Глава 7. Договоры, направленные на передачу во временное пользование

Договор аренды

1.1. Общая характеристика договора аренды

В ст. 606 ГК договор аренды определен как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из данного определения видно, что в арендном правоотношении направленность на передачу имущества во временное пользование уточняется признаком возмездности. Договору аренды посвящена гл. 34 ГК.

В § 1 гл. 34 ГК выделены общие положения об аренде, которые имеют троякое значение.

Во-первых, поскольку гражданское право предназначено, главным образом, для регулирования возмездных отношений, сущность обязательства определенной направленности в наиболее чистом виде проявляется в возмездном договоре. Поэтому институт аренды избран законодателем в качестве базового для регулирования всех обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. В нем содержатся не только нормы, регламентирующие возмездные отношения по передаче имущества во временное пользование, но и унифицированные правила, обусловленные направленностью обязательства на передачу имущества во временное пользование независимо от его возмездности или безвозмездности. Эти унифицированные положения применимы не только к аренде, но и к безвозмездному пользованию. В ст. 689 ГК перечислены арендные правила, применимые к договору безвозмездного пользования.

Во-вторых, несмотря на то, что арендные отношения могут характеризоваться дополнительными особенностями, требующими законодательного закрепления, все они имеют единую основу правового регулирования, предопределенную направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Общие положения об аренде представляют собой унифицированные нормы, которые могут применяться к любым видам и разновидностям договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК).

В-третьих, общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не осложненных иными нормообразующими признаками.

Признак направленности позволяет отграничить договор аренды от иных обязательств, имеющих с арендой внешнее сходство. Так, обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества путем перечисления определенной суммы арендных платежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Однако правовая природа этих правоотношений принципиально различна. Любой договор купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность. Порядок и условия оплаты имеют вторичное значение. Они не влияют на направленность обязательства. Поэтому купля-продажа с рассрочкой платежа регламентируется нормами о купле-продаже. Согласно договору аренды, напротив, основной обязанностью собственника является передача арендатору имущества во временное владение и пользование. Наличие в арендном правоотношении элемента купли-продажи, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет основной правовой природы договора аренды. Условие о выкупе, т.е. о переходе права собственности на договорное имущество, начинает действовать лишь в определенный момент, когда общая сумма выплаченной арендной платы становится равной сумме выкупа. До этого момента обязательство подчиняется нормам об аренде.

Важность этого принципиального положения проявилась при рассмотрении конкретного судебного спора.

Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды автозаправочной станции на два года с условием ее выкупа арендатором.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о признании договора незаключенным на том основании, что он не был зарегистрирован в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Апелляционная инстанция отменила решение и отказала в иске, сославшись на то, что поскольку в силу п. 3 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества с последующим переходом права собственности на него заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества, а ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию только договора купли-продажи жилых помещений и предприятий, спорный договор аренды автозаправочной станции не должен регистрироваться.

Суд кассационной инстанции, отменяя постановление апелляционной инстанции, обоснованно указал, что п. 3 ст. 609 ГК, устанавливая повышенные требования к договору аренды с правом выкупа, не отменяет обязательного требования государственной регистрации договора аренды здания, заключенного на срок более одного года (ст. 651 ГК). До выкупа договорного имущества правоотношения сторон подчиняются арендным нормам, в том числе и правилам о государственной регистрации договора аренды*(333).

В ст. 614 ГК предусмотрено, что арендная плата может устанавливаться не только в виде денежных платежей, но также и в форме установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, стороны могут сочетать указанные формы, а также использовать иные формы оплаты аренды. Правоотношение, в котором арендная плата выплачивается в неденежной форме, является по существу смешанным договором, соединяющим арендное обязательство и обязательство той направленности, которую имеет форма выплаты арендной платы (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги и т.д.).

Установив возможность использования подобных форм оплаты аренды, законодатель никак не урегулировал в гл. 34 ГК особенности подобных отношений. Поэтому приходится ограничиваться общим правилом п. 3 ст. 421 ГК о том, что к данным обязательствам должны применяться в соответствующих частях нормы об обязательствах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. В то же время следует отметить, что соединение в одном правоотношении элементов аренды и других обязательств порождает многочисленные вопросы, связанные с сочетанием норм различных договорных институтов. Общее правило п. 3 ст. 421 ГК не дает на них ответа. Поэтому представляется, что более детальная регламентация арендных отношений, в которых арендная плата выплачивается в неденежной форме, позволила бы сделать их регулирование более эффективным.

