Цели и принципы оценки жилой недвижимости

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценочная деятельность - это новый вид экономической деятельности для РФ, наряду с бухгалтерским учётом, аудитом, налогообложением.

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Соответственно, основные цели оценки бывают: отражение в отчётности; купля-продажа; мена; проведение конкурсов; аукционов; торгов; аренда; лизинг; залог; раздел; наследование; дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта и т.д.

Оценка стоимости - методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс его определения.

Теоретической базой процесса оценки различных объектов имущества является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта. В мировой практике участники рынка выработали унифицированный набор оценочных правил или принципов, которые объединяются в группы.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя (собственника).

1. Принцип полезности.

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Определяется величиной, сроками и характером получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.

2. Принцип замещения.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

3. Принцип ожидания.

Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.

2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями и сооружениями).

1. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

2. Принцип вклада. Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства (ресурса). Стоимость каждого компонента зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от его использования, с учётом имеющихся количественных и качественных характеристик. Стоимость вклада определяется полезностью элемента с точки зрения покупателя (т.е. рынка).

3. Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли.

4. Принцип экономического разделения и соединения прав. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

1. Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

2. Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

3. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимается количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Спрос - это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости.

4. Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

5. Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

4. Принцип (наилучшего и) наиболее эффективного использования (НЭИ).

Принцип НЭИ. Синтезом рассмотренных выше принципов является принцип (наилучшего и) наиболее эффективного использования объекта оценки (НЭИ). Под эти понимается такое использование, которое:

а) является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Анализ НЭИ включает два аспекта:

1. Анализ НЭИ земельного участка как вакантного.

2. Анализ НЭИ земельного участка с улучшениями.