Оценка объекта затратным методом

2019-10-11

222

Обсуждений (0)

0.00 из 5.00 0 оценок

⇐ Предыдущая 123 Следующая ⇒

Оценка объекта по затратному методу производится в изложенной ниже последовательности.

Определяется полная восстановительная стоимость здания

где: С_D – прямые затраты, тыс. руб.;

С_l – косвенные затраты, тыс. руб.;

Р – предпринимательская прибыль, тыс. руб.

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

где С_D – прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.;

B_V – строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

К – коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта-аналога.

C_D=0.9*10028*1.05=9476,46 тыс. руб.

Косвенные затраты (С_l) составляют 40% от прямых затрат.

C_l=C_D*40%=9476.46*40%=3790,58 тыс. руб.

Предпринимательская прибыль (Р) рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20–40% дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимается равным 30% от суммы прямых и косвенных затрат.

P=(C_l+C_D)*30%=(9476,46+3790,58)*30%=3980,11 тыс. руб.

Откуда полная восстановительная стоимость здания:

V_R=9476,46+3790,58+3980,11=17247,16 тыс. руб.

2. Определяется накопленный износ здания – D:

где: D_P – физический износ здания, тыс. руб.;

D_F – функциональный, износ здания, тыс. руб.;

D_E – внешний износ здания, тыс. руб.

Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ.

Физический износ здания D_P=2381,54 тыс. руб.

Функциональный износ D_F=344.94*60%=206,97 тыс. руб.

Внешний износ D_E=17247,46*1%=172.47 тыс. руб.

Накопленный износ здания:

D=D_P+D_F+D_E=2381,54+206,97+172,47=2760,98 тыс. руб.

3. Определяется остаточная стоимость здания (V_RES) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:

V_R=17247,16 тыс. руб.

D=2759.88 тыс. руб.

V_REM=17247,16–2760,98=14486,17 тыс. руб.

4. Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу (V_CA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:

V_CA=V_REM+V_L

V_REM=14486,17 тыс. руб.

V_L=6836,20 тыс. руб.

V_CA=V_REM+V_L=6836,20+14486,17=21322,37 тыс. руб.

Таблица 2. Расчет физического износа оцениваемого здания

Наименование конструктивных элементов здания	% от восстановительной стоимости всего здания	Восстановительная стоимость элемента	Фактический срок эксплуатации	Нормативный срок эксплуатации	Коэффициент износа	Сумма износа
Фундамент	7%	1207,30	5	100	0,05	60,37
Наружные стены	16%	2759,55	5	100	0,05	137,98
Перекрытия	14%	2414,60	5	100	0,05	120,73
Кровля	8%	1379,77	5	50	0,10	137,98
Перегородки	8%	1379,77	5	80	0,06	86,24
Внутренняя отделка	6%	1034,83	5	5	1,00	1034,83
Наружная отделка	3%	517,41	5	60	0,08	43,12
Система водоснабжения и канализации	10%	1724,72	5	50	0,10	172,47
Система электроснабжения	7%	1207,30	5	40	0,13	150,91
Система отопления	9%	1552,24	5	50	0,10	155,22
Система вентиляции	2%	344,94	5	40	0,13	43,12
Система пожаротушения	3%	517,41	5	50	0,10	51,74
Система телефонизации	2%	344,94	5	40	0,13	43,12
Лифты	5%	862,36	5	30	0,17	143,73
Всего	100%	17247,16				2381,54

2019-10-11

222

Обсуждений (0)

0.00 из 5.00 0 оценок

⇐ Предыдущая 123 Следующая ⇒

Обсуждение в статье: Оценка объекта затратным методом

Обсуждений еще не было, будьте первым... ↓↓↓