Выявление и устранение причин, вызывающих неисправности технического состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий

 Оценка физического износа отдельных участков конструктивного элемента

 

Физический износ–величина,характеризующая степень ухудшения техни-ческих и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания на опре-деленный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости кон-струкции здания.

 

Процент износа зданий определяют по срокам службы зданий или фактиче-скому состоянию конструкций: фундаменту, стенам, перегородкам, перекрытиям, крышам, кровле, полам, оконным и дверным проемам, отделке и систем инженерно-го оборудования.

 

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, при-веденными в таблицах ВСН 53-86р (приложение В).

 

Выбор значения из интервала показателей физического износа следует прово-дить в соответствии со следующими правилами:

 

- если конструкция, элемент, система или участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ сле-дует принимать равным верхней границе интервала;

 

- если в конструкции, элементе, системе или участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала;

 

- если в конструкции, элементе, системе или участке выявлено несколько при-знаков износа, то физический износ конструкции элемента, системы или их участков следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или характера имеющихся повреждений;

 

- численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем – до 10 %, для конструкций, элементов и систем – до 5 %, для здания в целом – до 1 %.

П р и м е р 7 - При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявле-ны следующие признаки износа:

1-й участок – искривление линии цоколя, щели между щитами, гниль в от-дельных местах, перекос щитов местами. Повреждения на площади около 30 %;

2-й участок – заметное искривление цоколя, гнили и других повреждений нет; 3-й участок – щели между щитами, повреждение древесины гнилью на площа-

ди до 30 %.

При оценке физического износа в соответствии с п. 1.2, ВСН 53-86р и таблице

6 принимаем:

1-й участок – 40 % (наличие всех признаков, приведенных в таблице 6 для ин-тервала 31-40 %);

2-й участок – 31 % (наличие одного из приведенных в таблице 6 признаков для того же интервала), округляем до 30 %;

3-й участок – 35 % (наличие двух признаков, приведенных в таблице 6 для то-го же интервала).

П р и м е р 8 - При обследовании полов из керамической плитки выявленоотсутствие отдельных плиток и местами их отставание на площади 43 % от всей ос-мотренной площади пола.

По таблице 49 ВСН 53-86р определяем, что значение физического износа по-ла находится в интервале 21-40 %, с распространением повреждений на площади от

20 % до 50 %.

Для оценки физического износа осмотренного участка производим интерпо-ляцию значений. Размер интервала значений физического износа 21- 40 % составля-ет 20 %. Размер интервала 20-50 % площади повреждения, характерной для данного интервала значений физического износа составляет 31 %. Изменение физического

20

износа с увеличением площади повреждения на 1 % составит ₃₀ %.

 

Физический износ участка, имеющего повреждения на площади 43 % опреде-

 

ляем путем интерполяции: 21 + ₃₀²⁰ ×23 = 35,8% .

 

Округляя значение, получим физический износ участка пола 35 %.

 

31

Оценка физического износа конструктивного элемента с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояния

 

Физический износ конструкции, элементов или систем Ф _к, % имеющих раз-личную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

 

n
Фк = åФ i	Р i	,	(7.1)
	Р
i=1k

 

где           Ф _i-физический износ участка конструкции,элемента или системы,определен-ный по таблицам ВСН53-86(р);

 

Р _i -размеры поврежденного участка,м²или м; Р _к -размеры всей конструкции,м²или м;

п - число поврежденных участков

П р и м е р 9 - Требуется определить физический износ полов в здании,имеющем три типа полов: паркетные – в жилых комнатах и коридорах; дощатые – в кухнях и метлахские плитки – в санузлах. Износ всех типов полов неодинаков в раз-личных группах квартир. Удельный вес участков с полами каждого типа определяем по проекту или по замерам на объекте. Заполняем таблицу.

Таблица 7.1 Результаты определения физического износа

 

	Удельный вес	Физический	Определение	Доля физического
Наименование	участка к общему	износ участков	средневзвешенного	износа участка в
участков	объему элемента,	элементов,	значения физического	общем, физическом
	% Р i /Р к	% Ф i	износа участка, %	износе элемента, %
Паркетные полы			(25/100)´30
в спальнях	25	30		7,5
в общих
комнатах			(12/100)´50
1-й участок	12	50		6
2-й участок	28	40	(28/100)´40	11,2
в коридорах	10	60	(10/100)´60	6
И т о г о	75			30,7
Дощатые полы			(10/100)´50
1-й участок	10	50		5
2-й участок	5	40	(5/100)´40	2
И т о г о	15			7
Полы из метлах-
ской плитки			(6/100)´30
1-й участок	6	30		1,8
2-й участок	4	50	(4/100)´50	2
И т о г о	10			3,8

 

Всего полы – 100. Ф _К = 41,5. Округляя, получим физический износ полов - 40 %.

