Нормативно- правовая база деятельности управляющих компаний

Управляющая компания формируется с целью обеспечения организационной деятельности в группе многоквартирных домов по решению ТСЖ или инициативных собственников жилья, которые уведомили ТСЖ о своем намерении организовать управляющую компанию.

Сфера деятельности управляющей компании регламентируется определенными документами, которые должны соответствовать нормам ГОСТов. Необязательно организовывать новую управляющую компанию, можно присоединиться к уже существующей близлежащей УК.

Правовая деятельность управляющей компании прописана в следующих нормативных актах:

Гражданский кодекс РФ (статьи с 209 по 217, с 288 по 293, с 683 по 688).

Жилищный кодекс РФ (статьи с 154 по 157, с 161 по 165).

Постановление Правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 года «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Федеральный закон РФ № 210–ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Согласно действующему законодательству именно жильцы многоквартирного дома на общем собрании решают факт осуществления работы конкретной управляющей компанией.

Инициативной группе жильцов следует ознакомиться с учредительными документами управляющей компании, при этом устав УК должен отвечать требованиям ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Такая группа собственников планирует ход проведения собрания и самостоятельно вносит те или иные вопросы в его повестку. Жильцы должны проголосовать за управляющую компанию и подписать протокол, который будет иметь юридическую силу, для того чтобы впоследствии зарегистрировать отношения между сторонами.

В протоколе должны быть отражены[12]:

–Основные положения Устава, согласно которым будут строиться взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Устав в окончательном варианте должен быть утвержден, а в случае необходимости в него могут вноситься изменения и дополнения.

–Учредители, с которыми будет заключен договор, выступающие в роли уполномоченных лиц со стороны управляющей компании.

–Решение собрания, закрепляющее статус УК и отражающее согласие большинства собственников дома на подписание договора.

Решение принимается путем голосования в открытой или закрытой форме. Протокол должен быть составлен согласно принятому решению, на основании которого составляется договор (статья 162 ЖК РФ).

Федеральный закон № 255–ФЗ от 21.06.2014г., вступивший в силу в сентябре этого же года, внес определенные дополнения в нормы ЖК РФ, а именно ужесточил требования к управляющим компаниям, которые занимаются администрированием и обслуживанием домов многоквартирного типа. Причем упоминаемый закон внес изменения не только в ЖК РФ, но и в иные нормативно–правовые акты.

Например, с 01.01.2015 года управляющие компании могут быть привлечены к административной ответственности за правонарушения в деятельности жилищно–коммунального хозяйства. Начиная с 01.05.2015 года управляющие компании могут работать только при наличии соответствующей лицензии. Лицензирование деятельности в сфере ЖКХ не лимитируется сроком действия лицензии, но ограничивается территорией субъекта, в котором она была выдана.

Согласно требованиям лицензирующего законодательства управляющие компании должны соответствовать определенным требованиям:

– УК должна быть зарегистрирована в РФ как ИП или юридическое лицо.

– Обеспечивать необходимый штат работников (сантехников, слесарей, монтажников и др.).

– Содержать достаточное количество материально–технических ресурсов для ведения хозяйственной деятельности управляющей компании (оборудование, нежилые помещения и т.п).

– Управляющая компания не должна иметь невыполненного предписания от Госжилнадзора, а также правонарушений в течение одного года до даты сдачи документов на лицензирование.

– Отсутствие преград по раскрытию информации о предпринимательской деятельности УК.

– УК не может находиться в процессе ликвидации или быть банкротом.

К руководителю УК также предъявляются требования:

– место работы руководителя УК должно быть постоянным;

– на дату сдачи пакета документов на лицензирование отсутствие у руководителя УК судимости;

– наличие у руководителя УК квалификационного аттестата.

Получение лицензии на право управления многоквартирными домами можно осуществить при участии:

– Государственного жилищного надзора определенного субъекта РФ.

– Лицензионной комиссии определенного региона по управлению многоквартирными домами.

Заявление вместе с необходимым пакетом документов подается в Госжилнадзор, который изучает представленную документацию, а затем направляет свое заключение в лицензионную комиссию. При выдаче положительного заключения комиссия принимает решение о предоставлении УК лицензии.

Однако есть обстоятельства, при которых может быть отказано в выдаче лицензии:

– отсутствие у руководителя управляющей компании квалификационного аттестата;

– руководитель УК является дисквалифицированным лицом с внесением в соответствующий реестр;

– наличие судимости у руководителя УК.

Лицензия не будет предоставлена, если у управляющей компании есть не менее 3–х предписаний Госжилнадзора. Также лицензию не смогут получить иностранные юридические лица и компании, признанные банкротами или находящиеся в процессе ликвидации.

По статистике большинство организаций, которым отказывают в выдаче лицензии, не раскрывают информацию о себе согласно требованиям закона.

Деятельность управляющих компаний, которая ведется без соответствующей лицензии, считается незаконной, и такая организация может быть привлечена к административной ответственности. Штрафные санкции можно наложить на руководителя управляющей компании или на юридическое лицо. Постоянный контроль деятельности управляющих компаний ведется Госжилнадзором[13].

Узнать, получила ли управляющая компания лицензию, возможно при мониторинге сайта государственных услуг ГИМС ЖКХ. Чтобы найти информацию о лицензировании управляющей компании, необязательно регистрироваться на сайте. На главной странице нажмите кнопку определения вашего местонахождения, затем нажмите вкладку «реестр лицензий» и в поисковой строке вбейте наименование компании. В жилищной инспекции также есть возможность получить информацию о наличии лицензии у той или иной управляющей компании.