Арендные отношения разнообразны. Специфика тех или иных видов аренды предопределяется различными факторами. Так, нормы § 2 гл. 34 ГК посвящены регулированию договора проката. Главным признаком, потребовавшим формирования специальной правовой базы для регулирования данного вида аренды, является фигура арендодателя. В § 3 гл. 34 ГК собраны нормы, отражающие специфику аренды транспортных средств. Неразрывная связь зданий (сооружений) с землей и особая ценность объектов недвижимости породили необходимость специфического правового регулирования аренды зданий и сооружений, оформленного законодателем в § 4 гл. 34 ГК. Нормы § 5 гл. 34 ГК отражают особенности предприятия как предмета аренды. Основной задачей законодателя при формировании правовой базы лизинга, закрепленной в § 6 гл. 34 ГК, было установление специальных правил взаимоотношений между арендатором и продавцом и между арендодателем и арендатором по поводу приобретения предмета аренды.

Общие положения об аренде, выделенные в § 1 гл. 34 ГК, в силу своего унифицированного значения применимы ко всем ее видам. Соответствующее правило закреплено в ст. 625 ГК. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование, обусловленное направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование.

Перечисленные обязательства выделены законодателем как виды аренды, а не как самостоятельные договорные типы, именно в силу того, что обусловливающие их вторичные нормообразующие признаки не препятствуют применению к ним большинства общих положений об аренде.

1.2. Договор проката

1.2.1. Договор проката определен в ст. 626 ГК как обязательство, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. В данной норме подчеркнуто также, что имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Прокат сформулирован в ГК как вид договора аренды. Это означает, что он, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора и, во-вторых, имеет отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование.

1.2.2. Договор проката, как и любой другой вид аренды, направлен на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование. Данная направленность позволяет применять к прокату большое количество общих положений об аренде. Разместив институт проката в § 2 гл. 34 ГК, законодатель указал в ст. 625 ГК, что общие положения об аренде применяются к прокату, если иное не предусмотрено специальными правилами о нем.

1.2.3. Какие отличительные признаки договора проката потребовали выделения его в качестве самостоятельного вида аренды со специальной нормативно-правовой базой?

Главным признаком, потребовавшим формирования специальной правовой базы для регулирования проката, является участие на стороне арендодателя лица, осуществляющего сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

Почему участие в договоре арендодателя-профессионала требует специфического правового регулирования?

Во-первых, участие в обязательстве лица, профессионально специализирующегося на определенном виде деятельности (в данном случае на сдаче имущества в аренду), вносит в отношения сторон элемент фактического неравенства, так как профессионал, безусловно, экономически сильнее непрофессионала. Поскольку стороны в гражданском правоотношении должны выступать как равноправные субъекты, экономическое неравенство должно нивелироваться правовыми средствами. Согласно ГК экономическое неравенство, требующее правового противовеса, существует в любых арендных отношениях, в которых участвует арендодатель-профессионал, независимо от того, кто выступает на стороне арендатора - потребитель или предприниматель. Этот вывод следует из легального определения договора проката, содержащегося в п. 1 ст. 626 ГК, в которой сказано, что арендованное имущество может использоваться как для потребительских целей, так и для других целей, предусмотренных договором или вытекающих из существа обязательства.

Таким образом, поскольку нормы института проката направлены на устранение экономического неравенства, существующего в любых отношениях с участием арендодателя-профессионала (независимо от того, кто выступает на стороне арендатора), необходимым и достаточным квалифицирующим признаком договора проката является участие в обязательстве арендодателя-профессионала.

Решая задачу нивелирования экономического неравенства сторон в договоре проката, законодатель установил ряд соответствующих норм. Например, на арендодателя возложены дополнительные обязанности, связанные с предоставлением имущества в аренду (проверка исправности имущества в присутствии арендатора, ознакомление арендатора с правилами эксплуатации имущества). Установлены более жесткие правила относительно устранения недостатков сданного напрокат имущества (ст. 629 ГК). На арендодателя возложена императивная обязанность по проведению капитального и текущего ремонта. Арендатору предоставлено право отказаться от договора в любое время с предупреждением об этом арендодателя не менее чем за десять дней (ст. 627 ГК).

