Рыночная стоимость права общей долевой собственности на земельный участок

Сделки с землей регулируются Гражданским, Земельным Кодексами РФ, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей.

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка.

Оценщик имеет дело, прежде всего не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

· индивидуальное (жилищное) строительство;

· крестьянское (фермерское) хозяйство;

· личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

· приватизированные участки под предприятиями.

Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);

данные о взаимосвязи участка с окружением;

экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

· методом техники остатка для земли;

· методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

· методом сравнения продаж;

· методом разбиения;

· методом капитализации;

· методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли

При применении метода техники остатка для земли должны быть известны:

стоимость зданий и сооружений;

· чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

· коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений.

 

Y_зд = V_зд · R_зд, (19)

 

где, V_зд - текущая стоимость зданий и сооружений;

Y_зд - чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

R_зд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа "Взнос на амортизацию денежной единицы") или рассчитать по формуле:

 

R_зд = R_возм + R_зем, (20)

 

где, R_возм - коэффициент возврата (возмещения) капитала;

R_зем - коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается или по безрисковой ставке ЦБ.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

 

Y_зем =Y - Y_зд, (21)

 

где, Y_зем - чистый операционный доход, относимый к земле;

Y - общий чистый операционный доход;

Y_зд - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.

 

V_зем = Y_зем / R_зем, (22)

 

где, Vзем - остаточная стоимость земли;

Yзем - остаточный чистый операционный доход от земли;

Rзем - коэффициент капитализации для земли.

Оценщиком под рыночной стоимостью земельного участка при оценке квартиры понимается оценка местоположения.

Стоимость сдачи оцениваемую трехкомнатную квартиру в аренду в г. Новосибирске ул. Урицкого на момент оценки (с учетом технического состояния) составляет порядка 16 000 руб. в месяц (данные риэлтерских фирм).

1. Расчет чистого операционного дохода относимого к зданиям, сооружениям и земле

 

ЧОД = ПВД - Н - ЭР, (23)

 

где, ЧОД - чистый операционный доход;

ПВД - потенциальный валовой доход;

Н - недозагрузка;

ЭР - эксплуатационные расходы.

Таблица 8 - Расчет ЧОД.

Показатели	Ед. изм.	Кол-во
Арендная плата	руб./мес.	16000
Кол-во платежных периодов	мес.	12
Потенциальный валовой доход (ПВД)	руб./год	192 000
Недозагрузка	%	35
Эксплуатационные расходы (ЭР)	руб./год	19 200
Чистый операционный доход (ЧОД), приходящийся на земельные участки, здания и сооружения	руб./год	105 600

 

2. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на здания и сооружения

 

Y_зд = V_зд х R_зд

Таблица 9 - Расчет ЧОД, приходящегося на здания и сооружения.

ЧОД на здания и сооружения, рублей	Yзд.	44 722
Текущая стоимость зданий и сооружений, рублей	Vзд.	688 026
Коэф. капитализации для зданий и сооружений*	Rзд.	0,065

 

*Коэффициент капитализации для зданий и сооружений получен методом прямой капитализации (ЧОД/Рын.ст-ть)

Таблица 10 - Расчет коэффициента капитализации.

Наименование	ПВД (аренда в год), рублей	Затраты на содержание, рублей	Недозагрузка, рублей	Рын. стоимость, рублей	ЧОД, рублей	Расчет
г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина	168000	16800	25200	1 850 000	126000	0,068
г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина	180000	18000	27000	2 100 000	135000	0,064
г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина	180000	18000	27000	2 100 000	135000	0,064
Коэффициент капитализации						0,065

Таким образом, ставка капитализации для зданий и сооружений равна 6,5 %. Чтобы получить ставку капитализации для земли рассчитали ставку возмещения капитала.

Нормативный срок жизни объекта - 143 года (шифр ЕНАО 0,7% в год - 10100). Оставшийся срок жизни объекта 98 лет. Тогда ставка возмещения капитала в конце года составит:

 

С_SFF=1/ (98 - 1) = 0,010= 1,0%

Rзем. (коэффициент капитализации для земли) = 6,5% - 1,0% = 5,5%.

 

3. Расчет остатка чистого операционного дохода, относимого к земле

 

V_зем = Y_зем/R_зем

Таблица 11 - Расчет ЧОД, относимого к земле.

Общий чистый операционный доход	Y	105 600
Чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям	Yзд.	44 722
Остаточная стоимость земли	Vзем.	1 106 873
Остаточный чистый операционный доход от земли	Yзем.	60 878
Коэффициент капитализации для земли	Rзем.	0,055

 

Таким образом, рыночная стоимость местоположения составит: 1 106 873 рубля.