Главная | О нас | Обратная связь Автоматизация Автостроение Антропология Археология Архитектура Астрономия Предпринимательство Биология Биотехнология Ботаника Бухгалтерский учет Генетика География Геология Государство Демография Деревообработка Журналистика и СМИ Зоология Изобретательство Иностранные языки Информатика Информационные системы Искусство История Кинематография Кораблестроение Кулинария Культура Лексикология Литература Логика Маркетинг Математика Математический анализ Материаловедение Машиностроение Медицина Менеджмент Металлургия Метрология Механика ОБЖ Охрана Труда Педагогика Политология Правоотношение Программирование Производство Промышленность Психология Радио Разное Социология Спорт Статистика Строительство Теология Технологии Туризм Усадьба Физика Физиология Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электротехника Анализ практики расчета стоимости недвижимости 2019-07-03 332 Обсуждений (0) Анализ практики расчета стоимости недвижимости 0.00 из 5.00 0 оценок Скачать документ ⇐ Предыдущая12345678Следующая ⇒   Описание и анализ объекта оценки   На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: пос. Мичуринский, Новосибирская область, ул. Барханная 5, представляет собой: 3-комнатная квартира на 5-м этаже 5 - этажного жилого дома (см. рис.4).   Рисунок 4 - Местоположение объекта оценки   Описание района окружения объекта Местоположение - г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40. Тип и качество окружающей застройки - Окружающая застройка представляет собой жилые здания. Градостроительная зона и соответствие зонированию - зона жилой застройки. Транспортная доступность - хорошая, остановка общественного транспорта "Куприна", транспорт - автобус, маршрутное такси. Благоустройство территории - в окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован. Наличие инженерных коммуникаций - здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон). Экологическое состояние - наибольшую долю в структуре отбросов загрязняющих веществ составляют вещества, связанные с процессами сжигания различных видов топлива. Таким образом, основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Новосибирске являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы). В г. Новосибирске ведется мониторинг за качеством воздуха. Хозяйственно-питьевое водоснабжение в городе Новосибирске осуществляется от муниципального водопровода с водозабором от комплекса водозаборных и очистных сооружений из Обского водохранилища. Состояние подземных вод определяется воздействием на них как природных, так и техногенных факторов. Основную роль в загрязнении подземных вод играют приемники промышленных, коммунальных отходов, жидкие отходы промышленных предприятий, не очищенные или слабоочищенные, часто сбрасываемые на поверхность земли, в малые реки и водоемы. На загрязнение подземных вод района существенное влияние оказывает загрязнение воздушных бассейнов г. Новосибирска. Система сбора твердых бытовых отходов от многоэтажных домов планово-регулярная, от частных домов - контейнерная. Социальная инфраструктура - социальная инфраструктура района развита гармонично. Вывод: Положительные характеристики местоположения - развитая инфраструктура района, делает объект оценки привлекательным для жителей города и области. Отрицательные характеристики местоположения - основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Новосибирске являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы). Таблица 4 - Описание здания и оцениваемых помещений Количественные и качественные характеристики объекта оценки   Тип здания 5-этажный панельный жилой дом   Год постройки здания 1965 г.   Год последнего кап. ремонта Нет данных   Объемно-планировочные решения В плане здание имеет прямоугольную форму   Объект оценки Квартира, назначение: жилое. Площадь: общая 57,6 кв.м. Этаж: 5   Адрес объекта оценки г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40   Имущественные права на объект оценки Общая совместная собственность   Обременения, связанные с объектом оценки Отсутствуют   Начальное функциональное назначение Жилое помещение   Информация о текущем использовании объекта оценки Жилое помещение   Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость   Близость к скоростным магистралям. Транспортная доступность В 300 метрах проходит улица Гусинобродское шоссе Транспортная доступность хорошая. Ближайшая остановка - "Куприна" Транспорт - автобус, маршрутное такси Качество обустройства двора: Подъезд к жилому дому асфальтирован Физические свойства объекта оценки Данные о физическом износе жилого дома Расчет физического износа представлен в п.5.3.1 Данные об устаревании объекта оценки Согласно данным ЕНАО (шифр ЕНАО 0,7% в год - 10100) нормативный срок службы объекта оценки 143 год. Оставшийся срок службы составляет 98 лет. Соответствие планировки квартиры поэтажному плану здания План квартиры с экспликацией составлен по состоянию на 28.01.2010 г. Данные о внешнем виде фасада дома Фасад здания находится в хорошем состоянии. Площадь квартиры общая, м2 57,6 Строительный объем квартиры, м3 (по внутреннему обмеру) 147,46 Жилая площадь квартиры, м2 43,0 Внутренняя высота помещений, м 2,56 Площадь общей комнаты, м2 18,5 Санузел Совместный Наличие лоджии/балкона Есть Общее состояние квартиры Удовлетворительное. Ремонт не производился с момента постройки дома. В квартире устроены деревянные полы. Требуется ремонт стен (демонтаж имеющейся штукатурки). Требуется замена электропроводки, сантехники. Дверные и оконные блоки - деревянные, находятся в удовлетворительном состоянии. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки: Фундамент Железобетонный Стены Бетонные панели Перегородки Бетонные панели Перекрытия Бетонные панели Кровля Мягкая, рулонная Полы Деревянные Проемы Окна - 2-створчатые, деревянные. Входная дверь - деревянная Внутренняя отделка Простая Системы инженерного обеспечения   водоснабжение Есть
канализация		Есть
электроснабжение		Есть
отопление		Есть
вентиляция		Есть

