Технико-экономические показатели строительства жилого дома в г. Волгограде

 

Заказчиком проекта получено разрешение на строительство выданное Администрацией г. Волгограда. Все необходимые мероприятия по согласованию разрешительной документации проведены.

Заказчиком заключен договор аренды земли на земельный участок площадью — 4 816 кв.м., сроком на три года, зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой по Волгоградской области

Укрупненная смета строительства составляет — 180 100 тыс. руб., на сентябрь 2009 г. осуществлено затрат на сумму — 7 000 тыс. руб.

 

Таблица 3.1

Предполагаемые площади квартир, кв.м

№ п/п	Наименование секции/квартира	Кол-во	ИТОГО
			Жилая площадь	Общая площадь
1	1комнатная	52	859,50	2 279,00
а		9	171,000	443,60
б		9	166,50	421,20
в		34	522,00	1 414,20
2	2 комнатная	27	852,14	1 786,70
а		2	69,04	131,00
о		7	217,00	489,50
в		9	302,40	588,40
г		9	263,70	577,80
3	З комнатная	16	840,30	1 417,40
а		9	502,20	807,30
б		7	338,10	610,10
4	офисы		742,20	1 260,40
5	магазин		593,00	759,60
10	ИТОГО	95	3 887,14	7 503,10

Площадь участка — 0,4816 га, площадь застройки - 1 402,00 кв.м, договор аренды земли № 7268 от 28.02.2009.

 

Таблица 3.2

Основные технологические параметры объекта

Наименование		Единица измерения	Всего по объекту
1	2	3	4
1	Площадь отводимого земельного участка (до красной линии)	м2	4 816,00
2	Площадь застройки здания	м2	1 402,00
1	2		3	4
3	Количество этажей		шт.	10
4	Строительный объём здания, в т.ч.:		мЗ	38 560,00
	• подземная часть		мЗ	4 122,20
	• надземная часть		мЗ	34 437,80
5	Суммарная поэтапная площадь объекта в габаритах наружных стен здания, в т.ч.:		м2	8 515,00
6	Количество машино-мест в автостоянке		м/.м	25

 

Таблица 3.4

Укрупненный сметный расчёт строительства жилого дома

№ п/п	Наименование работ и затрат	Общая стоимость с НДС (тыс.руб)	Выполнено работ (тыс. р)	Необходимо вложить (тыс.руб)
1	2	3	4	5
1	Проектные работы и тех. условия	4 500	4 500	0
2	Организация стройплощадки и временные сети	2 500	1 500	1 000
3	Земляные работы	1 500		1 500
4	Устройство монолитной плиты	12 000		12 000
5	СМР ниже отметки «0»	15 000		15 000
6	СМР выше отметки «0»	96 800		96 800
1	2	3	4	5
7	Отопление, вентиляция	6 000		6 000
8	Водопровод	4 000		4 000
9	Канализация	2 000		2 000
10	Водосток	500		500
11	Электроснабжение	7 000		7 000
12	Внутренние инженерные сети и ОПС	4 000		4 000
13	Лифты и диспетчеризация	3 000		3 000
14	Благоустройство	5 200		5 200
15	Внутриплощадочные и внутриквартальные сети	4 100		4 100
16	Внеплощлощадочные сети	12 000	1 000	11 000
17	Итого	180 100	7 000	173 100

 

Рисунок 3.1. Основные принципы взаимоотношений инициатора проекта и участников проекта

 

1.  Взаимоотношения заказчика с банком-кредитором:

- Между Банком-кредитором и ООО «Дедал-Сервис» заключается договор кредитной линии, финансирование в размере — 60 000 тыс. руб.;

- Выплата основного долга и процентов по кредиту.

2.  Взаимоотношения с лицами приобретающие готовое жильё:

-     Продажа квартир и офисно-торговых площадей в конце строительства жилого дома.

-    Взаимоотношения регулируются договорами купли-продажи квартир и коммерческих площадей.

3.  Взаимоотношения с лицами участвующими в долевом участии:

-     Планируется получение средств дольщиков.