В п. 3 ст. 626 ГК сказано, что договор проката является публичным договором, который характеризуется специфическим правовым режимом заключения в связи с определенной степенью экономического неравенства его участников. Уровень экономического неравенства контрагентов, необходимый и достаточный для подчинения обязательства режиму публичного договора, определяется законодателем с учетом различных факторов. Для проката таковым является экономическое неравенство, существующее в любых отношениях с участием арендодателя-профессионала.

В ст. 426 ГК сформулированы унифицированные нормы о публичном договоре. Они применимы к любым публичным договорам, в том числе к прокату. Однако эти общие нормы ст. 426 ГК не в состоянии охватить всех особенностей арендных отношений. Поэтому в § 2 гл. 34 ГК сформулированы положения, которые отражают специфику публичного договора в контексте аренды.

Во-вторых, участие в договоре арендодателя-профессионала требует установления особых правил, которые давали бы ему возможность нормально осуществлять свою профессиональную деятельность. Этим обусловлено появление норм, императивно не допускающих применения к прокату правил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 627 ГК), особых правил, касающихся формы и порядка уплаты арендных платежей (ст. 630 ГК), а также запрета на сдачу договорного имущества в субаренду, передачу арендатором своих прав и обязанностей другим лицам, предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование и т.д. (п. 2 ст. 631 ГК).

1.2.4. Признак экономического неравенства может быть многоступенчатым. Причем различные уровни экономического неравенства, обусловленные разными субъектными признаками, могут присутствовать в одном виде договора. Если каждый из таких уровней требует специального регулирования, оно должно быть предусмотрено в законе.

Это в полной мере относится к прокату. Как было отмечено, его нормы отражают экономически подчиненное положение любого арендатора, противостоящего арендодателю-профессионалу. В то же время если на стороне арендатора выступает потребитель-гражданин, возникает дополнительное экономическое неравенство, связанное с особенностями гражданина как физического лица. Это обусловливает необходимость специального регулирования, которое дополняет регламентацию, отражающую более общий уровень экономического неравенства.

Унифицированные нормы, направленные на устранение экономически зависимого положения потребителя-гражданина, сформулированы в Законе "О защите прав потребителей". В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей"*(334) сказано, что законодательство о защите прав потребителей распространяется на договоры проката.

1.2.5. Согласно ст. 626 ГК нормы института проката распространяются только на обязательства, возникающие в отношении движимого имущества. Соответственно, положения о прокате неприменимы к аренде зданий (сооружений), в которых на стороне арендодателя выступает лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

Не обедняет ли подобная законодательная конструкция правового регулирования договоров аренды зданий (сооружений) с участием арендодателя-профессионала?

Арендодателем по договору аренды здания (сооружения) может быть лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Данная специфика, безусловно, требует правового закрепления. Однако в ГК соответствующее регулирование отсутствует. Нормы института аренды зданий (сооружений) отражают особенности предмета договора вне зависимости от того, кто является арендодателем. А положения о прокате к подобным отношениям неприменимы по определению.

Представляется, что законодательное отражение специфики отношений, обусловленных участием в обязательстве арендодателя-профессионала, могло бы быть более последовательным. Закон должен предусматривать возможность применения правил, обусловленных определенным нормообразующим признаком, ко всем правоотношениям, в которых этот признак присутствует. Если в договоре аренды здания (сооружения) может участвовать арендодатель-профессионал, ГК должен предусматривать возможность применения к подобным отношениям положений, отражающих специфику арендодателя-профессионала. Способы достижения этого результата могут быть различными. В частности, возможно определение договора проката как обязательства, основанного исключительно на квалифицирующем признаке арендодателя-профессионала (без учета специфики предмета договора), и, соответственно, формулирование в институте проката унифицированных норм, применимых к любым обязательствам с участием арендодателя-профессионала. При этом наряду с унифицированными правилами в институте проката следовало бы выделить положения, отражающие особенности участия арендодателя-профессионала с учетом специфики предмета аренды.

Несмотря на то что согласно легальному определению договора проката нормы § 2 гл. 34 ГК распространяются только на отношения по поводу движимого имущества, некоторые положения института проката, на наш взгляд, носят унифицированный характер и потому до устранения в установленном порядке указанного выше законодательного пробела они могли бы применяться в порядке аналогии закона к тем договорам аренды зданий (сооружений), в которых участвует арендодатель-профессионал.

