Проблемы формирования конкурентной среды в жилищно-коммунальной сфере

Основные причины, тормозящие процесс формирования конкурентной среды на рынке услуг жилищно-коммунальной сферы, представленные в таблице 1, можно сгруппировать по следующим направлениям: экономические; административные (организационные); институциональные; информационные; управленческие; психологические (ментальные); политико-административные.

Таблица 1. Основные причины, тормозящие процесс формирования конкурентной среды на рынке услуг жилищно-коммунальной сферы [5,с.48]

Понятно, что при таком количестве причин, тормозящих развитие конкурентной среды на рынке ЖКУ, естественным путем этот рынок возникнуть не может - требуется его организация. Другими словами, рынок ЖКУ, возникающий в процессе реструктуризации отрасли, будет иметь признаки организованной конкуренции, что важно с точки зрения определения сроков проведения реформ в ЖКХ РФ.

Детальная классификация причин, тормозящих процесс формирования конкурентной среды на рынке услуг ЖКХ, свидетельствует, что экономические (отсутствие средств, например) далеко не являются определяющими. Основные их них связаны с недостатками управления рыночными процессами, неумением приспособиться к ним, создать необходимые рыночные институты согласования интересов участников данного рынка, организовать информационную поддержку передового опыта в этой жизненно-важной сфере народного хозяйства. [0, с.76]

Можно выделить три группы условий формирования конкурентной среды. Первая группа - условия конкурентной среды, формируемые государством в лице чиновников министерств и ведомств (механизмы «послушания» и контроля). Вторая группа - условия конкурентной среды, формируемые сообща всеми конкурентами - участниками рынка (механизмы установления общих для рынка правил игры). Третья группа - условия конкурентной среды, формируемые каждым участником рынка в процессе его деловой активности (механизм конкурентной борьбы конкретного субъекта рынка).

В таблице 2 определены условия формирования конкурентной среды на рынке услуг жилищно-коммунальной сферы

Таблица 2 Условия формирования конкурентной среды на рынке услуг жилищно-коммунальной сферы [5,с.52]

В настоящее время, в современной России, само понятие рынка услуг ЖКХ сильно заужено, поскольку сами услуги в нашем понимании сводятся к отоплению, освещению, техническому обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Между тем, это далеко не так: рынок услуг ЖКХ очень сегментирован, поскольку имеет богатую внутреннюю структуру, которая постоянно расширяется. В него входят все услуги по поддержанию среды обитания населения (внутриквартальные дороги, тротуары, детские площадки, парковки, освещение дворов, содержание нежилых помещений и т.п.). Кроме того, сюда же могут быть включены услуги дополнительного характера, связанные с модернизацией и улучшением собственного жилья, которые сегодня выполняются сторонними организациями, никак не связанными с инфраструктурой ЖКХ.

Между тем, оказание подобных и многих других услуг вполне посильно предприятиям ЖКХ и, с точки зрения общественной безопасности, предпочтительнее, поскольку, во-первых, они всегда имеют разрешение на проведение такого рода работ; во-вторых, в отличие от фирм - однодневок, имеют квалифицированных специалистов и могут осуществлять контроль качества; в-третьих, располагают связями с управляющими компаниями (бывшими ДЭЗами, от которых «отпочковались» в период рыночной реструктуризации), следовательно, располагают сведениями о первостепенных, с точки зрения сохранения жилья, объектах модернизации и обновления жилого фонда и его инфраструктуры. [8, с.106]

Разумеется, как и на всяком рынке, распределение качественно произведенного товара (в нашем случае - услуги) должно сопровождаться 100% оплатой. Проведенные исследования достаточно убедительно подтверждают, что по мере роста доходов населения россияне способны оплачивать услуги ЖКХ полностью, но это, отнюдь, не означает, что цены на них должны ухудшать совокупное материальное состояние российских семей.

Мировая статистика показывает большой разброс в ценах на содерждание жилья в различных странах и величине этих затрат в общем доходе домашних хозяйств, но нигде, ни в одной стране мира, эти затраты не превышают 50%. Величина этого соотношения зависит от стоимости жилья, его качества, размеров площади на душу населения, уровня доходов населения, природно-климатических условий, стоимости энергоресурсов, уровня развития НТП, позволяющего использовать экологически чистые альтернативные источники энергии и т.п.

В рамках социальных норм, содержание жилья, а, следовательно, и оплата услуг ЖКХ должны производиться самими гражданами; все расходы сверх социальной нормы также должны оплачиваться ими самими, если уровень их дохода превышает прожиточный минимум. Здесь возможны следующие варианты.

Вариант первый. Размеры жилья многократно превышают социальные нормы на всех членов семьи, среднедушевой уровень дохода которой меньше прожиточного минимума.

В этом случае, ни о каких дотациях на жильё (отраслевых или бюджетных) речь идти не может. Жильё - это весьма дорогостоящий товар, к тому же постоянно растущий в цене. Его обмен (путем продажи с компенсацией в цене) на меньшее (в рамках социальной нормы или близко к тому) даст возможность нуждающимся не только полностью оплачивать все услуги ЖКХ, но и позитивно скажется на материальном состоянии домашних хозяйств (семей). [9, с.89-90]

Разумеется, речь идет о жилье, находящемся в частной собственности владельцев. Кроме указанных эффектов этот вариант способен очень активизировать развитие рынка вторичного жилья (прямой эффект); а так же способствует модернизации и продлению потребительских свойств вторичного жилья (скрытый эффект).

