Экономическая экспертиза

Экономическая экспертиза объекта недвижимости включает в себя следующие этапы: анализ рынка недвижимости, к которому относится исследуемый объект; разработка бизнес-плана проекта развития ОН; проект организации воспроизводственных мероприятий; оценка рыночной стоимости ОН при текущем использовании; технико-экономическое обоснование проекта и т.п.

Таким образом, примерный состав раздела выглядит следующим образом:

1. Анализ ЛНЭИ объекта недвижимости.

2. Анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости.

3. Оценка рыночной стоимости ОН – в некоторых случаях до и после реализации проекта.

4. Резюме бизнес-плана (технико-экономическое обоснование проекта, финансовый анализ).

5. Организационно-технологические решения по реализации проекта (ПОС или ППР). Могут быть представлены в техническом или управленческом разделе, в зависимости от темы ДП.

Анализ ЛНЭИ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. использование, которому соот­ветствует максимальная стоимость объекта. В ходе проведения анализа подробно исследуется рыночная ситуация, характеристики оцениваемого объекта. Сравниваются востребованные рынком варианты, совместимые с параметрами оцениваемого объекта, рассчитывается доходность каждого варианта, оцениваются стоимости недвижимости при каждом варианте. Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям: юридическая доступность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность, максимальная эффективность. При анализе ЛНЭИ необходимо рассмотреть земельный участок как застроенный (с существующими улучшениями), так и свободный от застройки.

Анализируется состояние и перспективы развития соответствующего сегмента рынка недвижимости. При этом рассматриваются классификация объектов данного сегмента, общие площади, уровень арендных ставок и стоимости, рейтинговая оценка объектов, динамика изменения потребностей в площадях и т.п. На основании проведенного анализа делается вывод о целесообразности разрабатываемых в ДП мероприятий.

Оценка рыночной стоимости ОН в экономическом разделе производится для текущего использования ОН. Приводятся расчеты стоимости ОН по всем используемым подходам с кратким описанием сущности используемых методов и обоснованием их выбора [28,29,31-36].

Большую роль в реализации инвестиционных проектов имеет их технико-экономическое обоснование, позволяющее оценить эффективность инвестиций с точки зрения ожидаемого дохода и, при финансировании из внешних источников, определить обеспеченность своевременного погашения кредитов за счет будущих доходов.

Любой проект анализируется как с качественной, так и с количественной точек зрения. Качественный (экономический) аспект рассмотрения проекта, часто называемый предварительным, включает оценку финансового положения проекта и анализ области деятельности, в которой создается объект капиталовложения. Количественный (финансовый) аспект подразумевает расчет и оценку потоков наличности по проекту, учет влияния различных факторов на его реализацию, выявление рисков и расчет различных финансово-экономических показателей. Резюме бизнес-плана составляется для выбранного варианта использования ОН и включает в себя: технико-экономические показатели разрабатываемого проекта (объем, стоимость единицы и т.п.); анализ рисков (проектных, производственно-технических, финансово-экономических, социальных экологических, юридических); разработку мероприятий по снижению рисков; финансовый план и стратегию финансирования (балансовый отчет, отчет о прибыли и убытках, отчет о движении денежных средств); характеристику эффективности проекта (чистый дисконтированный доход, нормы доходности, срок окупаемости проекта); показатели финансовой состоятельности проекта (коэффициенты рентабельности, оборачиваемости, ликвидности, общей платежеспособности, автономии).

В организационно-технологическом разделе разрабатываются календарный план реализации проекта, с графиками потребления материально-технических и людских ресурсов. По необходимости технологические карты производства СМР и т.п.

Графическое сопровождение содержит основные результаты, полученные в ходе проработки раздела.

Правовая экспертиза

При подготовке правового раздела дипломного проекта следует исходить из того, что все действия юридического характера производятся в отношении объекта недвижимости (в дальнейшем ОН) в определенной последовательности или одновременно друг с другом. Дипломник должен четко представлять конечное состояние ОН как в организационно-правовом, так и в строительно-техническом смысле, т.е. образно говоря «конечный результат работы».

Поскольку законченный строительством ОН это не только инженерное сооружение, но еще и довольно-таки динамично изменяющийся комплекс прав и обязанностей его застройщиков, заказчиков строительства подрядчиков, инвесторов и, в конечном итоге, собственников, арендаторов, нанимателей, управляющих компаний, а также контролирующих органов различного уровня и специализации.

В связи с этим, правовой раздел дипломного проекта должен включать в себя следующее:

1. Содержание этой части должно включить описание состояние ОН в самом начале осуществления проекта, проще говоря, на момент, когда у инвестора возникла идея что-то реконструировать и/или построить.

Первоначально любой ОН как минимум включает в себя земельный участок, занятый или незанятый строениями (улучшениями).

В связи с этим, прежде всего, нужно описать сам земельный участок (расположение, площадь, целевое назначение, тип земель и т.п.), каковы права на земельный участок (или участки), которые будут задействованы при осуществлении проекта и каким субъектам права они принадлежат.