1.3. Договор аренды транспортных средств

1.3.1. В ГК предусмотрены две разновидности аренды транспортных средств: аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа) и аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем).

Договор аренды транспортного средства без экипажа представляет собой обязательство, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК).

Договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации определен в ст. 632 ГК как обязательство, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

1.3.2. Аренда транспортных средств сформулирована в ГК как вид договора аренды. Это означает, что она, с одной стороны, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора и, с другой стороны, имеет отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование. В связи с этим, определяя место аренды транспортных средств в системе гражданских договоров, необходимо отметить следующее.

Во-первых, договор аренды транспортных средств, как и любой другой вид аренды, направлен на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование. Данная направленность позволяет применять к нему большое количество общих положений об аренде. Разместив институт аренды транспортных средств в § 3 гл. 34 ГК, законодатель указал в ст. 625 ГК, что общие положения об аренде применяются к аренде транспортных средств, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.

Во-вторых, квалифицирующим признаком аренды транспортных средств, отличающим ее от других видов аренды, является специфика транспортного средства как предмета договора. Этот признак имеет нормообразующее значение: он служит основой для выработки и применения к обеим разновидностям аренды транспортных средств унифицированных правовых норм.

Нормообразующее значение специфики транспортного средства реализовано в ГК следующим образом. Ввиду того, что данная специфика в наиболее чистом виде проявляется в таком договоре аренды транспортного средства, который не осложнен оказанием услуг по управлению и эксплуатации, аренда транспортного средства без экипажа является родовым институтом аренды транспортных средств. Нормативная база именно данного договора отражает особенности аренды транспортных средств как таковой. Правила, обусловленные наличием услуг по управлению и эксплуатации, лишь уточняют правовое регулирование, предопределенное спецификой транспортного средства. Причем на некоторые элементы правового регулирования, обусловленные этой спецификой, фактор оказания услуг не влияет. Нормы, содержащие данные элементы, являются унифицированными. Хотя такие правила не выделены в качестве общих положений об аренде транспортных средств, нетрудно заметить, что они имеются в обоих разделах, регламентирующих указанные разновидности аренды. Так, оба вида договора аренды транспортных средств являются реальными (ст. 632 и 642 ГК). Для них установлена письменная форма (ст. 633 и 643 ГК). Согласно ст. 632 и 642 ГК к договорам аренды транспортных средств не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. В отличие от общих норм об аренде, предусматривающих диспозитивное право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, арендатор транспортного средства, по общему правилу, вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (ст. 638, 647 ГК).

Специфика транспортного средства, предопределившая необходимость особой правовой регламентации, проявляется в том, что оно представляет собой сложное техническое устройство и является источником повышенной опасности.

В-третьих, в том случае, когда арендодатель наряду с предоставлением в аренду транспортного средства оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации, в договор аренды транспортного средства вплетается обязательство, направленное на оказание услуг, что, однако, нельзя рассматривать как простое сложение указанных обязательств. Если бы это было так, то для регулирования подобных сложных отношений было бы достаточно суммарного применения норм, регламентирующих аренду транспортного средства без экипажа и оказание услуг, по правилам о смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК). Такое вплетение вносит качественное своеобразие непосредственно в арендные отношения. Именно это обстоятельство продиктовало необходимость формирования специальной разновидности договора аренды транспортного средства.

Таким образом, правовая база договора аренды транспортного средства с экипажем состоит, с одной стороны, из унифицированных норм, обусловленных спецификой транспортного средства, на которые не влияет наличие или отсутствие услуг по управлению и технической эксплуатации, и, с другой стороны, из правил, отражающих то влияние, которое оказывают услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства на арендные отношения. Особенности правового регулирования аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации выражаются, в частности, в возложении на арендодателя дополнительного обременения по поддержанию надлежащего состояния транспортного средства (ст. 634 ГК) и по страхованию (ст. 637 ГК), а также в специальных правилах ответственности за вред, причиненный транспортному средству или транспортным средством (ст. 639, 640 ГК).

1.3.3. В связи с анализом правовой природы договора аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации определенный интерес вызывает проблема отграничения его от договора перевозки. Наиболее четко она проявляется при сравнении данной разновидности аренды с договором фрахтования, определенным в ст. 787 ГК как обязательство, по которому одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтователю) за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа. Внешнее сходство данных договоров выражается в том, что и при аренде транспортного средства с экипажем, и при фрахтовании транспортное средство как бы используется арендатором (фрахтователем). О.М. Козырь отмечает, что аренда транспортного средства с экипажем "в известной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40"*(335).

