Договор найма жилого помещения

2.1. Наем жилого помещения определен в ст. 671 ГК как договор, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Данному договору посвящена гл. 35 ГК.

Наем жилого помещения сформулирован в ГК как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. Договор найма жилого помещения характеризуется следующими последовательно уточняющими признаками:

во-первых, он направлен на передачу имущества во временное пользование (данный признак объединяет наем жилого помещения со всеми договорами, направленными на передачу во временное пользование имущества - арендой и безвозмездным пользованием);

во-вторых, он направлен на возмездную передачу имущества во временное пользование (в этом проявляется родство рассматриваемого обязательства с арендой);

в-третьих, предметом договора является недвижимое имущество, а точнее, такая его разновидность, как здание и сооружение (данный признак объединяет наем жилого помещения с конкретным видом аренды - арендой зданий и сооружений);

в-четвертых, предметом договора может быть не любое здание (сооружение), а лишь такое, которое является жилым;

в-пятых, жилое помещение передается во временное пользование для проживания.

Первые три признака относятся к числу родовых (объединяющих наем жилого помещения с другими типами или видами договоров), а два последних - специальных (выделяющих его из числа всех остальных родственных договоров).

Поскольку наем жилого помещения характеризуется, с одной стороны, родовыми признаками, объединяющими его с арендой, а с другой стороны, особенностями, требующими нормативно-правового закрепления, при создании института найма жилого помещения необходимо было учитывать три фактора:

1) возможность применения к найму жилого помещения унифицированного регулирования, отражающего направленность на возмездную передачу имущества во временное пользование, в той части, в какой оно не противоречит специфике найма жилого помещения;

2) возможность применения унифицированного регулирования, отражающего направленность на передачу во временное пользование зданий (сооружений), тоже в той части, в какой оно не противоречит специфике найма жилого помещения;

3) специфику найма жилого помещения как нормообразующий фактор.

2.2. Как в гл. 35 ГК отражена общность найма жилого помещения и аренды?

Согласно общему принципу формирования системы гражданских договоров нормы, отражающие родовой признак, применимы к договору, основанному на частном (уточняющем) признаке, лишь постольку, поскольку они не противоречат этому частному признаку.

Специфика жилищных правоотношений существенно влияет на нормы, обусловленные направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Общие положения об аренде, отражающие указанную направленность в "чистом" виде, либо противоречат специфике жилищного найма, либо, хотя и не противоречат ей, но в первоначальном виде (без уточнений и изменений) к найму жилого помещения применяться не могут. Специфика рассматриваемого обязательства, "наложившись" на общность направленности, привела к тому, что правила аренды стали применимыми к жилищному найму лишь в "преломленном" виде, т.е. с учетом особенностей отношений найма.

Поэтому, в отличие от видов договора аренды, на которые законодатель распространил применение родовых арендных норм (ст. 625 ГК), для найма жилого помещения такая возможность не предусмотрена*(346). В главе ГК, регулирующей наем жилого помещения, установлены специальные правила, конкретизирующие и изменяющие общие положения о договоре аренды.

Таким образом, принадлежность найма жилого помещения к группе договоров, направленных на передачу имущества во временное пользование, обусловила лишь возможность применения к нему унифицированных подходов и принципов правовой регламентации.

2.3. Как в ГК отражена общность найма жилого помещения и аренды зданий (сооружений)?

Институт аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК) закрепляет особенности передачи во временное возмездное пользование зданий (сооружений), предопределенные особой значимостью и ценностью данных объектов, а также их неразрывной связанностью с землей. Причем под зданием (сооружением) как квалифицирующим признаком данного вида аренды следует понимать не только отдельно стоящее здание, но и помещение внутри здания (при этом, правда, следует иметь в виду, что отдельное здание и помещение внутри здания, безусловно, обладают вторичной спецификой, требующей нормативного отражения)*(347). Жилое помещение (независимо от того, является оно отдельным жилым домом или помещением внутри дома) характеризуется, с одной стороны, родовыми признаками здания (сооружения) и, с другой стороны, обладает специфическими чертами. Поэтому к найму жилого помещения должны применяться те правила об аренде зданий (сооружений), которые не противоречат его жилищной специфике.