 

32

Оценка физического износа здания в целом в зависимости от физического износа отдельных элементов

 

 

Физический износ всего здания в зависимости от физического износа отдель-ных элементов следует определять по формуле

 

n
Фз = åФкi I i /100 ,	(7.2)

i=1

 

где Ф _з-физический износ здания, %,

 

Ф _ki-физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %,

 

I _i -коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдель-ной конструкции, элемент или системы в общей восстановительной стоимости зда-ния, %.

 

П р и м е р 10 - При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого зда-ния проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и полу-чены данные по оценке физического износа газового оборудования, который прово-дился специализированной организацией.

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования при-няты в соответствии со сборником № 28 "Укрупненные показатели восстановитель-ной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-

 

бытового назначения для переоценки основных фондов". М., 1970.

 

По таблице рекомендуемого приложения 2 определяем удельные веса по вос-становительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сборнике № 28.

 

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определе-ния их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в таблицу 9.1.

 

33

Таблица 7.2 - Результаты оценки физического износа здания в целом

 

	Удельные	Удельные		Физический
		веса каж-		износ элементов
	веса укруп-
		дого эле-	Расчетный	здания, %
	ненных
		мента по	удельный
Наименование	конструк-			по	средне-
		таблице	вес эле-
элементов здания	тивных			резуль-	взвешенное
		прил. 2 на-	мента,
	элементов			татам	значение
		стоящего	l i×100, %
	по сб.			оценки	физического
		сборника,
	№ 28, %			ФК	износа
		%
1. Фундаменты	4	–	4	10	0,4
2. Стены	43	86	37	15	5,55
3. Перегородки		14	6	20	1,2
4. Перекрытия	11	–	11	10	1,1
5. Крыша	7	40	2,80	35	9,8
6. Кровля		60	4,20	40	1,68
7. Полы	11	–	11	30	3,3
8. Окна	6	56	3,36	15	0,50
9. Двери		44	2,64	20	0,53
10. Отделочные	5	–	5	50	2,5
покрытия
11. Внутренние	10
сантехнические и
электротехнические
устройства
В том числе:
отопление	1,7		1,7	40	0,68
холодное	0,4		0,4	25	0,1
водоснабжение
горячее	0,5	–	0,5	40	0,2
водоснабжение
канализация	3,6	–	3,6	30	1,08
газоснабжение	1,1	–	1,1	15	0,17
электроснабжение	2,7	–	2,7	15	0,4
12. Прочие	3
лестницы	–	31	0,93	20	1,86
балконы	–	24	0,72	20	0,14
остальное	–	45	1,35	–	–
	100		100		Фз = 31,19

 

Полученный результат округляем до 1 %, физический износ здания – 31 %.

 

 

34

Оценка физического износа здания сопоставлением фактического срока службы с расчетным

 

 

Для приблизительной оценки износа пользуются сопоставлением фактиче-ского срока службы здания с расчетным сроком

 

I i =	t	100 ,	(7.3)
	T
гдеI i -износ конструктивного элемента,установленный			расчетным путем, %

 

Т - нормативный срок службы (если конструктивный элемент во время капи-тального ремонта заменен, то срок службы принимается с момента его замены), лет

 

t - фактический срок службы, лет.

 

П р и м е р 11 - Пятиэтажный крупнопанельный90-квартирный жилой дом.

 

Год строительства – 1975. Определить физический износ здания.

 

Фактический срок службы здания на момент определения физического износа составил:

 

t = 2014 -1975 = 39лет

 

Нормативный срок службы здания – 125 лет Физический износ здания составит:

 

I _i = _T ^t 100=₁₂₅³⁹100=31,3»31%

 

 

Оценка физического износа по методу сопоставления фактических и норма-тивных сроков службы представляет собой линейную зависимость износа от сроков службы, что не соответствует действительной закономерности физических про-цессов, сопровождающих физический износ элементов зданий. Для объективной оценки физического износа необходимо проводить инженерное обследование.