Дополняя приведенные рассуждения О.М. Козырь, можно отметить следующее. В основе разграничения обязательств перевозки и аренды транспортного средства с экипажем лежит признак направленности. Аренда направлена на передачу имущества во временное пользование, а перевозка - на оказание услуг по перемещению груза, пассажира или багажа при помощи транспортного средства*(336). Если правоотношение направлено на возмездную передачу имущества во временное пользование, то оно характеризуется признаками, требующими применения к нему арендных правил, какие бы дополнительные обязательства ни вплетались в него. Поэтому отношения по возмездной передаче транспортного средства во временное пользование являются, в первую очередь, арендными. Другое дело, что они могут дополняться обязательством иной направленности. В договоре аренды транспортного средства с экипажем они дополняются обязательством, направленным на оказание услуг по управлению и техническому обслуживанию. Как соотносятся данные услуги с услугами по перевозке, вопрос для самостоятельного анализа. Коротко можно лишь отметить, что если для регулирования перевозочных услуг не имеет значения то, какое транспортное средство используется для их оказания (заказчика или перевозчика), значит нормы о перевозке приспособлены и для регулирования услуг по управлению транспортным средством и, следовательно, услуги по управлению могут квалифицироваться как перевозка.

1.3.4. Как соотносится предметный признак транспортного средства в договоре аренды с иными вторичными факторами? Иначе говоря, как сочетаются нормы, обусловленные спецификой транспортного средства, с положениями, отражающими особенности иных вторичных факторов в арендных правоотношениях?

Во-первых, рассматриваемый системный признак может сочетаться лишь с теми вторичными признаками, которым он не противоречит. В частности, это касается субъектного фактора, положенного в основу выделения договора проката, и признака направленности (договор лизинга). Поэтому если, например, арендодатель-профессионал сдает в аренду автомобиль, к такому договору аренды должны в совокупности применяться правила проката и аренды транспортного средства. Если предметом договора лизинга является транспортное средство, то данное обязательство подпадает под регламентацию институтов лизинга и аренды транспортного средства. Обязательства аренды зданий (сооружений) и транспортного средства, естественно, не могут сочетаться, поскольку их предметные особенности взаимоисключающи.

Во-вторых, в качестве общего правила необходимо учитывать, что при отсутствии противоречий между нормами сочетаемых институтов эти нормы подлежат совокупному применению. Одним из доказательств такой сочетаемости может служить наличие специального регулирования определенного правового элемента в одном институте и его отсутствие в другом.

Например, некоторые правила, регламентирующие прокат, отсутствуют в разделе, регулирующем аренду транспортных средств. В ст. 627 ГК установлен срок договора проката - до одного года. Для транспортных средств предельный срок аренды не установлен. Для проката предусмотрены особенности, касающиеся арендной платы (ст. 630 ГК). Применительно к аренде транспортных средств такой специфики нет. Отсутствие особенностей регламентации указанных правовых элементов в отношении аренды транспортных средств следует понимать в том смысле, что законодатель не усмотрел необходимости установления для аренды транспортных средств специальных правил, отличных от общих положений. Это означает, что соответствующие правовые нормы, регулирующие прокат, не противоречат специфике аренды транспортных средств и потому могут применяться к их прокату.

В-третьих, сложнее всего решить проблему сочетания норм, обусловленных различными вторичными признаками, в случае, когда эти нормы находятся в противоречии между собой.

Так, по договору проката обязанность по проведению текущего и капитального ремонта возлагается на арендодателя (ст. 631 ГК), а по договору аренды транспортного средства без экипажа - на арендатора (ст. 644 ГК). Правило, установленное для проката, вызвано особенностями положения арендодателя-профессионала. А норма ст. 644 ГК отражает специфику предоставления в аренду транспортного средства. Когда эти нормообразующие признаки объединяются в одном договоре, возникает вопрос, какой из них имеет приоритет: особенности субъектного состава (и тогда обязанности по ремонту должны быть возложены на арендодателя) или специфика предмета договора (диктующая необходимость возложения обязанностей по ремонту на арендатора)*(337). То же самое касается таких правовых элементов, как реальный характер договора аренды транспортного средства и консенсуальность договора проката, возможность сдачи в субаренду транспортного средства (ст. 647 ГК) и отсутствие такой возможности у арендатора по договору проката (ст. 631 ГК).