 

3.4 Расчёт финансово-экономических показателей проекта и прогноз результатов

 

В рамках реализации данного инвестиционного проекта предполагается выполнение следующих основных этапов представленных в Таблице 3.4

 

Таблица 3.4

График реализации проекта

 

Наименование	4 кв. 2009	1 кв. 2010	2 кв. 2010	3 кв. 2010	4 кв. 2010	1 кв. 2011	2 кв. 2011	3 кв. 2011	4 кв. 2011
	1	2	3	4	5	6	7	8	9
Строительно-монтажные работы	X	X	X	X	X	X	X	X
Продажа квартир и офиса в т.ч.:			X				X	X	X
Лицам, участвующим в долевом строительстве			X
Лицам, приобретающим готовое жильё							X	X	X

Основные параметры расчета финансово-экономических показателей проекта представлены в Таблице 3.5

 

Таблица 3.5

Основные параметры расчетов

Длительность интервала планирования	30 дней.
Срок жизни проекта	28 мес.
Дата начала проекта	октябрь 2009 г.
Валюта расчетов	руб.
Валюта итогов	руб.
Амортизация	линейный метод
Метод учета запасов	Бухгалтерский (метод фактической себестоимости)

 

Длительность интервала планированиявыбрана равной 30 дням (один месяц) с целью наглядности рассмотрения финансовых результатов в динамике.

В мировой практике расчета показателей эффективности проекта срок жизни проектавыбирается равным сроку кредита, который предполагается привлечь. В данном случае срок жизни проекта принят равным 28 месяцам с целью получения положительных интегральных показателей проекта и исходя из следующих условий:

■ Инвестиционная фаза проекта (до сдачи возводимых зданий в эксплуатацию) составляет 2 года.

■ Проектом предусмотрено привлечение инвестиционного кредита с минимальным сроком окончательного возврата не более 2 лет.

■ Дисконтированный срок окупаемости проекта (при ставке дисконтирования равной 14 %) составляет 2,20 лет.

Стартовые цены установлены по данным, полученным по результатам ценового анализа рынка жилой недвижимости (Таблица 3.6.). Реализация площадей, предусмотренных проектом, предполагается после завершения строительства.

 

Таблица 3.6

Цена реализация жилья

№ п/п		Наименование	Площадь, КВ.М.	Стоим. КВ.М. дольщика тыс.руб	Стоим. КВ.М. продажи тыс.руб	Средняя стоимость кв.м. тыс.руб.	итого тыс.руб
1		2	3	4	5	6	7
		Общая площадь	7 503,10
1		- лицам участвующим, в долевом строительстве	2 742			25	68 539
1.1.		1 секция (квартиры)	1 380	25		25	34 493
1.2.		2 секция (квартиры)	1 362	25		25	34 046
2		- реализация	4 762			32	154 033
2.1.	1 секция (квартиры)		1 380		35	35	48 290
1	2		3	4	5	6	7
2.2.	2 секция (квартиры)		1 362		35	35	47 665
2.3.	1 секция (офисы)		519		28	28	14 526
2.4.	1-2 секции (магазин)		760		30	30	22 788
2.5.	цоколь (офисы)		742		28	28	20 765
3	ИТОГО		7 503,10			30	222 572

 

Общая стоимость проекта составляет 180 100 тыс. руб., в т.ч.

капитальные вложения с НДС' — 180 100 тыс. руб.

■ вложены — 7 000 тыс. руб.

■ необходимо вложить - 173 100 тыс. руб. (инвестиционный план представлен ниже)

 

Таблица 3.7

Инвестиционный план проекта

№ п/п	Дата финансирования	Сумма тыс. руб
1	окт.09	10 000
2	ноя.09	10 000
3	дек.09	10 000
4	янв.10	10 000
5	фев.10	10 000
6	мар.10	10 000
7	апр.10	6 250
8	май. 10	6 250
9	игон. 10	6 250
10	июл.10	6 250
11	авг.10	6 250
12	сен.10	6 250
13	окт.10	6 250
14	ноя.10	6 250
15	дек.10	6 250
16	янв.11	6 250
17	фев.11	6 250
18	мар.11	6 250
19	апр.11	6 250
20	май.11	6 250
21	июн.11	6 250
22	июл.11	6 250
23	авг.11	6 250
24	сен.11	6 850
ИТОГО		173100

 

Финансирование рассматриваемого инвестиционного проекта планируется осуществить за счет собственных и заемных средств. Структура источников финансирования представлена в Таблице 3.8

Таблица 3.8

Источники финансирования, тыс. руб.