Анализ наиболее эффективного использования

Для любой недвижимости может существовать НЭИ земельного участка, как свободного (незастроенного), а также для единого объекта недвижимости. Исходя из этого, анализируется два состояния объекта:

§ сначала, анализ участка земли как незастроенного;

§ затем, анализ земли с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка, как свободного

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями:

Физически возможные варианты использования. Рельеф участка ровный, имеется возможность подключения к инженерным сетям. Физические характеристики участка не накладывают ограничения на возможные варианты его застройки.

Законодательно разрешенное использование. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Общественные юридические ограничения включают правила зонирования, строительные кодексы, законодательство в области окружающей среды и другие действующие законодательные акты. Изменение разрешенного использования земельного участка маловероятно.

Экономически целесообразные варианты использования. При анализе альтернативных вариантов использования необходимо принять во внимание рыночный спрос на каждый из вариантов. Учитывая местоположение участка - квартал жилой застройки, разрешенное использование земельного участка, современную ситуацию на рынке и конструктивные особенности оцениваемого объекта целесообразен вариант использования земли под застройку жилого характера со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (административными, торговыми).

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

В качестве возможного варианта использования земельного участка может быть принято такое его использование, при котором отдача от его эксплуатации превысит величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов.

На момент оценки объект выполняет функцию - 5-этажный жилой дом. Учитывая вышеизложенное, снос существующего объекта представляется нецелесообразным и нерациональным в силу выявленной рыночной ситуации и хорошего технического состояния объекта. Поэтому, дальнейшие рассуждения в процессе анализа наиболее эффективного использования будут производиться только для участка с имеющимися улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определения наиболее эффективного варианта использования объектов недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных четырех критериях.

Физически возможные варианты использования.

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.

По своим размерам и характеристикам объект наиболее подходит для размещения в нем жилых помещений. Приведение помещений к соответствию действующим строительным нормам и правилам не потребует никаких дополнительных затрат.

Законодательно разрешенное использование.

В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет его перепрофилировать, или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

Варианты использования, приносящие прибыль.

Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость.

Функциональное назначение оцениваемого объекта - жилой дом, в настоящий момент оцениваемые помещения используются как жилые, поэтому доходным вариантом использования будет его текущее использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность, из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Вывод:

Принимая во внимание конструктивные особенности и состояние объекта, мы считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта является его текущее использование в качестве жилых помещений.

При этом гарантированный доход может быть получен владельцем также при сдаче жилых помещений в аренду.

2019-07-03

332

Обсуждений (0)

Анализ практики расчета стоимости недвижимости 0.00 из 5.00 0 оценок

Скачать документ