I) Объект оценки – недвижимость

Исходные данные:

площадь земельного участка Sзем. уч.=555 кв.м ; плата за 1 кв.м земельного участка Сед=300 руб. ; площадь здания Sзд=555 кв.м ; год постройки-2001 ; ставка месячной арендной платы Сар.пл.=500 руб. за 1 кв.м ; здание кирпичное, одноэтажное.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

1) Определение рыночной стоимости земельного участка

С_зем.уч=S_зем.уч*С_ед

где С_зем.уч – стоимость земельного участка, руб.;

С_ед – стоимость единицы площади земельного участка за 1кв.м, руб.;

S_зем.уч – площадь земельного участка, кв.м.

С_зем.уч=555*300=166 500 руб.

2) Определение полной восстановительной стоимости здания

Полную восстановительную стоимость здания определим методом сравнительной единицы. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. Известно, что стоимость строительства 1 кв.м. аналогичной конструкции равна 14 000 руб.

Полная восстановительная стоимость здания:

ПВСзд.= Нстр.*Sзд.*к,

где Нстр – норматив затрат на 1 кв.м. строительных работ;

Sзд. – площадь здания;

к – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструкционного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса (к=1).

ПВСзд.= 14 000 * 555 * 1 = 7 700 000 руб.

3) Определение износа здания

Совокупный износ определим методом разбиения его на все виды износа: физический, функциональный и общеэкономический.

Фактический физический износ определен на основе визуального осмотра оценщиком основных конструктивных элементов здания и сопоставления полученных результатов с нормативными таблицами. Физический износ равен 1%. Здание построено недавно в 2001 году, поэтому функциональный и общеэкономический износы отсутствуют.

Совокупный износ=0,01*7 700 000+0+0=77 000руб.

4) Определение рыночной стоимости здания

Сзд.=ПВСзд. – СИ = 7 700 000 – 77 000 = 7 623 000 руб.

5) Рыночная стоимость недвижимости

С_{недв.затр}=Сзем.уч.+Сзд.=166 500+7 623 000=7 789 500 руб.

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

К оценке недвижимости используется метод капитализации чистого операционного дохода, который приносит оцениваемый объект недвижимости в случае сдачи его в аренду.

1) Определение потенциального валового дохода:

ПВД=Сар.пл.*Sар.зд. , где

Сар.пл. – ставка арендной платы ;

Sар.зд. – площадь помещения, сдаваемого в аренду.

ПВД=500*555*12=3 330 000 руб.

2) Определение реального валового дохода:

РВД=ПВД*Ксдачи , где

Ксдачи – коэффициент, учитывающий долю площадей, сдаваемых в аренду, смену арендаторов; Ксдачи=1.

РВД=3 330 000*1=3 330 000 руб.

3) Определение чистого операционного дохода

ЧОД=РВД – ОР

ОР – операционные расходы на содержание оцениваемого объекта или затраты собственника (налог на недвижимость, затраты по текущему и техническому обслуживанию, заработная плата обслуживающему персоналу объекта, расходы на отопление и освещение и т.д. В данном случае затраты собственника составляют 40% от ПВД.

ОР= 0,4*3 330 000= 1 332 000 руб.

ЧОД=3 330 000 – 1 332 000=1 998 000 руб.

4) Определение рыночной стоимости недвижимости:

Снедв.=ЧОД / Ккап ,

Ккап. – коэффициент капитализации. Примем Ккап.=25%.

С_{недв.дох}=1 998 000 / 0,25= 7 992 000 руб.

Оценка стоимости недвижимости рыночным подходом

Рыночный подход основан на использовании информации о рыночной цене продажи аналогичных объектов. В данном случае существует 3 аналогичных объекта. Определим рыночную стоимость недвижимости методом валового мультипликатора.

Табл.2

а) ПВД₁=S­­­_ан1*С_ар.пл.1=420*500*12=2 520 000 руб.

ВРМ₁=С_ан1 / ПВД₁=7 250 000 / 2 520 000= 2,87

б) ПВД₂=S­­­_ан2*С_ар.пл.2= 555*700*12=4 662 000 руб.

ВРМ₂=С_ан2 / ПВД₂=10 000 000 / 4 662 000= 2,14

в) ПВД₃=S­­­_ан3*С_ар.пл.3= 555*600*12=3 996 000 руб.

ВРМ₃=С_ан3 / ПВД₃=9 800 000 / 3 996 000= 2,45

Определим усредненный по аналогам валовый рентный мультипликатор:

ВРМ_ср= ВРМ₁+ ВРМ₂+ ВРМ₃ / 3=2,87+2,14+2,45 / 3=2,48

Определение оценочной стоимости недвижимости:

С_{недв.рын}= ПВД* ВРМ_ср=3 330 000*2,48=8 258 400 руб.

Окончательная стоимость недвижимости

Получив значение рыночной стоимости оцениваемого объекта каждым из трех подходов, необходимо провести согласование результатов оценки с учетом точности и достоверности оценки каждого подхода, т.е. оценщик обязан провести ранжирование полученных результатов, присвоив каждому из них соответствующий весовой коэффициент. Согласование результатов оценки осуществляется по формуле

С_ср.вз=С_{недв.затр}*α_затр + С_{недв.дох}*α_дох+ С_{недв.рын}*α_рын

Примем:

α_затр=60%, т.к. в настоящих условиях точно известны ставка земельного налога и смета застройки 1 кв.м. аналогичной конструкции;

α_дох=30%, т.к. ставка арендной платы и операционные расходы варьируются;

α_рын=10%, т.к. в данном подходе используются цены продажи аналогов, которые не идентичны оцениваемому объекту, а также цены продажи аналогов на рынке не стабильны.

С_ср.вз=7 789 500* 0,6+ 7 992 000* 0,3+ 8 258 400* 0,1= 7 897 140 руб.