Особенности передачи для оплаты доли в уставном капитале права аренды

Платой за предоставленное право пользования зданием в данном случае является получение доли в уставном капитале (определенный объем имущественных прав, в частности на получение части прибыли от деятельности этого общества и на часть его имущества).
Законом или правоустанавливающим договором могут быть наложены ограничения на внесение некоторых прав аренды в уставные капиталы коммерческих организаций. Так, по нормам ст. 35 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" резидент особой экономической зоны - арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Кроме того, невозможно внести в уставный капитал хозяйственного общества права аренды участка лесного фонда, если государственный кадастровый учет такого участка не был осуществлен (ст. 5 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации")

Уставом общества также могут быть определены виды имущества, которые нельзя вносить в уставный капитал общества либо использовать для оплаты акций (ст. 15 Закона об ООО). Поэтому при решении вопроса о внесении в качестве вклада права аренды необходимо руководствоваться нормами действующего законодательства и устава общества.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и прочие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (т.е. непотребляемые вещи).
Права аренды передаются третьему лицу только при наличии соответствующего согласия арендодателя. В противном случае сделка по передаче права аренды в уставный капитал общества будет признана недействительной.

Важным моментом является и то обстоятельство, что арендатор - учредитель хозяйственного общества (участник), внесший свои права в его уставный капитал, остается обязанным перед арендодателем по договору аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Поэтому сторонам данной сделки (и учредителям (участникам) хозяйственного общества, и самому обществу) следует помнить, что при внесении в уставный капитал права аренды на недвижимое имущество ранее заключенный договор аренды не прекращается. Общество получает на время право владения и пользования арендованным учредителем (участником) имуществом. При этом арендную плату за данное имущество продолжает уплачивать учредитель (участник).

Исключением из правила п. 2 ст. 615 ГК РФ является передача в уставный капитал прав аренды на земельный участок. Дело в том, что нормы Земельного кодекса РФ несколько отличаются от норм Гражданского кодекса РФ. В соответствии с п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Поэтому при передаче арендных прав на земельный участок в уставный капитал общества следует руководствоваться в первую очередь нормами ЗК РФ.
Так, п. 5 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор. Заключения нового договора аренды земельного участка не требуется. Таким образом, при внесении учредителем в уставный капитал права аренды земельного участка к обществу переходят как права, так и обязанности по договору аренды на определенный срок.
В данной ситуации также возникает вопрос о государственной регистрации сделки по внесению прав аренды в уставный капитал общества. Согласно общим положениям об аренде недвижимого имущества договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 25 ЗК РФ). Договор аренды регистрируется в качестве ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Закона об ООО, если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Результаты оценки вклада в уставный капитал утверждаются решением общего собрания участников общества.

Случается, что хозяйственное общество, получившее в качестве вклада в уставный капитал право аренды, утрачивает его до истечения срока аренды (например, при досрочном расторжении договора по различным основаниям). В этой ситуации участник, внесший данное право, обязан предоставить обществу по его требованию денежную компенсацию, равную плате за пользование таким же имуществом на подобных условиях в течение оставшегося срока. Денежная компенсация должна быть предоставлена единовременно в разумный срок с момента предъявления требования, если иной порядок предоставления компенсации не установлен решением общего собрания участников общества. Такое решение принимается без учета голосов участника общества, который передал в качестве вклада в уставный капитал право пользования имуществом, прекратившееся досрочно.

Порядок формирования уставного капитала акционерного обществ. Оплата акций при их размещении. Увеличение и уменьшение уставного капитала акционерного общества. Уменьшение уставного капитала акционерного общества.

Уставный капитал определяет минимальный размер, которым должно располагать акционерное общество, чтобы гарантировать интересы его кредиторов. Минимальный уставный капитал публичного общества должен составлять сто тысяч рублей. Минимальный уставный капитал непубличного общества должен составлять десять тысяч рублей.

Порядок формирования уставного капитала устанавливается законодательно. С точки зрения времени существования акционерного общества в формировании уставного капитала условно можно выделить два этапа:

§ формирование уставного капитала при учреждении акционерного общества, когда он создается в качестве начального, и размер которого не может быть ниже установленного минимума;

§ изменения в величине уставного капитала на протяжении всего времени функционирования акционерного общества, когда он может как увеличиваться, так и уменьшаться.

Формирование уставного капитала при учреждении акционерного общества. При учреждении акционерного общества уставный капитал определяется на основании учредительного договора, а затем устава общества. Учредителями оговаривается размер уставного капитала, категории и типы акций, подлежащие размещению среди учредителей, размер и порядок их оплаты.

Акции общества, распределенные при его учреждении, должны быть полностью оплачены в течение года с момента государственной регистрации общества, если меньший срок не предусмотрен договором о создании общества.

