует учитывать, что акт об оказании услуг должен соответствовать установленной форме. В противном случае будет иметь место нарушение условий договора, поскольку данная форма согласована в договоре.

Внимание! Если стороны предусмотрят, что форма акта об оказании услуг содержится в приложении к договору, то такое приложение должно быть обязательно подписано и должно содержать ссылку на основной договор.

Если требования к содержанию акта об оказании услуг не согласованы. В таком случае стороны могут составить акт произвольного содержания. Однако он должен включать перечень предоставленных услуг и сведения об их объеме. Иначе данный акт не будет признан надлежащим доказательством факта оказания услуг и исполнитель не вправе будет требовать их оплаты по ст. 781 ГК РФ

Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании услуг. Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (ст. 421 ГК РФ).

Предоставление риелтором услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров, условия которых должны соответствовать условиям соответствующих видов договоров, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В ходе оказания риелтерских услуг риелтерские фирмы заключают различные договоры. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ), договор агентирования (глава 52 ГК РФ), соответственно существенные условия договора оказания риелтерских услуг будут зависеть от содержания существенных условий указанных выше договоров.

 

Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок. Исходя из главы 9, § 1 (понятие, виды и форма сделок) ГК РФ, можно прийти к выводу, что договоры на оказание риелтерских услуг должны совершаться в письменной форме.

Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию услуг, поэтому риелтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов услуг (осуществление отдельных видов риелтерской деятельности) и предлагать их к принятию потребителями путем присоединения к предложенным договорам в целом.

Рассмотрим существенные условия, которые будут содержаться в любом из договоров оказания услуг.

Прежде всего в любом договоре необходимо указать дату его заключения, наименование сторон полностью без сокращений и их адрес. Адрес указывается в зависимости от места регистрации, если это юридическое лицо, то место его регистрации, если это гражданин или индивидуальный предприниматель, то это, как правило, место его проживания, по которому он зарегистрирован. Договор может содержать номера телефонов и факсов, адрес электронной почты. Почтовый индекс также следует указать в адресе.

Договор, заключаемый риелтором с потребителем, должен точно и полно определять конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риелтора, а также пределы полномочий риелтора в представлении интересов заказчика в отношениях риелтора с третьими лицами.

В договор об оказании услуг может входить текст доверенности, доверенность может быть составлена и отдельно от договора оказания услуг.

Доверенность, в отличие от договора, не порождает прав и обязанностей сторон. Оформление доверенности необходимо в том случае, когда определенный вид услуг, который оказывает риелтерская фирма, включает в себя действия по приватизации квартиры или иного оформления недвижимости (переоформление прав на земельный участок), регистрации сделок. Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько видов доверенностей. В ходе оказания услуг наиболее целесообразно оформить генеральную доверенность, поскольку она позволяет риелтерской фирме на протяжении определенного времени осуществлять различные действия, необходимые для реализации цели оказываемой клиенту услуги.

Включение сторонами в договор условия, в соответствии с которым риелтор приобретает неопределенные полномочия по распоряжению и (или) использованию недвижимого имущества или денежных средств потребителя, не допускается, а сам такой договор является недействительным.

Обязательным условием договора, заключаемого риелтором с потребителем его услуг, является указание на размер вознаграждения, уплачиваемого риелтору за оказанные услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления, а также порядок и сроки оплаты услуг (ст. 781 ГК РФ).

В том случае, если в исполнении договора с потребителем принимают участие два или более риелторов, в договор в обязательном порядке должны включаться сведения и условия обо всех участниках данного договора. Если в договоре будет отсутствовать информация хотя бы об одном участнике данного договора, он будет признан недействительным в той части, которая относится к взаимным правам и обязанностям потребителя и риелтора.

Два или более риелторов, исполняющие договор, заключенный между ними и потребителем их услуг, несут перед последним солидарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими принятых на себя обязательств, если в самом договоре специально не оговорено иное.

Таким образом, можно сказать, что существенными условиями договора об оказании услуг являются:

1) предмет договора (конкретное описание услуг, которое должен оказать риелтор);

2) размер вознаграждения риелтору, срок и порядок его уплаты.

В договоре в обязательном порядке должен содержаться переход риска случайной гибели имущества. В противном случае, если квартира, переданная риелтерской фирме (для заключения договора социального найма), пострадает, все убытки будет нести ее собственник, т.е. клиент риелтерской фирмы.

При заключении договора можно предусмотреть в нем положение, которым риск случайной гибели имущества клиента возлагается на риелтерскую фирму. Именно поэтому в договоре можно предусмотреть обязанность риелтора по страхованию имущества клиента за его счет.

В договоре может содержаться условие о сроке действия договора.

В договоре необходимо также предусмотреть и положения об ответственности сторон.

В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.

В договоре нужно предусмотреть порядок расчетов между сторонами, порядок оплаты услуг риелтора, срок оплаты и т.д.

В случае когда риелтерской фирме необходимо заключить с клиентом агентский договор, в таком договоре по оказанию услуг, помимо указанных выше условий, необходимо предусмотреть и другие условия.