При описании субъектов права на земельный участок следует учитывать, что «свободный» земельный участок, в любом случае всегда свободен условно.

При этом необходимо определиться прежде всего с лицами, которые обладают правами собственности на земельный участок. Такими могут быть:

–частная собственность:физические лица, предприниматели без об­разования юридического лица (ПБОЮЛ), юридические лица;

–государственная собственность:Российская Федерация (федеральная собственность), субъект Российской Федерации;

–муниципальная собственность:муниципальное образование субъекта Российской Федерации.

В случае когда, собственниками выступают РФ, субъект РФ, муниципальное образование субъекта РФ, объектами недвижимости (земельные участки, здания и т.п.) от их имени, как правило, непосредственно распоряжаются управомоченные собственниками лица - это, как правило, соответствующие исполнительные органы власти федерального, регионального и муниципального уровня, а также соответствующие ФГУПы, ГУПы и МУПы.

В случае с физическим и юридическим лицом, ПБОЮЛ собственники и распорядители, как правило, едины в одном лице и распоряжаются объектами самостоятельно, но с учетом того, что все действия по строительству новых и реконструкции старых объектов должны быть либо разрешены, либо одобрены компетентными разрешительными органами.

При наличии на земельном участке строений, по аналогии с описанием земельного участка, следует описать все задействованные в проекте строения, с учетом того, что предполагается осуществлять с этими строениями:

- снос и строительство нового строения;

- реконструкция (с учетом её объемов: капитальный или текущий ремонт);

- строительство нового здания на свободном земельном участке.

Таким образом, права на ОН в целом складываются из прав на земельный участок (или участки) и прав на имеющиеся улучшения на нем. При правовом описании сути проекта необходимо охарактеризовать «комплексный» ОН, учитывая, что имеется множество собственников и/или лиц с иными правами (аренда, залог, доверительное управление) на земельные участки и/или строения, сооружения с различным правовым режимом.

При таких обстоятельствах следует описывать ОН, исходя либо из общности правового режима земельных участков, строений, либо по субъектам права.

Далее следует описать на каких инвестиционно-правовых условиях (кредитование, ипотека, собственные средства, долевое участие или смешение этих форм финансирования, особо следует отметить наличие бюджетного финансирования) предполагается реализовывать строительный проект и какие лица и на каких условиях будут получать те или иные права на ОН (собственность, аренда, доверительное управление) при завершении его строительства.

В результате, выражаясь образно, должна получиться правовая и фактическая «фотография» инвестиционно-строительного проекта на момент начала его осуществления.

2. В этой части в обязательном порядке необходимо описать процесс и последовательность оформления получения разрешительной документации на строительство с учетом конкретных особенностей осуществляемого проекта. Особенности, как правило, бывают связаны со следующими фактическими обстоятельствами:

- объект недвижимости находится в государственной собственности;

- целевое назначение земельного участка (может возникнуть необходимость изменения его целевого назначения);

- объект недвижимости относится к охраняемым государством объектам с точки зрения архитектуры, культуры, истории, экологии и т.д.;

- расположение объекта недвижимости в непосредственной близости от транспортных потоков;

- наличие или отсутствие инженерно-технических коммуникаций и другой инфраструктуры;

Также в этой части описывается процесс выделения и оформления земельного участка для целей реализации проекта. Если проект предусматривает необходимость сноса существующего строения, то необходимо также описать процедуру получения разрешения на снос строения.

3. Описание непосредственно архитектурно-строительного контроля, осуществляемого в процессе строительства зданий, сооружений и т.п.

4. Описание процедуры сдачи завершенного строительством ОН в эксплуатацию государственной приемочной комиссии.

5. Описание процедуры регистрации прав на ОН в целом или его части в органах Федеральной регистрационной службы.

Описание процесса регистрации прав должно учитывать обстоятельства, связанные с долевым участием в строительстве, ипотекой и арендными правами на ОН. Возможно объединение четвертой и пятой частей.

6. При наличии обстоятельств, связанных с передачей ОН после завершения его строительства в доверительное управление, в дипломном проекте необходимо рассмотреть такой правовой институт, как договор доверительного управления в применении к особенностям конкретного инвестиционно-строительного проекта. Также при наличии обстоятельств, связанных со строительством ОН на основе форм долевого участия и/или ипотеки необходимо описание основных положений соответствующих договоров.

При разработке дипломного проекта, связанного с оценкой эффективности управления ОН или оценкой бизнеса, правовой раздел должен содержать описание ОН по аналогии с первой частью. Во второй части следует описать организационно-правовую форму собственника ОН и/или иных лиц, обладающих другими видами прав на ОН, а также описать структуру органов управления всех заинтересованных правообладателей. Третья часть по аналогии с шестой частью должна содержать описание договорных отношений заинтересованных правообладателей отдельно по каждому виду прав: собственность, аренда, доверительное управление. Договорные отношения описываются следующим образом:

- имущество, являющееся предметом договора;

- основные и особые условия договора;

- сроки действия договоров и прав аренды и доверительного управления;

В рекомендуемой литературе представлен список нормативно-правовых актов, необходимых для подготовки правового раздела дипломного проекта.