Оценка земельного участка
Содержание
1. Исходные данные 2 2. Оценка земельного участка 5 3. Оценка объекта затратным методом_ 5 4. Оценка объекта по методу сравнения продаж_ 9 5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов 11 6. Согласование результатов оценки_ 13
Исходные данные Тип оцениваемого объекта недвижимости Здание офисного типа Адрес Город N, улица Цветочная, дом 5 Правовой режим объекта Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (49 лет) аренды земли. Собственники недвижимости Здание: ООО «Бизнес-сервис». Земля: государство. Местоположение объекта Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1028 кв. м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города N. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв. м. Описание здания Здание представляет собой 5‑ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты. В здании имеется необходимое количество телефонных линий на каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад. Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет. Строительный объем здания 10028 куб. м. Полезная (арендная) площадь – 2828 кв. м. Полезная (арендная) площадь подвала – 128 кв. м. Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 900 руб. за 1 куб. м. Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1,05. Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания. Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0, 1% от полной восстановительной стоимости здания. Существующее использование здания Здание сдается в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 300 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 100 руб. в месяц. Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 20 000 руб. в месяц. Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 1200 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ – 6 месяцев (в этот период здание закрывается на ремонт). После ремонта помещения можно сдавать в аренду. Типичный период коммерческого использования здания по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей; во второй – 85%; в третий – 90%; в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%. Расходы по эксплуатации всего здания включают: • заработную плату персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) в размере 40 000 руб. в месяц; • начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от ФОТ; • оплату коммунальных услуг – 50 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади здания; • прочие расходы в размере 30 руб. в месяц в расчете на 1 кв, м полезной площади здания; • налог на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания; • амортизационные отчисления на восстановление здания – 1% от пол ной восстановительной стоимости здания. Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе: • арендная плата на 8%; • чистый доход от кафе – на 2%; • заработная плата персонала – на 5%; • коммунальные услуги и прочие расходы – на 3%. Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года коммерческого использования здания; 25% – для второго года; 27% – для третьего года; 29% для четвертого и 30% – для пятого года. Характеристики сопоставимых с оцениваемым объектов Для расчета стоимости объекта по методу сравнения продаж выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта – А, Б, В и Г. Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г проданы 1 месяц назад. Объект А расположен в, центре города, объекты Б, В, и Г – на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта, состояние объектов А и Г лучше. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и доходы от их использования приведены в таблице 1.
Таблица 1. Данные по сопоставимым объектам
Оценка земельного участка
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
где: VL – стоимость земельного участка, тыс. руб.; ТL – ставка земельного налога, руб.; SL – площадь земельного участка, кв. м. VL=95*0.070*1028=6836.20 тыс. руб.
Популярное: Почему двоичная система счисления так распространена?: Каждая цифра должна быть как-то представлена на физическом носителе... Как распознать напряжение: Говоря о мышечном напряжении, мы в первую очередь имеем в виду мускулы, прикрепленные к костям ... Генезис конфликтологии как науки в древней Греции: Для уяснения предыстории конфликтологии существенное значение имеет обращение к античной... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (213)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |