Формирование денежных потоков проекта

После получения прогноза средних ставок аренды и уровня вакансий появляется возможность рассчитать ежегодные чистые денежные потоки от инвестиционного проекта.

После строительства торгового центра наступает его 8- милетняя эксплуатация. Для каждого года необходимо рассчитать чистый операционный доход от эксплуатации объекта по формуле:

ЧДП = ВАП - потери + дополнительные доходы - расходы, (5)

где ВАП – валовая арендная плата,

потери – недосбор арендной платы, вызванный неполной загруженностью арендопригодной площади в течение года.

Дополнительные доходы – доходы, несвязанные с основным видом эксплуатации,

расходы – ежегодные расходы на содержание и эксплуатацию объекта.

Валовая арендная плата рассчитывается по следующей формуле:

, (6)

где S_k – торговая площадь под магазинами k - того вида товаров;

АП_k – арендная плата для магазинов k - того вида товаров.

Ставки аренды на прогнозный период приведены в таблице 8, валовая арендная плата в таблице 9.

Кадастровая стоимость земельного участка — 2 485 988 648.58 руб.

Таблица 8. Текущие и прогнозные ставки арендной платы различных групп товаров.

Таблица 9. Валовая арендная плата.

После расчета валовой арендной платы, а также ряда других показателей, согласно полученным данным, необходимым для расчета денежных потоков, была составлена таблица 10. В данной таблице отражены все инвестиционные затраты вложенные в проект в течении первых двух лет строительства, а также предполагаемые доходы и денежные потоки, которые возможно будет получить в ходе его дальнейшей восьмилетней эксплуатации.

Рассчитаем коэффициент капитализации для нашего оцениваемого торгового центра кумулятивным построением, опираясь на следующие данные:

- текущая доходность еврооблигаций РФ составляет 3,6%;

- прогнозируемая величина годовой инфляции составляет 7,1%;

- среднерыночный срок экспозиции 3 месяца;

- предполагаемый срок владения объектом 10 лет;

- за это время рынок вырастет на 57,363%;

- также существует возможность реинвестирования получаемого дохода по безрисковой ставке;

- предпринимательский риск был рассчитан экспертным путем и равен 1.8%.

Таким образом, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения составит:

Так же приведена величина реверсии, рассчитанная методом прямой капитализации чистого операционного дохода. Наглядно величина чистых денежных потоков отображена на графике, рис. 4.

Таблица 10. Расчет чистых денежных потоков от проектируемого объекта.

Рис. 4 Чистые денежные потоки.

Часть 3.