Не менее 50 процентов акций общества, распределенных при его учреждении, должно быть оплачено в течение трех месяцев с момента государственной регистрации общества.

Акция, принадлежащая учредителю общества, не предоставляет права голоса до момента ее полной оплаты, если иное не предусмотрено уставом общества.

В случае неполной оплаты акций в течение срока, установленного абзацем первым настоящего пункта, право собственности на акции, цена размещения которых соответствует неоплаченной сумме (стоимости имущества, не переданного в оплату акций), переходит к обществу. Договором о создании общества может быть предусмотрено взыскание неустойки (штрафа, пени) за неисполнение обязанности по оплате акций.

Акции, право собственности на которые перешло к обществу, не предоставляют право голоса, не учитываются при подсчете голосов, по ним не начисляются дивиденды. В этом случае в течение одного года с момента их приобретения общество обязано принять решение об уменьшении своего уставного капитала или в целях оплаты уставного капитала на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества реализовать приобретенные акции по цене не ниже их рыночной стоимости. В случае, если рыночная стоимость акций ниже их номинальной стоимости, эти акции должны быть реализованы по цене не ниже их номинальной стоимости. В случае, если акции не будут реализованы обществом в течение одного года после их приобретения, общество обязано в разумный срок принять решение об уменьшении своего уставного капитала путем погашения таких акций. Если в предусмотренные настоящей статьей сроки общество не примет решение об уменьшении своего уставного капитала, орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, либо иные государственные органы или органы местного самоуправления, которым право на предъявление такого требования предоставлено федеральными законами, вправе предъявить в суд требование о ликвидации общества.

Уставный капитал общества может быть увеличен путем увеличения номинальной стоимости акций или размещения дополнительных акций.

2. Решение об увеличении уставного капитала общества путем увеличения номинальной стоимости акций принимается общим собранием акционеров.

Решение об увеличении уставного капитала общества путем размещения дополнительных акций принимается общим собранием акционеров или советом директоров (наблюдательным советом) общества, если в соответствии с уставом общества ему предоставлено право принимать такое решение.

Решение совета директоров (наблюдательного совета) общества об увеличении уставного капитала общества путем размещения дополнительных акций принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества.

3. Дополнительные акции могут быть размещены обществом только в пределах количества объявленных акций, установленного уставом общества.

Решение вопроса об увеличении уставного капитала общества путем размещения дополнительных акций может быть принято общим собранием акционеров одновременно с решением о внесении в устав общества положений об объявленных акциях, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для принятия такого решения, или об изменении положений об объявленных акциях.

4. Решение об увеличении уставного капитала общества путем размещения дополнительных акций должно содержать:

количество размещаемых дополнительных обыкновенных акций и привилегированных акций каждого типа в пределах количества объявленных акций этой категории (типа);

способ их размещения;

цену размещения дополнительных акций, размещаемых посредством подписки, или порядок ее определения (в том числе при осуществлении преимущественного права приобретения дополнительных акций) либо указание на то, что такие цена или порядок ее определения будут установлены советом директоров (наблюдательным советом) общества не позднее начала размещения акций;

форму оплаты дополнительных акций, размещаемых посредством подписки.

Решение об увеличении уставного капитала общества путем размещения дополнительных акций может содержать иные условия их размещения.

Цена размещения дополнительных акций или порядок ее определения устанавливается в соответствии со статьей 77 настоящего Федерального закона.

(п. 4 в ред. Федерального закона от 29.12.2012 N 282-ФЗ)

5. Увеличение уставного капитала общества путем размещения дополнительных акций может осуществляться за счет имущества общества. Увеличение уставного капитала общества путем увеличения номинальной стоимости акций осуществляется только за счет имущества общества.

Сумма, на которую увеличивается уставный капитал общества за счет имущества общества, не должна превышать разницу между стоимостью чистых активов общества и суммой уставного капитала и резервного фонда общества.

При увеличении уставного капитала общества за счет его имущества путем размещения дополнительных акций эти акции распределяются среди всех акционеров. При этом каждому акционеру распределяются акции той же категории (типа), что и акции, которые ему принадлежат, пропорционально количеству принадлежащих ему акций. Увеличение уставного капитала общества за счет его имущества путем размещения дополнительных акций, в результате которого образуются дробные акции, не допускается.

6. Увеличение уставного капитала общества, созданного в процессе приватизации, путем дополнительного выпуска акций при наличии пакета акций, предоставляющего более чем 25 процентов голосов на общем собрании акционеров и находящегося в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться только в случаях, если при таком увеличении сохраняется размер доли государства или муниципального образования и если иное не предусмотрено Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

(п. 6 в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 155-ФЗ)