Основные теоретические положения образования землепользования несельскохозяйственного назначения

Образование землепользований несельскохозяйственного назначения относится к одной из основных разновидностей межхозяйственного землеустройства и имеет свои особенности в содержании и методах.

Образование новых объектов землеустройства несельскохозяйственного назначения представляет собой постоянный процесс, происходящий в связи с развитием несельскохозяйственных отраслей народного хозяйства, перераспределением земельных участков и иных объектов недвижимого имущества между собственниками, совершением различных сделок.[8]

Земля является межотраслевым ресурсом, который необходим всем отраслям народного хозяйства для размещения и деятельности.

При распределении земли между отраслями, землепользователями должно быть обеспечено достижение наилучших народнохозяйственных результатов в организации ее использования.

Земельным законодательством РФ предусмотрено ограничение и недопущение расходования ценных земель.[2]

Сельскохозяйственные земли в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Изъятие сельскохозяйственных земель имеющий высокий балл пахотных земель, для размещения несельскохозяйственных объектов допускается только в исключительных случаях при отсутствии других вариантов их размещения. Целевое назначение земель, используемых в сельскохо­зяйственном производстве, изменяют по решению органа исполнительной власти.

Земли для несельскохозяйственных целей в нашей стране предоставляют в соответствии с земельным законодательством — Земельным Кодексом РФ, другими законами, указами и специальными постановлениями и положениями органов власти.[2]

Единственной основой для появления на территории нового земельного участка несельскохозяйственного назначения может служить только проект землеустройства, включающий определение площади, размещения, конфигурации, состава земель участка. В проектах образования несельскохозяйственного землепользования рассчитывают размеры возмещения убытков землепользователей и собственников земли, потери лесного хозяйства, площади снятия плодородного слоя почвы и рекультивации нарушаемых земель, устанавливают необходимые ограничения, обременения и сервитуты земельного участка.

При размещении земельных участков несельскохозяйственных объектов возможны следующие отрицательные последствия:

- нарушение существующих землепользований и территории сельскохозяйственных предприятий;

- нарушение транспортных и территориальных связей;

- снижение качества земель, прилегающих к размещаемому земельному участку;

- отрицательное влияние на окружающую среду объекта, распо­ложенного на участке.

Эти последствия необходимо в максимальной степени предотвратить или уменьшить.[8]

Учитывая особенности и влияние размещаемых земельных участков и самих несельскохозяйственных объектов, их землепользования должны:

- иметь минимально необходимую площадь;

-не содержать в своем составе ценных сельскохозяйственных земель;

-не нарушать существующую организацию территории сельскохозяйственных предприятий;

- не вести к ухудшению качества земель;

- не создавать неудобств, для функционирования окружающих объектов;

- не воздействовать отрицательно на окружающую территорию и среду.

Выполнение этих требований, имеющих кроме производственного также и экологическое значение, возможно только при тщательной разработке землеустроительного проекта.

Процесс образования несельскохозяйственного землепользования включает составление и обоснование проекта, утверждение проектной документации. Завершается этот процесс закреплением (отводом) границ земельного участка на местности, а также получением документов, удостоверяющих права на землю, регистрацию объектов недвижимости и сервитуты.

Задача землеустройства при образовании землепользований несельскохозяйственных объектов та же, что и в других случаях, — создание территориальных условий для нормального функционирования (деятельности) объекта и рационального использования земли.

Межхозяйственное землеустройство при образовании несельскохозяйственных землепользовании обычно имеет не только межотраслевой, но и межхозяйственный характер, так как при этом или изменяются землепользования конкретных хозяйств, или вносятся изменения в межхозяйственную организацию территории.

Проект межхозяйственного землеустройства разрабатывают землеустроительные организации до начала проектирования размещаемого промышленного или иного объекта.

Цели предоставления земельных участков для несельскохозяйственных нужд многообразны: для строительства объектов промышленности, дорог, линий связи и электропередачи, нефтегазового комплекса, карьеров для разработки полезных ископаемых, для частного предпринимательства, для размещения объектов социальной сферы и др.

По степени влияния на организацию территории, использование земли, окружающую среду выделяют следующие основные виды несельскохозяйственных землепользований.

1. Небольшие по площади участки, размещение которых не нарушает существующую организацию территории. Влияние на окружающую среду минимально и зависит от размещаемого объекта.

2. Большие по площади массивы, занимаемые крупными промышленными и другими предприятиями, размещение которых может затрагивать землепользования нескольких сельскохозяйственных и иных предприятий. Это может вызывать необходимость переселения жителей населенных пунктов, попадающих в границы предоставленного массива, перенесение построек, сооружений, дорог и др. Влияние на окружающую террито­рию может выражаться в загрязнении земель, водоемов, атмосферы, радиационной опасности, шумах и др.

3. Протяженные участки земли, занимаемые линейными сооружениями: железными и шоссейными дорогами, линиями электропередачи и связи, трубопроводами, каналами и т. п. Занимаемая ими площадь относительно невелика, но они могут серьезно нарушать целостность существующих землепользований и организацию территории, так как часто являются труднопреодолимыми преградами.