№ п/п	Наименование источников	2009	2010				2011			Итого Т.руб
		4 кв.	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	1 кв.	2 кв.	3 кв.
1	Собственные средства						14 854	14 854	14 854	44 561
2	Заемные источники (кредит)	30000	30000							60 000
3	Средства дольщиков			68539						68 539
4	Итого	30000	30000	68539			14 854	14 854	14 854	173 100

Собственные средства

Участие инициатора проекта в финансировании проектных затрат составит — 51 561 тыс. руб., в том числе:

- вложенные ср-ва — 7 000 тыс. руб.;

- необходимо вложить за период 1 кв. 2009 г. — 3 кв. 2009 г. — 44 561 тыс. руб.

Заемные средства

В рамках проекта планируется привлечение заемных средств общей суммой 60 000 тыс. руб. Заемные средства будут направлены на финансирование инвестиционных затрат, связанных со строительством жилого дома.

В Таблице № 3.9. приведены условия кредитной линии, и в Таблице № 3.10. график привлечения-погашения кредита и обслуживания по нему.

 

Таблица 3.9

Кредитная линия

Лимит кредитной линии в руб.	60 0000
Дата открытия кредитной линии	октябрь 2009 г.
Срок кредитной линии	до 2 лет
Процентная ставка	15%
График выплаты процентов	Ежемесячно
График погашения основного долга	Ежемесячно, с апреля 2010 г., нарастающими платежами
Льготный период по выплатам процентов	нет

 

Таблица 3.10

График привлечения – погашения кредитной линии и % по ней

№ п/п	месяц	Получение к/л тыс.руб	Выплата % тыс.руб	Погашение к/л тыс.руб
1	окт.09	10 000
2	ноя.09	10 000	125
3	дек.09	10 000	250
4	янв.10	10 000	375
5	фев.10	10 000	500
6	мар.10	10 000	625
7	апр.10		750	1 500
8	май.10		731	1 500
9	июн.10		712	1 500
10	июл.10		693	1 500
11	авг.10		675	1 500
12	сен.10		656	1 500
13	окт.10		637	3 000
14	ноя.10		600	3 000
15	дек.10		562	3 000
16	янв.11		525	3 000
17	фев.11		487	3 000
18	мар.11		450	4 500
19	апр.11		393	4 500
20	май.11		337	4 500
21	июн.11		281	4 500
22	июл.11		225	6 000
23	авг.11		150	6 000
24	сен.11		75	6 000
ИТОГО		60 000	8 655	60 000

 

Финансовый расчет проекта выполнен с применением таблиц.

Расчет выполнен в одно-валютном режиме. Расчет производится по интервалам планирования (с точностью до интервала планирования). Длительность интервала планирования неизменна па протяжении всего срока жизни проекта.

Анализ каждого из приведенных интегральных показателей эффективности позволяет сформировать адекватную оценку эффективности и инвестиционной привлекательности проекта.

 

Таблица 3.11

Основные показатели эффективности проекта

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА	ЗНАЧЕНИЕ
Срок расчета показателей проекта, лет	2,5
Ставка дисконтирования, %	14
Чистая приведенная стоимость проекта (NPV), тыс. руб.	28 469
Внутренняя норма доходности (IRR), %	54
Простой срок окупаемости (РВ), лет	2,1
Дисконтированный срок окупаемости (DРВ), лет	2,2
Индекс рентабельности, (РI), %	129

 

Период расчета показателей составляет 24 месяца т.е. 2,5 года, исходя из того, что срок инвестиционного кредитования в рамках проекта предполагает максимальный срок возврата 2 года.

В целом, при ставке дисконтирования 14 % чистый приведенный доход проекта составляет 28 469 тыс. руб.

Выводы по главе:

Результаты расчетов финансового плана показывают достаточную эффективность проекта и привлекательность для вложения финансовых средств инвесторов.

Совокупные результаты анализа (экономическая эффективность и маркетинговая целесообразность) показывают, что создание жилого комплекса является инвестиционно - привлекательным.

Организация финансирования объекта предполагает:

- работу опытного подрядчика с широкой референцией с целью устранения производственно-технологических рисков (риск задержки в строительстве объекта, риск удорожания строительства), имеющего опыт в строительстве таких объектов;

- привлечение лиц участвующих в долевом строительстве;

-привлечение риэлторских фирм, которые смогут гарантировать достижения планируемых объёмов сбыта, следовательно, выход на проектный результат.

Создание данного жилого комплекса удовлетворит потребность жителей города Волгограда в качественных площадях.