Вариант второй. Условия те же, но владельцы жилья предпочитают не продавать его, а завещать. В этом случае, расходы по содержанию жилья сверх социальной нормы должны нести будущие наследники. Ведь уже сегодня этот вариант реализуется между абсолютно чужими людьми (физическими или юридическими лицами) по договору о содержании не только жилья, но и его владельцев. Этот опыт хорошо зарекомендовал себя во многих странах, в России в том числе.

В случае, когда жилье не приватизировано и его фактическим владельцем являются местные власти, заботу о его содержании эти власти и берут на себя, используя на это бюджетные средства, сознательно устанавливая заниженную стоимость содержания такого жилья. Здесь субсидии носят не явные формы (г. Москва), поскольку дотируются не граждане, а предприятия коммунальной сферы.

Вариант третий. Размеры жилья превышают многократно социальную норму, но и среднедушевой уровень доходов многократно превышает не только прожиточный минимум, но и среднестатистический душевой доход в регионе. Именно этот контингент потребителей формирует сегодня чисто рыночный сегмент на рынке услуг ЖКХ, увеличивая потребности к качеству услуг и расширяя потребительские предпочтения.

Именно этот сегмент рынка, который не нуждается в государственном регулировании, показывает то направление, по которому в будущем будет развиваться весь рынок коммунальных услуг.

Исходя из этого, его можно отсегментировать по перечню предоставляемых услуг, взяв в качестве основных критериев обязательность, либо добровольность предоставления и получения услуг. Другими словами, речь идет о двух основных сегментах рынка ЖКХ: основные услуги (обязательные как для производителей, так и для потребителей) и дополнительные услуги (по выбору потребителей).

ТСЖ - товарищество собственников жилья; НУ - непосредственное управление; УК -управляющая компания

Рис. 1. Основные сегменты рынка жилищно-коммунальной сферы[5,с.60]

Регулированию должен быть подвержен только обязательный сегмент, где производятся основные услуги и все дотации, вся социальная поддержка населения должны касаться только этого сегмента.

Дополнительный сегмент не нуждается в государственном регулировании, эту функцию прекрасно выполнит рыночный механизм, основанный на конкуренции.

С 1 января 2007 года вступил в силу новый порядок управления многоквартирными домами и новые правила предоставления коммунальных услуг гражданам, по которым дом в том числе может быть передан в управление управляющей организации, причем только одной. Управляющая компания (далее – УК) покупает электроэнергию, газ, воду у ресуроснабжающих организаций для жителей и собирает с них все платежи за жилое помещение и коммунальные услуги. Взаимодействие управляющей компании с собственниками помещений многоквартирного дома строятся на основе договора управления. Таким образом, управляющие компании входят в социальную инфраструктуру. [8, с.90-91]

В соответствии со ст. 36. Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме (ст. 39 ЖК РФ).

Таким образом, каждый собственник помещения в многоквартирном доме имеет право и возможность участвовать в управлении своим многоквартирным домом. Поскольку собственность общая, то и решение о порядке ее использования, способе управления ею должно приниматься сообща.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны провести собрание, принять решение о выборе способа управления домом, и реализовать это решение. В случае, если это не будет сделано, орган местного самоуправления, в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (Заключение договора в обязательном порядке).

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. [0, с.96]

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не определились сами, за них это сделает город, проведя открытый конкурс по отбору управляющей организации. С организацией, победившей на конкурсе город заключит договор на управление многоквартирным домом. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Для достижения целей управления по договору управления управляющая компания:

· оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома (в т.ч. услуги по управлению домом) (далее - жилищные услуги),

· предоставляет коммунальные услуги,

· совершает иные действия, направленные на управление многоквартирным домом.

УК заключает с поставщиками и подрядчиками все необходимые договоры для исполнения своих обязательств по управлению домом от своего имени и за свой счет. При выполнении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений с привлечением различных организаций (не своими силами) УК использует договоры подряда. А при предоставлении коммунальных услуг УК заключает с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение коммунальных ресурсов, являясь при этом потребителем ресурсов. Последующая передача услуг собственникам осуществляется по договору управления. [3, с.105]

Счета за все работы и ресурсы подрядчики и поставщики должны предъявлять управляющей компании. А УК должна формировать счета-квитанции от своего имени собственникам помещений.

Экономическое стимулирование является важным фактором повышения эффективности деятельности управляющей компании.

Модель договора управления, раскрывающая основные аспекты взаимоотношений управляющей компании с собственниками помещений:

1) Предоставление ЖКУ и услуг по управлению.

2) Оплата ЖКУ и услуг по управлению.

3) Контроль качества ЖКУ и услуг по управлению.

4). Права и обязанности управляющей компании: в сфере обеспечения потребителей жилищными и коммунальными услугами; в сфере контроля качества предоставляемых ЖКУ и услуг по управлению домом.

5). Права и обязанности собственников помещений дома: в сфере оказания содействия в деятельности управляющей компании по управлению домом; в сфере потребления и оплаты ЖКУ и услуг по управлению; в сфере контроля предоставления ЖКУ и оказания услуг по управлению домом.

Под финансами управляющей компании понимается совокупность всех денежных ресурсов, находящихся в распоряжении управляющей компании, а также система их формирования, распределения и использования. Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании договора управления. По договору управления управляющая компания организует работы по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в нем, а также решению вопросов эффективного пользования указанным имуществом. Финансовый план УК включает: описание финансовой стратегии управляющей компании; прогнозируемые результаты её деятельности; финансовые цели, обоснование выбранной стратегии; объяснение того, как поставленные цели должны быть достигнуты; смета доходов и расходов, и приложения к ней (порядок формирования расходной и доходной части).