К сожалению, данная задача в ГК не решена. Законодатель не только не определил, какие нормы об аренде зданий (сооружений) могут применяться к найму жилого помещения в силу их унифицированного значения, но даже не указал в принципе на возможность применения к найму жилого помещения норм об аренде зданий (сооружений), не противоречащих специфике найма. Обособив правовое регулирование найма жилого помещения от института аренды зданий и сооружений, законодатель, кроме того, не сформулировал норм, отражающих родовые признаки зданий (сооружений) в привязке к специфике жилищного найма. В результате образовался определенный пробел в регулировании найма жилого помещения, поскольку родовые признаки жилого помещения остались законодательно не закрепленными ни унифицированными положениями института аренды зданий (сооружений), ни специальными нормами о жилищном найме. Это, в частности, касается прав на земельный участок, особенностей установления размера арендной платы.

Представляется, что общность найма жилого помещения и аренды зданий (сооружений) не учтена законодателем в должной мере и при формировании некоторых других правовых элементов. Так, согласно ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение предписанной формы влечет недействительность договора. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данные нормы обусловлены особой ценностью здания (сооружения), т.е. тем признаком, которым в полной мере характеризуется и жилое помещение. Тем не менее, для найма жилого помещения указанные особенности заключения договора не предусмотрены.

2.4. Как было отмечено выше, специфика правового регулирования найма жилого помещения обусловлена тем, что во временное пользование передается жилое помещение для проживания. Квалифицирующими признаками рассматриваемого обязательства являются особенности предмета договора (жилое помещение) и его субъекта (на стороне нанимателя выступает лицо, принимающее жилое помещение во временное пользование исключительно для проживания в нем). Причем указанные признаки действуют в единстве. Отсутствие хотя бы одного из них исключает возможность квалификации договора как найма жилого помещения.

Особенности отношений жилищного найма существенно отразились на его правовой регламентации. В институте найма содержится большое количество специальных норм, регламентирующих права и обязанности наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц, порядок и условия расторжения договора и т.д.

Специфика правовой регламентации жилищного найма реализована в ГК в двух формах: путем конкретизации и изменения тех правил, которые предусмотрены для обычной аренды; и путем формулирования дополнительных специальных норм, не имеющих аналогов в институте аренды.

2.5. В ГК выделен договор социального найма жилого помещения как разновидность найма жилого помещения. Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений, находящихся в государственном или муниципальном жилом фонде социального использования. Причиной выделения этой разновидности договора и, соответственно, необходимости формирования для нее специальной правовой базы явилось особое назначение указанных помещений, которое выражается в решении публично-правовой задачи государственных органов по обеспечению жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

2.6. В юридической литературе большое внимание уделяется вопросу о том, какое место занимает наем жилого помещения в системе гражданских договоров: самостоятельного договорного типа или вида договора аренды*(348).

Формально договор жилищного найма определен законодателем как самостоятельный тип договора. Это выражается в том, что ему посвящена отдельная глава ГК. Однако констатации формального статуса явно недостаточно для ответа на поставленный вопрос. Важно установить, соответствует ли в данном случае форма содержанию. Если специфика жилищного найма не препятствует применению к нему значительного количества норм, отражающих родовые признаки аренды, значит договор жилищного найма необходимо рассматривать как вид договора аренды и предусматривать, соответственно, механизм, обеспечивающий возможность применения унифицированных правил. Если же, напротив, специфика найма исключает такую возможность, то следует признать, что он является самостоятельным типом договора.

Системный анализ найма жилого помещения показывает, что его следует рассматривать как самостоятельный тип договора. Следовательно, в данном случае формальный статус договора соответствует его объективному положению.