Особенности ипотечного кредитования в Республике Казахстан

В Казахстане появились позитивные предпосылки для реального развития нормативной базы по введению ипотечных кредитов и жилищных программ. Была создана Рабочая группа финансистов и банкиров, которые правительство одобрило концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан от 21.08.2000 за № 1290 [12,3] .

Как говорится в этой концепции, основными направлениями долгосрочного финансирования жилищного строительства, которые принимаются в мире, являются системы ипотечного кредитования и сбережения. Поэтому для Казахстана формирование ипотечных систем кредитования и сбережений крестьян является одним из приоритетов жилищной политики.

Внедрение такой системы строительных сбережений внесет заметный вклад в решение такой проблемы, как жилье, поскольку строительная отрасль стимулирует участие населения в финансировании жилья.

Система сбережений не требует развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения со средним уровнем дохода. Успешное выполнение этой программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень цены, создание необходимых условий, которые регулируются соответствующим законом, сделают систему привлекательной для более широких слоев населения. Государство заинтересовано в развитии системы сбережений, и участники этой системы будут пользоваться ее поддержкой.

Наряду с развитием системы сбережений одной из важнейших областей решения жилищных проблем является разработка системы ипотечного кредитования, которая создаст условия для покупки недвижимости на рынке и будет ориентирована на экономически активную часть населения. При этом ипотечные кредиты должны развиваться с учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами для решения жилищной проблемы [6,23].

Отметим, что в настоящее время разрабатываются механизмы финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широкого населения, снижения цен на жилье (за счет стоимости строительных материалов и строительных работ) и содействия развитию жилищного строительства " концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищного строительства в Республике Казахстан» [20, 14].

Открытые вопросы в утвержденной "концепции финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития ипотечной системы в Республике Казахстан" (далее-концепции) являются составной частью вышеупомянутой концепции. На основании того, что проект Закона Республики Казахстан "о сбережениях" с необходимыми обоснованиями уже представлен правительством Республики Казахстан и принят парламентом республики, основное внимание уделяется развитию системы ипотечного кредитования.

Концепция определяет основные цели и принципы развития ипотечной системы. Концепция включает подробное описание организации долгосрочной системы ипотечного кредитования, а также организационный и экономический механизм для привлечения кредитных ресурсов в эту область.

Развитие системы ипотечного кредитования происходит за счет активизации участия банков в кредитовании населения в залоге имущества. Банки могут быть рефинансированы путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными пулами.

Главная роль правительства и Национального банка Республики Казахстан в формировании ипотечной системы заключается в создании правовой базы и нормативного регулирования процесса снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан, которые подробно рассматриваются в разделе три как способы повышения эффективности ипотечных кредитов.

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала всей жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных средств на строительство государственных домов и освобождении граждан, находящихся в очереди, для улучшения жилищных условий.

В Казахстане с самого начала экономической трансформации, несмотря на свою значимость, Жилищная реформа проводилась очень медленно.

Развитие рыночных отношений в ЖКХ Казахстана началось в 1991 году после принятия законов "о поощрении и приватизации" « о собственности» Позже были введены законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, новый Гражданский кодекс. Указы Президента Республики Казахстан, которые имеют силу закона "Об ипотеке недвижимости" и «о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", положения о купонной приватизации разработаны.

Таким образом, была создана законодательная база для установления рыночных отношений в ЖКХ. При этом в условиях недостаточного высокого платежного спроса большинства населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на приобретение готового жилья, в первые годы реформ созданный рынок жилья не был обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В 1993 году сделан важный шаг в жилищной реформе, принята "государственная программа новой жилищной политики и механизмов ее реализации" [26, 35]. Она предусматривала ряд важных стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, таких как: необходимые изменения и дополнения в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищному строительству; реформа системы финансирования ЖКХ; участие в этом процессе максимального числа граждан и юридических лиц; Проведение мероприятий по расширению арендного сектора в жилищном секторе; разработка комплекса мер по снижению затрат на строительство жилья и снижению расходов на население; создание системы льгот участникам жилищного строительства и эксплуатации с целью привлечения в этот процесс максимального числа граждан и юридических лиц; проведение мероприятий по расширению арендного сектора в жилищном секторе; модернизация базы строительной отрасли; Разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в жилых районах социальной, технической и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для реализации жилищной политики государства; развитие инфраструктуры жилищно - имущественного рынка в целом.

Несмотря на то, что значительная часть стратегических задач, указанных в настоящем указе, до сих пор не реализована, данный документ указывает на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетов деятельности государства. Это соображение имеет решающее значение для анализа реальных возможностей дальнейшей реформы жилищного сектора и системы его финансирования. Кроме того, объем вводимого жилья в республике на протяжении нескольких лет составляет около 0,5 процента доступного жилищного фонда и соответствует площади ветхого и аварийного жилья. При таких темпах обновления жилищного фонда существует реальная угроза его безнадежного старения, и, учитывая, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, последствия такой политики в сфере жилищного строительства могут быть катастрофическими.

Снижение инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразилось на экономическом положении многих подрядчиков. В результате число занятых в строительном секторе продолжает снижаться. Очевидно, что в такой ситуации постоянно увеличивается. Очевидно, что в такой ситуации возрастает важность реального внедрения новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе ипотечных кредитов, поскольку это действительно может помочь остановить крах кредитования, поскольку это действительно может помочь остановить крах строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить ряд социальных проблем.

Факторы спроса и предложения, уровни и структура спроса и предложения, а также цены на жилую недвижимость имеют в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо учитывать при оценке перспектив формирования ипотечного рынка [3,6].

Эти характеристики включают:

- Уровень Спроса

- бюджетные ограничения и, в частности, семейный доход

- Коэффициент сбережений

- демографические показатели