Применительно к соотношению аренды транспортного средства и лизинга проблемным представляется вопрос о риске случайной гибели предмета аренды. При аренде транспортного средства с экипажем риск случайной гибели возлагается на арендодателя, а при лизинге - на арендатора. Какая норма должна иметь приоритет при соединении признаков лизинга и аренды транспортного средства с экипажем в одном договоре?

Представляется, что в такой ситуации должно применяться то правило, которое является более специальным. Вопрос же о том, какое положение является более специальным, представляется очень сложным. Он требует глубокого анализа правового материала. Поэтому желательно, чтобы ответ на него содержался либо в законе, либо в его официальном толковании.

1.4. Договор аренды зданий и сооружений

1.4.1. В ст. 650 ГК договор аренды зданий и сооружений определен как обязательство, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Данному договору посвящен § 4 гл. 34 ГК. Аренда зданий (сооружений) сформулирована в ГК как вид аренды. Это означает, что рассматриваемое обязательство, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора и, во-вторых, имеет свои отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование.

1.4.2. Принадлежность аренды зданий (сооружений) к договорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой договор аренды, направлена на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Указанные родовые признаки обусловили возможность применения к рассматриваемому обязательству общих положений об аренде, не противоречащих специфике аренды зданий (сооружений). В ст. 625 ГК сказано, что общие положения об аренде применяются к аренде зданий (сооружений), если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.

1.4.3. Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды зданий (сооружений) как особого вида аренды, является предмет договора. В том случае, когда предметом обязательства выступают здания (сооружения), требуется специальное правовое регулирование.

Предметом рассматриваемого договора может быть не любая недвижимость, а только такая ее разновидность, как здание (сооружение). Поэтому нормы § 4 гл. 34 ГК отражают, с одной стороны, родовые качества недвижимости, характеризующие любой ее вид, в том числе и здание (сооружение), и, с другой стороны, специфические признаки здания (сооружения), выделяющие его среди остальных видов недвижимости.

Родовыми признаками любой недвижимости являются особая ценность и неповторимость данных объектов, требующие их индивидуализации и учета. Специфика регламентации, обусловленная родовыми особенностями недвижимости, выражается в следующем.

Во-первых, она касается формы договора. Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность сделки (п. 1 ст. 651 ГК).

Во-вторых, в п. 2 ст. 651 ГК говорится о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В-третьих, договор аренды здания (сооружения) должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК (путем установления цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются.

В-четвертых, ГК предусматривает особый порядок передачи здания (сооружения) в аренду и его возврата арендодателю. Согласно ст. 655 ГК передача здания (сооружения) должна оформляться передаточным актом, подписываемым сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Необходимость особого порядка передачи здания (сооружения) объясняется спецификой данных объектов. Они имеют особую ценность. Факт передачи здания или сооружения в аренду порождает серьезные правовые и имущественные последствия. Поэтому очень важно предельно точно устанавливать, состоялась ли передача недвижимости арендатору и если состоялась, то когда именно. Важно также зафиксировать, в каком состоянии недвижимость была передана арендатору. Кроме того, факт передачи здания (сооружения) арендатору трудно установить в силу того, что это имущество физически не передвигается.

В то же время указанную норму не следует понимать в том смысле, что акт приема-передачи является единственным допустимым доказательством передачи здания или сооружения. Если другие доказательства не оставляют сомнений в том, что арендодатель передал здание арендатору, то передачу следует признавать состоявшейся независимо от того, подписали стороны при этом передаточный акт или нет. Иными словами, отсутствие передаточного акта должно оцениваться как решающее доказательство непередачи недвижимости арендатору лишь в том случае, когда факт передачи не подтвержден бесспорно другими доказательствами. Судебная практика исходит именно из такого понимания ст. 655 ГК.

Между районным обществом инвалидов и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения. Поскольку индивидуальный предприниматель арендную плату не выплачивал, районное общество инвалидов обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с него задолженности по арендной плате. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Окружной суд решение отменил и в иске отказал, сославшись на то, что передаточный акт сторонами не был подписан, а другие доказательства, бесспорно подтверждающие факт передачи договорного помещения арендатору