Организация подрядных отношений в строительстве

Строительная отрасль экономики Российской Федерации развивается интенсивно, наблюдается высокая инвестиционная активность в области строительства не только в сфере коммерческой и жилой недвижимости, но и в таких областях, как дорожное и промышленное строительство.

Строительство в отличие от других отраслей материального производства осуществляется строительной организацией (подрядчиком) на договорных условиях по заказу предприятия-застройщика или другого инвестора (финансирующего строительство) - на основе договора строительного подряда. Подрядчик в свою очередь по согласованию с заказчиком может привлекать для выполнения работ другие организации - субподрядчиков, заключив с ними договора субподряда, тогда подрядчик выступает перед заказчиком в качестве генерального подрядчика, а перед субподрядчиком - в качестве заказчика, и, действуя от имени заказчика, приобретает статус посредника. В документах, составляющих нормативно-правовую базу строительного рынка, регламентированы основные аспекты взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком, такие, как определение цены строительных работ, продукции и услуг, порядок расчетов, взаимная ответственность и сроки выполнения работ. При производстве строительной продукции по заказу основным документом становится договор подряда. В ГК РФ приведены основные требования к договорам строительного подряда, а также к договорам подряда на выполнение проектных и изыскательных работ.

Важнейшей составляющей инвестиционного строительного процесса является взаимная имущественная ответственность сторон на всех этапах инвестиционного цикла. Например, генеральный подрядчик, подписавший с заказчиком протокол о намерениях, но отказавшийся от заключения договора строительного подряда, обязан возместить убытки заказчику. Убытки возмещает также и сторона, расторгнувшая договор строительного подряда, в том числе по причине банкротства. Возможные риски (риск случайной гибели или случайного повреждения объекта) до приемки объекта ложатся на подрядчика. Договором подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежат риски, застраховать соответствующие риски. При этом страховка не освобождает соответствующую сторону (страхователя) от обязанности принять все необходимые меры по предотвращению наступления страхового случая (в соответствии со страховым договором).

Важным компонентом инвестиционного строительного процесса является система гарантий и поручительств - заказчик строительства должен иметь гаранта, который способен произвести расчеты с подрядчиком в случае финансовых затруднений заказчика. В свою очередь, возможность банкротства подрядчика и невыполнения им обязательств по договору обязывает его иметь поручителя, принимающего на себя ответственность за обязательства генерального подрядчика.

Оценка инвестиционной привлекательности объектов строительства и действующий порядок оплаты строительных работ в существенной мере зависит от особенностей ценообразования в строительной отрасли. Ценообразование в строительстве основывается на определении сметной стоимости. Затраты на строительные (строительно-монтажные) работы состоят из прямых и накладных расходов. Размер данных затрат определяется путем составления сводной сметы - основного документа, определяющего полную сметную стоимость строительства объекта и являющегося основанием для финансирования строительства и осуществления расчетов с заказчиком. Наряду с прямыми затратами и накладными расходами сметная стоимость в качестве необходимого компонента включает плановую прибыль.

Подрядчик строительства обязан осуществлять строительство в соответствии со сметой, определяющей цену предстоящих и производимых работ, а также в соответствии с технической документацией,определяющей содержание, объем и последовательность строительных работ.

Для эффективного использования гибкой системы ценообразования в строительстве целесообразно применять договоры различных видов между заказчиком и подрядчиком. Существуют договоры следующих видов:

1) договор по фактической стоимости, в рамках которого цена объекта заранее оговаривается на основе сметы, а все оправданные расходы сверх сметы возмещаются по факту; кроме того, заказчик обязуется выплатить подрядчику гарантированную сумму прибыли. Коммерческий риск заказчика при этом достаточно высок;

2) договор на основе максимальной гарантированной цены, в этом случае цена определяется исходя из затрат по смете или оправданной суммы расходов сверх сметы, но не более заранее установленного предела; при этом ход работ контролируется заказчиком, и оплачиваются лишь оправданные расходы сверх сметы до максимальной их суммы, оговоренной в договоре;

3) договор на основе твердой цены, при котором цена остается неизменной до конца строительства, данный договор используется при строительстве небольших типовых объектов, с небольшим сроком строительства.

Риски, связанные с возникновением необходимости проведения дополнительных работ (такая необходимость в строительстве возникает достаточно часто) могут быть частично минимизированы за счет выполнения соответствующих требований законодательства, обеими сторонам договора строительного подряда. При возникновении такой необходимости в ходе строительства, данные дополнительные работы должны производиться по согласованию сторон. Если же этого не происходит, то заказчик освобождается от возмещения убытков, если докажет отсутствие необходимости проведения дополнительных работ.

Подрядчик, в свою очередь, несет ответственность перед заказчиком как за допущенные отступления от требований технической документации, так и за то, что не достигнуты показатели, предусмотренных технической документацией при строительстве объекта. В целом подрядчик гарантирует соблюдение и достижение указанных в технической документации параметров объекта строительства при его возведении, а также гарантирует возможность эксплуатации в соответствии с договором подряда на протяжении гарантийного срока, продолжительность которого по существующим нормам не превышает пяти лет.

Выводы

Капитальное строительство - деятельность, направленная на создание основных фондов и их реконструкцию, а также на техническое перевооружение действующих основных фондов. Капитальное строительство как процесс включает проведение проектно-изыскательских и научно-исследовательских, строительных и монтажных работ, производство строительных материалов и оказание транспортных услуг.

В сфере капитального строительства в качестве основных участников инвестиционного процесса обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями называются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик. Каждый проект, связанный с капитальным строительством, перед своей реализацией проходит предварительную экспертную проверку. Прежде всего, проект оценивается в плане его выполнимости как в техническом, так и в экономическом аспекте. Техническая выполнимостьпроекта связана с наличием или возможностью обеспечения проекта строительными и сопутствующими материалами, машинами и оборудованием; с наличием в зоне строительства (реализации проекта) необходимой инфраструктуры (дороги, линии связи, энергоснабжение и т.д.)

Экономическая выполнимость проекта связана с наличием развитого рынка рабочей силы, рынков сырья и необходимых материалов; с инвестиционными возможностями (использование собственного капитала, кредиты банков, привлечение других средств); с квалификационными требованиями к основному и обслуживающему персоналу, к управленческому аппарату.