4. Значительные по площади массивы или участки, на которых размещают предприятия, ведущие добычу полезных ископаемых (железной руды, строительных материалов и др.) открытым или подземным способом. Предоставление им земельных участков связано с реорганизацией существующих землепользований, нарушением земель, загрязнением атмосферы и другими последствиями. При этом образуются глубокие карьеры, большие отвалы, провалы поверхности, нарушаются гидрологические условия, происходит иссушение земель.

5. Большие земельные массивы, занимаемые водохранилищами и сооружениями гидроэлектростанций. При этом значительные площади земли затопляются, что может потребовать реорганизации существующих хозяйств, расселения, вызвать подтопление окружающей территории и др.

Таким образом, землепользования несельскохозяйственных предприятий, организаций и учреждений разнообразны по своей площади, размещению, конфигурации, влиянию на окружающую территорию и природную среду. Это влияние нередко отрицательно и складывается, во-первых, из влияния размещаемого землепользования на окружающую территорию и, во-вторых, из влияния самого объекта на окружающую среду, что может выражаться в загрязнении земель, водоемов, воздушного бассейна, в нарушении земель, их подтоплении и т. п.

Все это надо тщательно учитывать при проектировании несельскохозяйственных землепользований.

Большие площади земель, предоставляемых для несельскохозяйственных целей, требуют соблюдения определенных землеустроительных принципов и требований, выполняя которые можно обеспечить рациональное использование земли и предотвратить негативные последствия изъятия земельных участков для несельскохозяйственных нужд.

Исходя из опыта образования землепользований несельскохозяйственного назначения и оценки влияния несельскохозяйственных объектов землеустройства на использование земель, руководствуются следующими принципами.

1. Обеспечение интересов народного хозяйства страны в целом.

2. Приоритет сельскохозяйственного использования земли.

3. Абсолютная экономия земли, минимальное расходование тер­ритории для несельскохозяйственных нужд.

4. Полный учет влияния несельскохозяйственного землепользования и размещаемого на нем объекта на территорию и окружающую природную среду.

Во всех случаях при межхозяйственном землеустройстве надо соблюдать государственные интересы, в области землепользования. Только на этой основе можно провести в жизнь антимонопольную политику, рационально распорядиться землей в интересах всех отраслей народного хозяйства, отдельных землепользователей, а также граждан, проживающих на землеустраиваемой территории.

При образовании землепользований несельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать и осуществлять принцип приоритета сельскохозяйственного землепользования. Суть этого принципа состоит в предпочтении сельскохозяйственного использования земель всем другим. Именно поэтому площадь и состояние земель, используемых сельскохозяйственными предприятиями не должны уменьшаться и ухудшаться. Экономическая основа этого принципа выражается в том, что производство продуктов питания является первым условием жизни населения и всякого производства вообще. Выражается он в строгой экономии продуктивных земель.

Для соблюдения этого принципа учитывают следующие требования:

- земли, пригодные для сельского хозяйства, предоставляют в первую очередь для сельскохозяйственных целей;

- земли худшего качества по кадастровой оценке предоставляют для несельскохозяйственных нужд;

- земельные участки предоставляются по согласованию с землепользователями;

- на ценных сельскохозяйственных землях несельскохозяйственные объекты размещают только в исключительных случаях при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

- плодородный слой почвы при предоставлении сельскохозяйственных земель для иных целей должен быть снят, сохранен и использован в последующем;

- сельскохозяйственные земли, предоставленные во временное пользование, необходимо привести в пригодное для использования состояние, т. е. рекультивировать.[2]

Таким образом, при образовании землепользований несельскохозяйственного назначения задача межхозяйственного землеустройства заключается не только в рациональном перераспределении земель между отраслями народного хозяйства и создании нормальных территориальных условий для функционирования размещаемого объекта, но и в недопущении необоснованных потерь продуктивных земель, охране земельных богатств и окружающей среды, а также в соблюдении всех правил, установленных законодательством.Проектное решение должно быть приемлемым для несельскохозяйственного землепользователя, а потери сельскохозяйственного производства — минимальными. Для защиты всех земель от нерационального использования принцип абсолютной экономии территории не только обязательный, но и один из основных.[9]

Рассмотренные принципы определяют требования и порядок, предъявляемые к образованию землепользования несельскохозяйственного назначения:

1. Предоставляемый участок размещают с учетом интересов всех отраслей, землепользований, расположенных на данной территории, при соблюдении приоритета сельскохозяйственного землепользования.

2. Предоставляемый участок размещают там, где территориальные условия позволяют выполнить специальные задачи землепользования с учетом социальных условий.

3. Площадь, конфигурация и природные условия участка должны соответствовать тем целям, для которых его предоставляют, а также параметрам производства.

4. Затраты, вложенные ранее в улучшение земель, ценные земли, сложившаяся внутрихозяйственная организация территории, целостность землепользования должны быть по возможности сохранены.

5. Должны быть обеспечены охрана природы, предотвращение загрязнения земель, водоемов, воздушного бассейна и т. п.[2]